每經編輯｜葉檀    

◎每經評論員 葉檀

在十二屆全國人大四次(ci)會議新聞中心于3月15日舉(ju)行的記者會上，住房和城(cheng)鄉建(jian)設(she)部部長陳(chen)政高回答中國樓市會不(bu)會像(xiang)當時(shi)的日本(ben)一樣崩(beng)盤時(shi)強調，不(bu)能相提并論。

第一，時代不(bu)(bu)(bu)同。日(ri)(ri)本發生的事情是(shi)在20~30年以前(qian)，背(bei)景(jing)、政(zheng)治、經濟(ji)條件和(he)今天(tian)都(dou)大不(bu)(bu)(bu)一樣，甚至是(shi)完全不(bu)(bu)(bu)一樣。第二，國(guo)情不(bu)(bu)(bu)同。中國(guo)和(he)日(ri)(ri)本的城鎮化水(shui)平不(bu)(bu)(bu)同，經濟(ji)發展(zhan)階段不(bu)(bu)(bu)同，宏觀調控的措施(shi)也(ye)不(bu)(bu)(bu)同。

日本(ben)房(fang)地(di)(di)產(chan)崩(beng)潰(kui)(kui)的(de)(de)本(ben)質是(shi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)品(pin)市場崩(beng)潰(kui)(kui)，房(fang)地(di)(di)產(chan)作(zuo)為(wei)(wei)(wei)表現最(zui)明顯(xian)的(de)(de)投(tou)(tou)資(zi)(zi)品(pin)，崩(beng)潰(kui)(kui)得(de)最(zui)為(wei)(wei)(wei)慘(can)烈。美(mei)國(guo)的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)市場同樣如此(ci)。當美(mei)國(guo)的(de)(de)房(fang)貸作(zuo)為(wei)(wei)(wei)基(ji)礎資(zi)(zi)產(chan)品(pin)打包成為(wei)(wei)(wei)金(jin)(jin)融產(chan)品(pin)賣向全球時，低劣的(de)(de)基(ji)礎資(zi)(zi)產(chan)質量(liang)一定會讓相關的(de)(de)金(jin)(jin)融產(chan)品(pin)崩(beng)潰(kui)(kui)，問題只有(you)一個(ge)，何時？

日本房地(di)產(chan)崩潰的前(qian)提有三個，一是城(cheng)鎮化、工業化基本完成，房地(di)產(chan)缺乏(fa)真實的消(xiao)費者與接盤者，在城(cheng)市大(da)量購入房地(di)產(chan)的人大(da)多是為了投資。

中國(guo)指數(shu)研究院(yuan)研究顯(xian)示，上(shang)世紀(ji)70年(nian)代(dai)(dai)后(hou)期(qi)至(zhi)80年(nian)代(dai)(dai)中期(qi)，日本的(de)(de)城鎮化(hua)進程基本結束，但較快的(de)(de)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)發展速度與整體趨于(yu)寬松的(de)(de)貨(huo)幣(bi)政策，帶動房(fang)地產經(jing)(jing)(jing)歷(li)了第二周期(qi)的(de)(de)快速發展，房(fang)地產背(bei)后(hou)隱藏著(zhu)巨大的(de)(de)人(ren)口老齡(ling)化(hua)危機。也就是說，從二戰后(hou)直(zhi)到上(shang)世紀(ji)80年(nian)代(dai)(dai)中期(qi)“廣(guang)場協議”簽訂時，日本的(de)(de)房(fang)地產漲(zhang)勢是有真實(shi)的(de)(de)經(jing)(jing)(jing)濟(ji)與人(ren)均(jun)財富增長(chang)作支撐的(de)(de)。從1975年(nian)到1985年(nian)，日本經(jing)(jing)(jing)濟(ji)保持高(gao)速增長(chang)態勢，年(nian)均(jun)復合(he)增長(chang)率超(chao)過5%，居民生活(huo)水平(ping)顯(xian)著(zhu)提高(gao)。

而到了(le)上(shang)世紀(ji)80年代后期，日(ri)本老齡化(hua)等問題日(ri)趨(qu)嚴重，城鎮化(hua)階(jie)段(duan)已經過去，房價上(shang)升缺乏真實的財富與人口(kou)作支(zhi)撐。

第二，上世紀80年(nian)代以后，日本房(fang)地(di)產又一波上漲，這是(shi)金融強(qiang)刺(ci)激(ji)的(de)結果，這就決(jue)定(ding)了房(fang)地(di)產崩潰(kui)的(de)命(ming)運。

上世(shi)紀80年(nian)代以后，日(ri)本(ben)(ben)失業率一(yi)直保持在3%以下，遠(yuan)遠(yuan)低(di)于其(qi)他發達國(guo)(guo)家。1985年(nian)，日(ri)本(ben)(ben)城(cheng)(cheng)市化率高達76.7%，城(cheng)(cheng)市化基本(ben)(ben)接近尾(wei)聲(sheng)。由(you)于簽(qian)訂“廣場協(xie)議”為(wei)其(qi)他歐美國(guo)(guo)家尤其(qi)是美國(guo)(guo)扛住(zhu)經濟(ji)下行壓力，日(ri)元(yuan)大幅升值，導(dao)致日(ri)本(ben)(ben)出口金額同比開始出現(xian)負值，整體經濟(ji)自1986年(nian)起進入(ru)下行通道。

日本(ben)政府非常緊張，開始印鈔降息。1987~1990年(nian)，貨幣供應量(liang)增長率(lv)連續4年(nian)超過兩位數。1986年(nian)1月，日本(ben)央行貼(tie)(tie)現率(lv)降至4.5%，連續5次降息后，貼(tie)(tie)現率(lv)降至2.5%。1987年(nian)，日本(ben)全國總用(yong)(yong)地(di)地(di)價的平均上漲率(lv)為85.7%，住宅用(yong)(yong)地(di)為102.5%，商(shang)業用(yong)(yong)地(di)為59.5%。

第(di)三，發(fa)現房地產泡沫(mo)后，日本央行(xing)迅(xun)速收緊貨幣政策，他們(men)希(xi)望(wang)房地產泡沫(mo)平穩落地，實(shi)(shi)際上(shang)這泡沫(mo)結結實(shi)(shi)實(shi)(shi)地落在了缺乏營養的堅硬火(huo)星地表上(shang)。

1989年(nian)，經濟穩定通脹上升，日(ri)本(ben)央行(xing)將貼現率提高(gao)到4.25%。“海灣危(wei)機(ji)”爆發后，為了(le)防止石(shi)油價(jia)(jia)格上漲(zhang)導致通貨(huo)(huo)膨脹，日(ri)本(ben)央行(xing)將官方貼現率和基(ji)準利率均提高(gao)到6%。貨(huo)(huo)幣(bi)供應量與房貸(dai)增速同步下(xia)降(jiang)。1990年(nian)末，房地產價(jia)(jia)格回落。

當時(shi)的(de)日本央行(xing)不明白杠桿(gan)的(de)威力，并且對日本經濟數據充滿盲目的(de)自信，認為經濟數據大(da)有起(qi)色，只要加(jia)息擠(ji)破泡沫就能軟著陸。

與(yu)日本相(xiang)比(bi)，中國的各項(xiang)指(zhi)標似乎都大不相(xiang)同。

中(zhong)國城鎮(zhen)化遠未完成，但是否(fou)可以(yi)得出結(jie)論中(zhong)國不存在(zai)(zai)房地產(chan)(chan)泡沫(mo)？未必。從1998年中(zhong)國房地產(chan)(chan)市(shi)場化以(yi)來，房地產(chan)(chan)每輪周(zhou)期都(dou)與(yu)政策和投(tou)資(zi)者相關(guan)，在(zai)(zai)中(zhong)國一部分先富起來的人群中(zhong)，房地產(chan)(chan)是主要投(tou)資(zi)品(pin)種。

與日(ri)本(ben)不同(tong)的(de)是(shi)，有前(qian)車之鑒在，中國政府絕不會輕(qing)易地放大泡沫，或者(zhe)輕(qing)易擠破泡沫。這兩年房(fang)地產雖(sui)然(ran)復蘇，但(dan)政府強調(diao)的(de)是(shi)去庫(ku)存(cun)，對投機非常警惕。一(yi)線城市房(fang)價上漲，政府開(kai)始強調(diao)穩健。我(wo)們在現階段不可能(neng)看到日(ri)本(ben)央行那樣(yang)的(de)貨幣(bi)政策動作(zuo)。

總而言之，貨(huo)幣也好(hao)、投資品市場也好(hao)，會(hui)在(zai)一個(ge)狹(xia)窄的(de)(de)區間內波動，政府不希望看(kan)到大(da)起大(da)落。中國有(you)形的(de)(de)手比(bi)日本有(you)形的(de)(de)手硬(ying)得多(duo)，會(hui)確保房地產杠桿(gan)不失控。