每經編輯｜楊羚強(qiang)    

（本文(wen)原載(zai)于微(wei)信(xin)公(gong)眾號“邦(bang)地產”real-estate-circle）

“這是要發債或(huo)進行股(gu)票再融資的(de)節奏嗎？”邦爺的(de)一(yi)位朋友在看了SOHO中國2015年(nian)的(de)中報和年(nian)報后問。他(ta)說，尤其是SOHO的(de)三張現金流量表，所有(you)數據特征都是“啃老本”企業(ye)才(cai)有(you)的(de)。

也(ye)是，SOHO中國這家理論上應該是全行業最穩(wen)賺不(bu)賠的(de)公司(si)，雖然(ran)截(jie)至去年底賬(zhang)面上還有5.38億(yi)元的(de)純利，董事(shi)會甚至建議派發每(mei)股(gu)人民幣0.384的(de)股(gu)息，但還是掩飾不(bu)住去年中報里，公司(si)的(de)經營性(xing)現金(jin)流(liu)、融資性(xing)現金(jin)流(liu)、投資性(xing)現金(jin)流(liu)統(tong)統(tong)為負，年報的(de)公司(si)凈資產也(ye)出現了(le)縮(suo)水，現金(jin)（包括銀行存(cun)款）更是減少了(le)34億(yi)...這些數據可真讓人高興不(bu)起來。

奇葩的現金流量表

對大(da)部分企(qi)業(ye)來(lai)說，經(jing)營(ying)性(xing)(xing)現(xian)金流為負，都不是(shi)什么好兆頭。很多虧損、倒閉(bi)企(qi)業(ye)才會出現(xian)經(jing)營(ying)性(xing)(xing)現(xian)金流為負的現(xian)象。但是(shi)，成長性(xing)(xing)企(qi)業(ye)有時(shi)經(jing)營(ying)性(xing)(xing)現(xian)金流也(ye)會為負，那是(shi)因為企(qi)業(ye)規模擴張，需(xu)要(yao)通過融資性(xing)(xing)現(xian)金流“補血”。

在(zai)房地產行業，經營性現金流為負非常普(pu)遍。因為，這(zhe)個行業到現在(zai)仍然是“擴張型”的，即使像萬科這(zhe)樣的行業龍頭也(ye)還(huan)在(zai)“長個”，只不過這(zhe)幾年長得比之前(qian)略緩慢些。

排在(zai)(zai)萬科后面的(de)(de)企(qi)業則都是處(chu)于(yu)青(qing)春期(qi)，“個”長得(de)很(hen)(hen)(hen)快。很(hen)(hen)(hen)多原(yuan)本銷(xiao)售規模只有一兩百億(yi)的(de)(de)企(qi)業，去年(nian)的(de)(de)銷(xiao)售規模都在(zai)(zai)三百億(yi)到四百億(yi)。因此他們的(de)(de)經營性現(xian)金流(liu)量(liang)表很(hen)(hen)(hen)多時候是負(fu)的(de)(de)，投資性現(xian)金流(liu)也很(hen)(hen)(hen)可能(neng)是負(fu)的(de)(de)，但融資性現(xian)金流(liu)卻一定是正的(de)(de)，所以(yi)總(zong)的(de)(de)現(xian)金流(liu)量(liang)表還是正的(de)(de)。

“－”、“－”、“-”

但是(shi)(shi)，SOHO中國卻不(bu)同，去年中報，它的(de)經(jing)營(ying)性現金(jin)(jin)流量表是(shi)(shi)負(fu)，投(tou)資性現金(jin)(jin)流量表是(shi)(shi)負(fu)的(de)，融資性現金(jin)(jin)流量表也是(shi)(shi)負(fu)的(de)。三張表放在(zai)一起(qi)，形(xing)狀就像(xiang)沒關緊(jin)的(de)水(shui)龍(long)頭：“－”、“－”、“－”。

這是(shi)邦爺的(de)朋友(you)說它是(shi)“啃老本”企(qi)業原(yuan)因(yin)。

去年，SOHO中(zhong)國還有124億(yi)(yi)人民幣(bi)的(de)(de)現金(jin)，可(ke)今年手上(shang)的(de)(de)現金(jin)就剩90億(yi)(yi)了。而(er)公司的(de)(de)凈資產也由去年的(de)(de)近405億(yi)(yi)，縮水至去年底的(de)(de)377.22億(yi)(yi)元。有人說(shuo)，SOHO中(zhong)國不是剛剛從外灘“地王”項(xiang)目退(tui)出嗎？應該很(hen)有錢的(de)(de)樣子啊！

邦爺(ye)開始也是這么覺(jue)得，SOHO中國(guo)在過(guo)去一年中并(bing)沒有什(shen)么新(xin)增項(xiang)目需要花錢，理應很富的(de)。那么錢是不是都(dou)用去償還(huan)債務，減輕負債率了呢(ni)？

事實卻和邦爺猜的(de)相反，去年(nian)(nian)末SOHO中國的(de)負(fu)債率為(wei)47.48%，而(er)2014年(nian)(nian)的(de)負(fu)債率只有47.33%。再看公(gong)司的(de)有息(xi)負(fu)債數據，銀(yin)行(xing)貸款由2014年(nian)(nian)的(de)142億增加至去年(nian)(nian)的(de)162.67億。

其他的負債也(ye)和(he)前一(yi)(yi)年規模接近。只有(you)優(you)先(xian)票據比(bi)前一(yi)(yi)年有(you)較(jiao)大(da)幅度減少(shao)，從(cong)2014年的60.62億(yi)，減少(shao)至16.14億(yi)。

掙得不夠利息開銷

那么，錢都花去(qu)哪了？

先看SOHO去年的經營收(shou)入(ru)：集團營業(ye)額一共9.95億元，還有其他利得、其他收(shou)入(ru)16.46億、融(rong)資收(shou)入(ru)3.8億。這些收(shou)入(ru)一共加起(qi)來26.41億。

再看開(kai)支(zhi)：營業成(cheng)本(ben)2.61億、行政費(fei)用(yong)2.98億、其他經營費(fei)用(yong)2.99億銷售(shou)費(fei)用(yong)6900萬還有融資費(fei)用(yong)9.26億、所得稅8.44億。

收入和稅費基本接(jie)近，如(ru)果(guo)不(bu)是因為去(qu)年還(huan)有2億多的(de)投資物業(ye)評(ping)估增值，賬(zhang)面的(de)利潤數據還(huan)要(yao)難看(kan)。

應該說，去年(nian)SOHO中國一直在“節衣縮食(shi)”，盡量提升利潤。銷(xiao)售費(fei)用(yong)由(you)2億，減(jian)少到去年(nian)的(de)6900萬(wan)；行政(zheng)費(fei)用(yong)也由(you)前一年(nian)的(de)2.78億，減(jian)少至2.51億。

但是有(you)些費(fei)用能(neng)省(sheng)，有(you)些卻是省(sheng)不掉(diao)。比如銀行貸款(kuan)和優先(xian)票據(ju)的利(li)息，兩(liang)筆利(li)息開支加起(qi)來要13億(yi)(yi)多，而(er)一年(nian)前只(zhi)有(you)10億(yi)(yi)。

另外，企業(ye)所得稅(shui)也是(shi)一筆(bi)不(bu)小的(de)(de)開支。雖然，SOHO中國去(qu)年9.95億(yi)的(de)(de)營(ying)業(ye)額，只是(shi)前(qian)(qian)年營(ying)業(ye)額的(de)(de)一個零(ling)頭。但(dan)去(qu)年其企業(ye)所得稅(shui)可不(bu)比(bi)前(qian)(qian)年少(shao)多(duo)少(shao)，前(qian)(qian)年是(shi)5億(yi)，去(qu)年也有4.88億(yi)。這些還不(bu)算年度準備、以往年度準備不(bu)足的(de)(de)稅(shui)金。

對SOHO中國(guo)來說，不(bu)能省的錢還不(bu)少。就拿物業管(guan)理來說，前年(nian)(nian)是1800多萬(wan)，去年(nian)(nian)是5300多萬(wan)元，另外(wai)日(ri)常維(wei)護(hu)費(fei)用也有近5000萬(wan)元。這(zhe)些費(fei)用基本(ben)上都是每年(nian)(nian)要花費(fei)，而且省不(bu)了的。

但(dan)在收入層面(mian)，SOHO中國卻沒有辦法那么快變出很多錢來。雖然，租金已經較前(qian)一(yi)年(nian)增(zeng)長148%，但(dan)是進一(yi)步提振的(de)(de)(de)空間(jian)也(ye)有限了。財務(wu)報表顯示，諸如望京SOHO和SOHO實際廣場的(de)(de)(de)出租率(lv)都已經達(da)到100％，前(qian)一(yi)年(nian)出租率(lv)64%的(de)(de)(de)復(fu)興SOHO現在也(ye)已經達(da)到94.5%，虹(hong)口SOHO、光華路SOHO這些都在大(da)規模提升出租率(lv)。

為了(le)省錢(qian)，SOHO中國連物業管理公司(si)也都在(zai)(zai)減(jian)少(shao)雇員(yuan)，前(qian)一年(nian)還有2083人(ren)，現在(zai)(zai)只有1733人(ren)，總雇員(yuan)人(ren)數(shu)也由前(qian)一年(nian)的2735人(ren)，減(jian)少(shao)至現在(zai)(zai)的2433人(ren)，減(jian)員(yuan)16.8％。

對SOHO中(zhong)國來說(shuo)，轉型帶來的(de)困境，不僅僅是收不抵支，還有一系列的(de)增長放(fang)慢等問(wen)題。

從(cong)SOHO中國的例子可以看出，中國的房(fang)地(di)產從(cong)開(kai)發商，轉型(xing)為城市運營(ying)商的大趨勢是不錯的。但什么時候開(kai)始轉型(xing)，轉型(xing)的步伐應(ying)該多大，真得(de)好好想想。

否(fou)則像SOHO中國這樣，一下子(zi)轉(zhuan)型用力(li)過猛扭傷(shang)了身體，也許好幾年(nian)，才能重新恢復元氣。

（本評論純(chun)(chun)屬作者(zhe)個(ge)人觀(guan)點，與(yu)邦地(di)產(chan)立場無關。文中涉及對公司的調侃，純(chun)(chun)屬搞笑(xiao)，莫為介懷。）

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編(bian)輯：王(wang)婷婷 審核：楊羚強 終審：蔡戰波(bo)