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◎每經記者 王杰

“三、四線城市去庫存，開發(fa)商不(bu)能‘等(deng)、靠、要’，更多(duo)地是要靠自身降價(jia)、‘割(ge)肉’”，今年全國兩會(hui)期間，全國政協委員、泰禾集團董事長黃(huang)其森的一番直(zhi)言，在業界(jie)引(yin)起爭議。

對(dui)很多(duo)開(kai)發商來說，“割(ge)肉(rou)(rou)”、“換倉”的(de)(de)(de)確是眼下的(de)(de)(de)最好策略，可以使企業從三四線(xian)城市的(de)(de)(de)泥潭里爬出來，重新駛向快(kuai)車道。可心里的(de)(de)(de)那道坎(kan)，卻很難過去。一旦“割(ge)肉(rou)(rou)”形成虧損，怎(zen)樣向股(gu)東交代，又(you)如何(he)確保公司在資(zi)本(ben)市場再融(rong)資(zi)不受(shou)影響(xiang)？

因(yin)此很多(duo)開發(fa)商雖然知道黃其森給出(chu)的是良(liang)藥，但要付諸實踐，卻(que)難以做到。

供(gong)給(gei)側改革(ge)：好房(fang)子太少了

在黃其森眼(yan)里，泰禾(he)的(de)發展(zhan)得益于戰略清晰、堅決。他認為只(zhi)要能把一線城市的(de)產品做好，最后入市的(de)時候(hou)在價值上都(dou)會有(you)體現。

黃(huang)其森與北京的機緣始于(yu)2002年。當年初，他率領泰(tai)禾團隊從福州毅然進(jin)京，開發中(zhong)國(guo)院子。目前，在上(shang)海(hai)、北京和深圳三個一線城市，以及福州、南(nan)京等二線城市都有布局。

對房(fang)(fang)企調(diao)整布局，黃其(qi)森(sen)的(de)觀點(dian)是(shi)，高庫存(cun)城(cheng)市(shi)，如果(guo)一(yi)味“等、靠、要(yao)”，肯(ken)定(ding)沒有出路。開發商應當(dang)放棄僥幸心理(li)，該降(jiang)價(jia)就降(jiang)價(jia)，以價(jia)換量，才能(neng)爭取主動，這是(shi)“做減(jian)法”。開發品質上，則要(yao)努力“做加法”。庫存(cun)再大(da)的(de)城(cheng)市(shi)，依然有熱銷的(de)樓盤。哪怕夕陽(yang)行(xing)(xing)業(ye)(ye)，也有朝(chao)陽(yang)企業(ye)(ye)、朝(chao)陽(yang)產(chan)品。況且，房(fang)(fang)地(di)產(chan)市(shi)場依然大(da)有可為(wei)，現在以及將來一(yi)段時間都是(shi)國民(min)經濟的(de)支(zhi)柱產(chan)業(ye)(ye)。只是(shi)，當(dang)下房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)特(te)征，改善型漸(jian)成(cheng)主流。像過去，什么房(fang)(fang)子(zi)都好賣的(de)日子(zi)肯(ken)定(ding)一(yi)去不返(fan)了。

黃其(qi)森說，去庫存體現(xian)在“供(gong)(gong)給(gei)側改革”，開發單位就(jiu)要從(cong)供(gong)(gong)給(gei)端刺激(ji)新需求(qiu)、新市(shi)場，用高品質、高附(fu)加值、差(cha)異化(hua)的(de)(de)產品滿足改善(shan)型(xing)客戶(hu)(hu)不斷升(sheng)級的(de)(de)置業(ye)需求(qiu)。“看(kan)看(kan)存量(liang)二手房(fang)市(shi)場，我們可以(yi)得出(chu)結論，好房(fang)子(zi)，太少(shao)了(le)。想改善(shan)的(de)(de)客戶(hu)(hu)，大量(liang)且現(xian)實(shi)存在著。”

對于(yu)一些開發企業(ye)模(mo)仿(fang)(fang)泰禾(he)(he)“院(yuan)子”產(chan)品(pin)，黃其森表(biao)示，院(yuan)子產(chan)品(pin)不僅僅是(shi)(shi)房地產(chan)，更多(duo)的是(shi)(shi)建筑和文(wen)化，泰禾(he)(he)在院(yuan)子系列文(wen)化方(fang)面已經潛心研究了十幾年，產(chan)品(pin)的打造要有(you)工匠精神，單(dan)純的模(mo)仿(fang)(fang)還是(shi)(shi)有(you)很多(duo)需要提高的地方(fang)。

三(san)四線城市(shi)：今后更沒理(li)由布局

在大多數三四線城市(shi)(shi)庫(ku)存積(ji)壓(ya)的同(tong)時(shi)，一二線城市(shi)(shi)被房企視為“香餑餑”。

一(yi)二線城(cheng)市(shi)的(de)(de)熱(re)地(di)，也(ye)引來了房企的(de)(de)爭奪。中原地(di)產(chan)研究部統計數據顯示：2015年(nian)，40大(da)(da)城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)出(chu)讓金合計成交了18826.1億(yi)元，同(tong)比2014年(nian)全年(nian)的(de)(de)18250.9億(yi)元上(shang)漲3.2%。大(da)(da)部分城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)出(chu)讓金均出(chu)現(xian)了上(shang)漲，其中超過千億(yi)的(de)(de)城(cheng)市(shi)有(you)北京、上(shang)海(hai)、重(zhong)慶。其他(ta)土(tu)地(di)出(chu)讓金較多的(de)(de)有(you)廣州、南京、蘇州等城(cheng)市(shi)。

40個城市中，樓(lou)面(mian)價上(shang)漲(zhang)的城市達到22個，大部分一二(er)線城市的樓(lou)面(mian)價均出現(xian)了(le)明顯上(shang)漲(zhang)。

前幾年就已(yi)經開始集(ji)中(zhong)在一線城(cheng)市布局的泰禾集(ji)團，目前在北京(jing)的銷售貨值已(yi)經占(zhan)到了(le)集(ji)團貨值的一半以上，現在泰禾集(ji)團名下(xia)共計(ji)12個地產項目里，一線城(cheng)市的占(zhan)比(bi)在8成(cheng)左右。

據(ju)了解，2015年(nian)泰禾(he)集團將6宗(zong)地(di)塊收入囊中，其中3宗(zong)地(di)塊是合作項目，泰禾(he)方面輸出品牌和管理。另外，泰禾(he)去年(nian)的(de)拿地(di)布(bu)局(ju)中，除了上半年(nian)在杭州拿到(dao)一宗(zong)地(di)塊外，其他地(di)塊都位于北京、上海和深圳。

即便一線城市(shi)市(shi)場一片大(da)好，但(dan)黃(huang)其森對于市(shi)場的判(pan)斷依然敏銳(rui)。

“在北京什(shen)么項目(mu)都(dou)可以做(zuo)，什(shen)么項目(mu)都(dou)能做(zuo)得好。”早在2013年8月，黃其森曾經這樣判(pan)斷(duan)市場。

黃(huang)其森(sen)表示，現在市場(chang)(chang)行情已經驗證了(le)當(dang)時泰禾(he)堅(jian)決執(zhi)行一線城市布(bu)局的判斷，而此前(qian)市場(chang)(chang)認為泰禾(he)在2013年(nian)和2014年(nian)密集拿地(di)相(xiang)對激(ji)進。“前(qian)兩年(nian)，泰禾(he)除福建(jian)以外(wai)主要是(shi)布(bu)局北京和上(shang)海，當(dang)時土地(di)耗費了(le)350億元，如果(guo)等(deng)到2015年(nian)拿地(di)，預計要花費700億元。”

但(dan)是，跑步進入全國30強(qiang)的(de)泰禾集團，在樓市火熱的(de)一線城市反(fan)倒更(geng)加謹慎。

黃其森指出，目前泰禾的拿(na)地思路(lu)開始變化，不像前兩年拿(na)地是(shi)志(zhi)在必得，“2013年，泰禾集團參加9次招(zhao)拍掛最后拿(na)下了7塊地。”

黃其森說(shuo)，即便現在土地價格上漲非常(chang)快(kuai)，已經(jing)累積一定(ding)風險(xian)，但是對泰禾而言(yan)，公司在一線城市(shi)做高端精品項目，對地價的(de)承受能力要(yao)比一般(ban)開發商更(geng)強。

黃其森表示(shi)，泰禾繼續堅持深耕一線(xian)城市，拿地形(xing)式上也(ye)會更(geng)加多(duo)樣化(hua)。比如并購、合(he)作開發(fa)等，也(ye)輸出品(pin)牌和管(guan)理獲(huo)取土地。

“泰禾未來的布局還是(shi)會堅持在一線城(cheng)市，以及二線核心城(cheng)市。原來泰禾沒(mei)有(you)去(qu)三四線城(cheng)市，今后更(geng)沒(mei)有(you)布局的理由。”黃(huang)其(qi)森說。

“現在泰禾的布局除了一線城市(shi)以(yi)外(wai)，還有二線核心城市(shi)，比如(ru)南(nan)京(jing)、杭州、廈門和(he)福州，今后也會選擇進入更多二線核心城市(shi)，這足以(yi)支撐泰禾的規模化發(fa)展。”黃其森(sen)說(shuo)。