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每經記者 白亞靜

萬科最近(jin)可謂是雙喜臨門。

3月13日，萬(wan)科宣布引(yin)入新(xin)的戰略(lve)投(tou)資伙(huo)伴——深圳市地鐵集團有限(xian)公司，深圳地鐵集團將向(xiang)萬(wan)科注入地鐵上蓋物業項目，初步預計(ji)交易規模介于400億元~600億元之間，交易方(fang)式為(wei)定向(xiang)增發股(gu)份(fen)支付(fu)對價。

這(zhe)就(jiu)意味著(zhu)，萬(wan)科寶能股權(quan)之(zhi)爭(zheng)，最終結果或許會像1994年那場(chang)“君(jun)萬(wan)之(zhi)爭(zheng)”一樣(yang)，都(dou)以萬(wan)科引入“國企”而宣(xuan)告勝利。

3月(yue)13日晚間(jian)，萬科發布2015年年報，實現營業收入1955.5億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)33.6%；實現凈(jing)利潤181.2億(yi)元，同(tong)(tong)比(bi)增(zeng)長(chang)15.1%；收入與(yu)利潤增(zeng)速均明顯(xian)高(gao)于2014年。

其中營業收入(ru)1955.5億元(yuan)規模(mo)，已經(jing)超過(guo)上一次世界500強(qiang)(qiang)的門檻(jian)。世界500強(qiang)(qiang)由美國《財富》雜志評(ping)選，在已公布的2014年榜單中，最低門檻(jian)為營業收入(ru)237億美元(yuan)（約1539億元(yuan)人民幣）。換句話說，萬科或將躋身(shen)世界500強(qiang)(qiang)行業。

●增發得看小(xiao)股東(dong)臉色

3月12日，萬(wan)科管理層與深圳地鐵集(ji)團(tuan)舉行了戰略合(he)作備忘錄簽(qian)字(zi)儀式。在合(he)作備忘錄簽(qian)字(zi)儀式現(xian)場(chang)，深圳地鐵集(ji)團(tuan)董事(shi)(shi)長林(lin)茂德(de)、總(zong)經理肖民，萬(wan)科集(ji)團(tuan)董事(shi)(shi)會主席王石(shi)、總(zong)裁郁亮均(jun)有出席。

事實上(shang)，引入(ru)深圳地鐵(tie)集(ji)團的(de)(de)意(yi)義，不僅在于(yu)實現(xian)王石混合(he)所有制設想，反(fan)超寶能系持股規模，解決萬(wan)(wan)科長(chang)期以來的(de)(de)股權漏(lou)洞(dong)，還能在業務(wu)層(ceng)面(mian)上(shang)，為萬(wan)(wan)科儲備優質地塊，開啟“軌道+物(wu)業”模式(shi)，加碼萬(wan)(wan)科城(cheng)市運營商的(de)(de)分量。

深(shen)圳地鐵集團隸屬深(shen)圳國(guo)資，其(qi)發展模式一直對(dui)標能夠自主盈利的(de)港鐵，走“軌道+物業(ye)”發展模式，在寸(cun)土(tu)寸(cun)金的(de)深(shen)圳，對(dui)土(tu)地進行二次(ci)利用，開發樓盤全部為(wei)地鐵上蓋(gai)物業(ye)。已擁有地鐵上蓋(gai)物業(ye)開發項目10個(ge)，總建筑面積約500萬平(ping)方米。

對(dui)萬科(ke)來(lai)說，在(zai)引入深圳地鐵集團(tuan)后，不僅能夠獲取此次注資的(de)軌道上蓋優質(zhi)地塊，而且，深圳地鐵集團(tuan)還運管管理的(de)4條線(xian)路158公里，2016年將開通3條新線(xian)共(gong)107公里。雙方(fang)認為，“這些新線(xian)路的(de)拓展，毫無疑問將激活(huo)更(geng)多(duo)的(de)項目開發機會。萬科(ke)將有機會以合理價(jia)格(ge)獲得源(yuan)源(yuan)不斷的(de)開發資源(yuan)，一舉解(jie)決核心城(cheng)市土地資源(yuan)緊(jin)缺的(de)問題。”

由于(yu)第三方評估價未出(chu)，目前僅知(zhi)具體交易規模(mo)大致在400億元~600億元間。

粗略(lve)估計，若取平均(jun)值(zhi)500億(yi)元計，則深圳地鐵集團或將在增(zeng)發后占萬科總股本的(de)20%以上(shang)。這是因(yin)為，萬科想要保(bao)持(chi)停牌(pai)前2697億(yi)元的(de)市值(zhi)概率較低。

停(ting)牌前，萬(wan)科正遭遇寶能(neng)、安(an)邦等險資搶籌，市(shi)(shi)值(zhi)(zhi)直(zhi)線上(shang)升，達到近(jin)幾年(nian)最高值(zhi)(zhi)。然而(er)自去年(nian)萬(wan)科停(ting)牌以(yi)來，A股市(shi)(shi)場(chang)幾經(jing)調整。今年(nian)1月(yue)(yue)6日(ri)(ri)，萬(wan)科H股率先復牌，股價一路下挫，截至3月(yue)(yue)12日(ri)(ri)，已較(jiao)停(ting)牌時下跌20%，報收于18.31港元(yuan)／股。

最終確定(ding)的定(ding)增(zeng)價(jia)格(ge)(ge)，是(shi)(shi)以一段(duan)周期的股票均價(jia)作(zuo)為(wei)參照。根據《上市(shi)公(gong)司(si)證券(quan)發(fa)行(xing)(xing)管理辦法》第三十九(jiu)條規定(ding)：發(fa)行(xing)(xing)價(jia)格(ge)(ge)不低于定(ding)價(jia)基準(zhun)日(ri)前(qian)二十個交易日(ri)公(gong)司(si)股票均價(jia)的90%。所(suo)謂定(ding)價(jia)基準(zhun)日(ri)是(shi)(shi)指計算發(fa)行(xing)(xing)價(jia)的基準(zhun)日(ri)，可以是(shi)(shi)關(guan)于定(ding)增(zeng)的董事會(hui)(hui)決議公(gong)告(gao)日(ri)、股東大(da)會(hui)(hui)決議公(gong)告(gao)日(ri)，也可以為(wei)發(fa)行(xing)(xing)期的首日(ri)。

目前(qian)，萬科(ke)(ke)第一大(da)股(gu)東(dong)寶能系持有24.26%的(de)(de)(de)股(gu)份，以萬科(ke)(ke)A的(de)(de)(de)停牌價24.43元(yuan)(yuan)／股(gu)計，賬面市值(zhi)為(wei)655億元(yuan)(yuan)。這(zhe)意(yi)味(wei)著，萬科(ke)(ke)A股(gu)一旦復牌，若像萬科(ke)(ke)H股(gu)那樣下跌，則深圳地(di)鐵集團將(jiang)大(da)概率拿(na)下萬科(ke)(ke)第一大(da)股(gu)東(dong)地(di)位(wei)。但如果中(zhong)小股(gu)東(dong)擔心自(zi)己的(de)(de)(de)利(li)益受影(ying)響，萬科(ke)(ke)的(de)(de)(de)增發預案未獲(huo)2/3股(gu)東(dong)同(tong)意(yi)，引入深圳地(di)鐵成(cheng)為(wei)大(da)股(gu)東(dong)的(de)(de)(de)可能性就會變小。

●市場(chang)占有率(lv)上升到3%

3月13日晚間萬科(ke)公布(bu)的年報(bao)數據也非(fei)常(chang)漂亮。

除了營業收入和凈利潤之外，2015年(nian)萬科實現(xian)結算面積1704.6萬平方(fang)米，結算收入1902.1億(yi)元，同比分別增長35.4%、32.5%。這一業績高于市場(chang)普遍預期。因為(wei)房地(di)產業結算滯(zhi)后于銷售(shou)，在2015年(nian)進行(xing)結算的，很多(duo)都(dou)是在2014年(nian)市場(chang)調整期內賣出的房子。

當期實際銷(xiao)(xiao)售(shou)增(zeng)(zeng)長(chang)情況不(bu)如結算亮眼。2015年，萬(wan)科(ke)實現銷(xiao)(xiao)售(shou)銷(xiao)(xiao)售(shou)面積(ji)2067.1萬(wan)平方米，銷(xiao)(xiao)售(shou)金(jin)額2614.7億元，同比分別(bie)增(zeng)(zeng)長(chang)14.3%和20.7%。不(bu)過，全國商(shang)品(pin)房市(shi)場的占有率卻出現上升，達(da)到3%。

土地儲備部分，萬(wan)科仍持謹慎態(tai)度，2015年(nian)拿(na)地量似難以保證未來銷售(shou)增長。財報(bao)顯示，全(quan)年(nian)新增項目的(de)全(quan)口(kou)(kou)徑建(jian)筑面(mian)積為2201萬(wan)平方米，僅(jin)相當于全(quan)年(nian)銷售(shou)面(mian)積的(de)106%；全(quan)口(kou)(kou)徑地價款1090億(yi)元，約(yue)占(zhan)全(quan)年(nian)銷售(shou)金額的(de)41.7%。

對此，萬(wan)科高級(ji)副總(zong)裁(cai)譚華杰認為，在土地(di)(di)市場冷(leng)熱(re)不均(jun)，局部城(cheng)市土地(di)(di)市場明顯(xian)過(guo)熱(re)的不利情況(kuang)下，萬(wan)科買到了(le)基(ji)本足夠的土地(di)(di)，嚴控拿地(di)(di)成本，重點關注存量土地(di)(di)市場的機會。

另外，營銷費(fei)(fei)用、傳(chuan)統業務(wu)的管理費(fei)(fei)用、財務(wu)費(fei)(fei)用等，也都(dou)出現不同程度的下降(jiang)。因此(ci)，盡管此(ci)次結算的大多為(wei)2014年市場調整期售出房(fang)屋，但(dan)2015年的全面攤薄凈資(zi)產(chan)收益率為(wei)18.09%，較2014年上升了0.23個百分點(dian)。

新業務(wu)方(fang)面，成(cheng)績(ji)較(jiao)為突(tu)出(chu)的(de)是物業管(guan)理(li)、物流(liu)地產兩塊(kuai)。萬(wan)科物業一直被視作萬(wan)科將(jiang)最(zui)快拆(chai)分(fen)上市的(de)板塊(kuai)。2015年(nian)，萬(wan)科物業市場擴張力(li)度(du)加大，接管(guan)了377個非萬(wan)科開發的(de)住宅項目，合同管(guan)理(li)面積達(da)2.1億平方(fang)米，同比增(zeng)長107.8%。

在睿服務托管等輕資產運營(ying)的新盈利模(mo)式下，萬科(ke)物業(ye)實現了主(zhu)營(ying)業(ye)務收入29.7億元，同比增(zeng)長49.4%。物業(ye)服務營(ying)業(ye)利潤率17.4%，較2014年上升4.1個百分點。

物流地(di)產同樣(yang)快速擴張(zhang)。截至(zhi)2015年底(di)，萬(wan)科已(yi)進駐(zhu)、擬進駐(zhu)22個(ge)城市，已(yi)獲取、擬獲取項目29個(ge)，總建筑面積(ji)達300萬(wan)平方米。