每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記者 周程(cheng)程(cheng)    

◎每經記者 周程程

年初一般是樓市淡季，但今(jin)年的商品(pin)房銷售(shou)卻實現了“開門(men)紅”，帶動房地產投資轉暖。

3月12日(ri)，國家(jia)統(tong)計局數據顯示(shi)，1~ 2月份，商品房銷售面積(ji)11235萬(wan)平(ping)方(fang)米，同比增(zeng)長(chang)28.2%，增(zeng)速比去年全(quan)年提高21.7個(ge)百(bai)分點。

這使得房地產開發(fa)(fa)企業(ye)投資信(xin)心有所恢復，國(guo)家統(tong)計局(ju)數據顯(xian)示，2016年(nian)1~2月份，全國(guo)房地產開發(fa)(fa)投資9052億元，同比名義增長3%，增速(su)比去年(nian)全年(nian)提(ti)高2個百分點。

這也(ye)是房地產(chan)開發投資增速(su)時(shi)隔(ge)兩年(nian)首次回升(sheng)。《每日經濟新聞》記者注意到，盡管目前(qian)商品房銷(xiao)售加(jia)快，但去庫(ku)存壓力仍(reng)大。數據顯示，2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比(bi)去年(nian)末增加(jia)2077萬平方米，同比(bi)增長15.7%，其中住宅庫(ku)存貢獻超過三(san)分之二。

房企投資信心恢復

對于前兩(liang)個月商(shang)品房銷售明顯(xian)加快的原因，國(guo)家統(tong)計局投資司高級統(tong)計師李(li)皎(jiao)分析出(chu)兩(liang)大原因：一是(shi)政策效果累積(ji)顯(xian)現，前期需(xu)求集中釋放；二是(shi)居(ju)民(min)住房消(xiao)費升級，改善性住宅成為(wei)拉(la)動(dong)增長的主(zhu)要動(dong)力(li)。

此(ci)外(wai)，基數低也是(shi)重(zhong)要原因。數據顯示，去年(nian)1~2月(yue)份銷售面積下降16.3%，是(shi)2014年(nian)初房地產市(shi)場調整以(yi)來的最大(da)降幅，總量8764萬(wan)平(ping)方米，為(wei)2012年(nian)一(yi)季度以(yi)來的最低。

在(zai)政(zheng)策方面，去年以來，中央陸續出臺(tai)了降息(xi)、降低首付比例、公積金政(zheng)策調整等一(yi)系(xi)列政(zheng)策，部分需求結(jie)束(shu)觀望入市(shi)，一(yi)線城(cheng)市(shi)市(shi)場升(sheng)溫明顯(xian)，部分二(er)線熱點城(cheng)市(shi)銷售翻番。

中(zhong)原地產的(de)數據顯(xian)示，截至目前，共有17家房企(qi)公布(bu)2月(yue)銷售(shou)業績，這17家房企(qi)2月(yue)合(he)計實(shi)現銷售(shou)額高達(da)789.58億元，同比增幅高達(da)118%，與此(ci)同時，銷售(shou)均價(jia)也明顯(xian)上行。

例如，保(bao)利(li)(li)地產(chan)(chan)已于1月(yue)份銷售139.78億元(yuan)，創下了歷年(nian)一季度中的單月(yue)銷售紀錄，超出市(shi)場預期。1~2月(yue)，保(bao)利(li)(li)地產(chan)(chan)實現(xian)簽(qian)約面(mian)積177.69萬平(ping)方米，同(tong)比增(zeng)長88.52%；實現(xian)簽(qian)約金額228.91億元(yuan)，同(tong)比增(zeng)長90.46%。

與此(ci)同時，一線城市(shi)房(fang)價(jia)大(da)漲(zhang)。例如，3月1日，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)市(shi)規劃和國土(tu)資源委(wei)員會（下(xia)稱深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)規土(tu)委(wei)）發布(bu)(bu)的(de)2月樓市(shi)數據顯示，新房(fang)成交均價(jia)再創新高，每平方米(mi)48095元，同比增(zeng)長(chang)72.12%、環(huan)比增(zeng)長(chang)3.40%。在此(ci)之前(qian)，深(shen)(shen)圳(zhen)(zhen)官方公布(bu)(bu)的(de)2015年本(ben)地房(fang)價(jia)平均漲(zhang)幅近(jin)50%。

值(zhi)得(de)注意的(de)是，在(zai)全(quan)國商品房銷售結構(gou)方(fang)面(mian)，1~2月份，住(zhu)宅對全(quan)部商品房銷售面(mian)積增長的(de)貢獻率達95.0%；其中，90平(ping)方(fang)米以上的(de)大中戶型住(zhu)宅的(de)貢獻率為76.6%。

國家統計(ji)局投資(zi)司高級統計(ji)師李皎表(biao)示(shi)，2015年開始，商品房銷(xiao)售(shou)逐步回(hui)暖，至今年1~2月份(fen)，更(geng)出(chu)現了銷(xiao)售(shou)旺盛局面(mian)，使房地(di)產開發企業投資(zi)信心有所恢復(fu)，房屋(wu)新開工面(mian)積迅猛回(hui)升，土地(di)購置面(mian)積降幅大幅收(shou)窄，房地(di)產開發投資(zi)增速(su)時隔兩年首次回(hui)升。

基礎仍薄弱

盡管商品房銷售加快，但(dan)李(li)皎指出，目前(qian)商品房銷量(liang)持(chi)續走高的(de)基(ji)礎還比較薄弱。

數據顯示，2月末(mo)，商(shang)品房待售面積(ji)(ji)73931萬(wan)平方(fang)米(mi)，比去年末(mo)增(zeng)加2077萬(wan)平方(fang)米(mi)，同(tong)比增(zeng)長15.7%，其中住(zhu)宅待售面積(ji)(ji)增(zeng)加1387萬(wan)平方(fang)米(mi)，庫存貢獻超過三分之二。

住(zhu)宅(zhai)(zhai)庫存(cun)高企影(ying)響了住(zhu)宅(zhai)(zhai)投資(zi)增速。數(shu)據顯示，住(zhu)宅(zhai)(zhai)投資(zi)僅增長1.8%。非住(zhu)宅(zhai)(zhai)業態對房(fang)地(di)產開發(fa)(fa)投資(zi)的支撐作用不斷(duan)顯現，如辦(ban)公樓(lou)開發(fa)(fa)投資(zi)增速超過16%。

與(yu)此同時，房地產市(shi)場總量過剩，區域分化。數據顯示，今年2月底，北京、上海、深圳等全國15個(ge)主要(yao)的一二線城(cheng)市(shi)合計住宅庫存(cun)面積為1.09億(yi)平方(fang)米，較1月底的1.13億(yi)平方(fang)米環(huan)比下降3.54%，較去年同期(qi)下降18.9%。

中(zhong)國(guo)人民銀行(xing)(xing)副行(xing)(xing)長兼國(guo)家外匯(hui)管理(li)局局長潘功勝指出(chu)，目前7.2億(yi)平方(fang)米的庫(ku)存房(fang)(fang)中(zhong)，70%分(fen)布在三四線城(cheng)市(shi)，因(yin)(yin)此住(zhu)房(fang)(fang)信(xin)貸政策(ce)必須與全(quan)國(guo)房(fang)(fang)地(di)產的形(xing)勢相(xiang)匹配，央行(xing)(xing)將因(yin)(yin)地(di)施策(ce)，如去(qu)年以(yi)來北京、上海幾個一線城(cheng)市(shi)必須執行(xing)(xing)原有(you)的政策(ce)；加強市(shi)場(chang)自(zi)律，由商業銀行(xing)(xing)自(zi)主決策(ce)；住(zhu)房(fang)(fang)金融采取宏觀(guan)審慎管理(li)。

李皎認為(wei)，受竣工(gong)面積大(da)幅增長影(ying)響，商(shang)(shang)品房(fang)待售面積還在增加，三四線城市去庫存(cun)難度不減等因(yin)素影(ying)響，商(shang)(shang)品房(fang)銷量難以(yi)持續走高。

3月6日，發改委主任徐紹史表示，當前一、二線城市房價上(shang)漲(zhang)速度較(jiao)快(kuai)，幅度較(jiao)大(da)，需(xu)通(tong)過(guo)加(jia)快(kuai)推進(jin)保(bao)障房建(jian)設(she)和棚改，增(zeng)加(jia)住房供給，采取諸如限購等行政措施以(yi)及經濟政策等，抑制(zhi)不合(he)理的(de)投機性(xing)需(xu)求(qiu)，限制(zhi)房價過(guo)快(kuai)上(shang)漲(zhang)。

中國(guo)(guo)人民大學(xue)國(guo)(guo)家發展與戰略研究院(yuan)執行院(yuan)長劉元春也(ye)對(dui)《每日經濟新聞》記者表示，一二(er)線城市而(er)言，房(fang)地(di)產擴大供給(gei)是(shi)核心。需要擴大土(tu)地(di)供給(gei)，增加土(tu)地(di)開發投資，以穩定市場預期(qi)。

全(quan)國(guo)人大(da)(da)(da)代表(biao)、清華大(da)(da)(da)學政治經濟(ji)學研究中心主任蔡繼明(ming)直言，一(yi)邊(bian)是2.7億農民工(gong)因買不起(qi)房(fang)(fang)(fang)而(er)不能(neng)進城(cheng)落戶，另(ling)一(yi)邊(bian)是大(da)(da)(da)量(liang)的(de)(de)存量(liang)房(fang)(fang)(fang)價格高不可攀。只有改(gai)變現行(xing)房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)游戲規則，對房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場的(de)(de)供給(gei)側進行(xing)結(jie)構性改(gai)革，重新塑造房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)價格形成機制，實(shi)現房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市(shi)場從結(jie)構到功能(neng)的(de)(de)根本轉變，才(cai)能(neng)使房(fang)(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)行(xing)業(ye)擺脫(tuo)長期(qi)低(di)迷的(de)(de)困境。