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每經記者 杜冉樂

3月9日(ri)上午，媒體報(bao)道稱深圳市初步摸底估計首付貸規模大(da)概(gai)為20億元，到當(dang)天下午旋即(ji)傳出該數字又變成30億元。

首(shou)付貸規模到底(di)有多大？眼下，房(fang)價上漲最快的一線城市成了首(shou)付貸摸底(di)的重點區(qu)域，若要算出(chu)全國規模，在(zai)缺少(shao)權威機構持續(xu)跟進的情(qing)況下，難度(du)可想而知。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者了解到，房(fang)天下理財、鏈(lian)家理財等已暫停新(xin)房(fang)首(shou)付貸(dai)業務(wu)。此前，平(ping)安銀行的廣東(dong)省(sheng)人大代表林(lin)娜(na)曾(ceng)反(fan)對首(shou)付貸(dai)，認為其(qi)交易信(xin)息未(wei)納入央行征信(xin)體系(xi)，造(zao)成銀行辦理個貸(dai)時(shi)難以識別(bie)風險(xian)。

首付貸規模至(zhi)今(jin)成謎(mi)，若單筆違約之后，會否(fou)加大銀(yin)行個(ge)貸乃至(zhi)系統性風險？多位(wei)銀(yin)行界人士表示，風險肯定(ding)有，但不絕對(dui)。

●首付貸加杠(gang)桿“被(bei)妖魔化”

春(chun)節前夕(xi)，央行與銀監會(hui)聯合下發“房貸(dai)(dai)”調整的文件，比如(ru)三四(si)線城市個貸(dai)(dai)最低首(shou)付比例可低至2成(cheng)，二線城市從3成(cheng)降(jiang)至2.5成(cheng)。

節(jie)后，一線(xian)城市房價(jia)(jia)大漲，加上(shang)(shang)上(shang)(shang)海鏈(lian)家事件(jian)推波助瀾(lan)，外界開(kai)始將視線(xian)轉向(xiang)所謂房貸“場外配資(zi)”問題，首(shou)付貸成為推動房價(jia)(jia)上(shang)(shang)漲的幕(mu)后推手(shou)，一時間“人人喊打(da)”。

林娜的思考邏輯實質就(jiu)是，首付貸游離(li)于(yu)(yu)銀(yin)行房(fang)貸監(jian)(jian)管體系之外，違背了央行和(he)銀(yin)監(jian)(jian)會(hui)對(dui)于(yu)(yu)房(fang)地產信(xin)貸相關政策的精神，使得監(jian)(jian)管機構對(dui)于(yu)(yu)房(fang)地產金(jin)融(rong)杠桿的控制(zhi)變(bian)得無效，會(hui)加大銀(yin)行授信(xin)風險(xian)。

何為首(shou)付(fu)貸加(jia)杠桿？通俗地說，如(ru)果你要購買一套(tao)100萬元的(de)房子，按照銀(yin)行以(yi)往3成首(shou)付(fu)的(de)要求，你需要首(shou)付(fu)30萬元，現(xian)在(zai)大型房產中介借鑒P2P模式，引(yin)入社會閑散資(zi)金來幫(bang)你解決(jue)首(shou)付(fu)款。

以房(fang)(fang)(fang)天下(xia)理財首(shou)付(fu)貸(dai)(dai)為例，如果(guo)你(ni)或(huo)你(ni)的直系親屬名下(xia)有一(yi)套房(fang)(fang)(fang)子可(ke)做(zuo)抵押，可(ke)以解決首(shou)付(fu)款(kuan)的70%，那就(jiu)是(shi)21萬元，相(xiang)對(dui)于你(ni)只要(yao)拿出(chu)9萬元自有資(zi)金(jin)，也就(jiu)是(shi)2.33倍首(shou)付(fu)貸(dai)(dai)杠桿，但(dan)從總房(fang)(fang)(fang)價來(lai)看，就(jiu)是(shi)逾(yu)10倍總杠桿。

購(gou)房者個人貸款杠桿被放大(da)之后(hou)，首付貸一(yi)旦(dan)違約，會否(fou)加劇房貸風險傳染？

一(yi)家(jia)上(shang)市(shi)城商行(xing)的(de)(de)(de)(de)信(xin)貸(dai)(dai)客戶經理表示，用首付貸(dai)(dai)的(de)(de)(de)(de)購房者在個人收入能(neng)力上(shang)，與(yu)個人按(an)揭買(mai)房的(de)(de)(de)(de)客戶質量有差異。銀(yin)(yin)(yin)行(xing)授信(xin)前，會查看首付款收據是否(fou)足額(e)，若房企與(yu)P2P平臺為迎合銀(yin)(yin)(yin)行(xing)授信(xin)要求而精心包裝一(yi)下，銀(yin)(yin)(yin)行(xing)不(bu)易發現個中風險。若銀(yin)(yin)(yin)行(xing)真正要授信(xin)，還要看購房者的(de)(de)(de)(de)工資卡、銀(yin)(yin)(yin)行(xing)流水、公司(si)社保以及直系親屬旗下房產等，達不(bu)到一(yi)定標(biao)準也不(bu)會放貸(dai)(dai)。

一(yi)家大型銀行(xing)的區域電(dian)子銀行(xing)部(bu)(bu)負責人告訴《每日(ri)經濟新聞》記(ji)者(zhe)，對住房投機群(qun)體來(lai)說(shuo)，首付貸是一(yi)種(zhong)空手(shou)套白狼，但這(zhe)部(bu)(bu)分人畢竟占少數。如果自住型購房，影(ying)響就不大，當前(qian)“70后”一(yi)代進入(ru)換房季，小房換大房，對改善型需(xu)求越(yue)來(lai)越(yue)大。

“首付(fu)貸引(yin)爭議主要在于‘投(tou)資’屬性強，被(bei)認為(wei)是(shi)加杠桿注水，但關鍵在于要有一(yi)個明確(que)的(de)‘場景’。”上(shang)述電子(zi)銀行部負責人表示，這個需要有條件進行，比如(ru)你(ni)是(shi)自住(zhu)型購房(fang)且已(yi)有一(yi)套，拿前(qian)一(yi)套房(fang)子(zi)抵押，用短(duan)期的(de)首付(fu)貸臨(lin)時解(jie)決改善型住(zhu)房(fang)的(de)首付(fu)款，如(ru)果平(ping)臺又合規經營，這種模式應是(shi)主流趨(qu)勢(shi)。

●主(zhu)要風險(xian)來自銀行理財產品(pin)？

財新網近(jin)日報(bao)道說，監管部門最近(jin)將要(yao)對房(fang)貸市場(chang)的“首付貸”等配資行(xing)為采取(qu)措施，下(xia)一步也會對銀行(xing)進行(xing)規范。

3月9日，另有媒體(ti)報道稱，深(shen)圳市正在(zai)對當(dang)地小(xiao)貸公(gong)司(si)、P2P平臺針對購房(fang)者(zhe)首付貸等摸底(di)，涉及首付貸規模20億元(yuan)。當(dang)天下午，有知情人士爆料(liao)說，該數字變(bian)成了30億元(yuan)。

這會(hui)是冰山(shan)一(yi)角嗎(ma)？記者調查了解到，像搜易貸(dai)旗下(xia)首(shou)(shou)付貸(dai)業務現今覆(fu)蓋區域(yu)主(zhu)要集(ji)中在東部地區，尤其是一(yi)線城市，房天下(xia)理財首(shou)(shou)付貸(dai)產(chan)品也(ye)主(zhu)要以(yi)一(yi)二(er)線城市為主(zhu)，認為該區域(yu)房價(jia)堅挺，不會(hui)跌價(jia)。

當前，首付(fu)貸產(chan)品主(zhu)要(yao)覆蓋區域與(yu)匯付(fu)天下最新發(fa)布的(de)《2015年(nian)網貸行業報告(gao)》相關研究成果相吻合。該報告(gao)顯示，P2P網貸注冊用戶主(zhu)要(yao)集中在一、二(er)線城市，用戶占比分別為22.1%、34.1%。

針(zhen)對規模，網貸(dai)之家(jia)首席研究員、盈燦咨(zi)詢CEO馬駿告訴《每日經濟新聞》記者，以(yi)前沒有(you)首付貸(dai)的(de)時候(hou)，購房者必(bi)須(xu)通過親戚朋友等借(jie)錢，現在(zai)有(you)了(le)首付貸(dai)卻人(ren)人(ren)喊(han)打。在(zai)房地產市場以(yi)萬億(yi)計(ji)的(de)交易中，首付貸(dai)只是九牛(niu)一毛。

盡管如此，一個值(zhi)得關(guan)注的細節是，上述報告(gao)還重(zhong)點提到，銀行理(li)財是P2P網貸(dai)投資人最主要的其他理(li)財方(fang)式，占比40.6%。

財(cai)新網日(ri)前報道稱，銀(yin)行理財(cai)是提供首(shou)付(fu)貸(dai)(dai)(dai)“資(zi)(zi)金(jin)(jin)端”的(de)重要渠道。該(gai)模式就是房產中(zhong)介與(yu)銀(yin)行協定(ding)，通過交納一定(ding)的(de)保(bao)(bao)證(zheng)金(jin)(jin)，將銀(yin)行理財(cai)資(zi)(zi)金(jin)(jin)對接到首(shou)付(fu)貸(dai)(dai)(dai)項目上，而買(mai)賣雙方則簽署(shu)一份“陰陽合同(tong)”（“陽合同(tong)”代(dai)表被做高(gao)的(de)房價，“陰合同(tong)”代(dai)表真實房價），房產中(zhong)介又與(yu)賣方簽署(shu)協議，以保(bao)(bao)證(zheng)買(mai)方個(ge)貸(dai)(dai)(dai)順利到位，最后讓(rang)多出(chu)的(de)個(ge)貸(dai)(dai)(dai)余額來償還首(shou)付(fu)貸(dai)(dai)(dai)。

銀監會披露的數據顯示，銀行不良貸款(kuan)從(cong)去(qu)年(nian)1季(ji)度(du)的9825億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)上升(sheng)(sheng)至去(qu)年(nian)4季(ji)度(du)的1.27萬億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，多出大約3000億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。其中，次級貸從(cong)去(qu)年(nian)1季(ji)度(du)的4797億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)上升(sheng)(sheng)至去(qu)年(nian)4季(ji)度(du)的5923億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，多出逾1100億(yi)(yi)(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

從(cong)風險指(zhi)標占(zhan)比來看，正常類(lei)貸款占(zhan)比下降(jiang)(jiang)，去年1季度為95.08%，到(dao)去年4季度變成94.54%，關注類(lei)與不良類(lei)均有(you)所(suo)上升，撥備覆蓋率也有(you)所(suo)下降(jiang)(jiang)。

依此來看，當(dang)前銀(yin)行(xing)(xing)業不良貸款率是在上升的，但銀(yin)行(xing)(xing)理財表外運行(xing)(xing)，對接首付貸顯得(de)也較為隱蔽，基于匯付天下報告提及的銀(yin)行(xing)(xing)理財占了4成(cheng)的網(wang)貸業投資資金，這一現實顯然不容忽視(shi)。

另據(ju)盈燦(can)咨詢不(bu)完全統計，截至2016年1月18日，已(yi)有民生、招(zhao)行等20余家(jia)銀行涉足P2P網貸平臺資金(jin)(jin)存管(guan)業務，80家(jia)平臺與之簽(qian)訂了資金(jin)(jin)存管(guan)協議(yi)，約占P2P網貸行業正常運(yun)營平臺數(shu)量的3%。

該數據表明(ming)，P2P網貸平(ping)臺銀(yin)行存管比例偏低(di)，勢必會影響到(dao)銀(yin)行對網貸資(zi)金具體流向的監管，進一步(bu)影響到(dao)銀(yin)行對個貸的授信風險(xian)。

針對(dui)風險評估，亞信(xin)控股集團董秘榮騰洪表示，這(zhe)最終回(hui)歸(gui)到一個問題，就(jiu)是如(ru)(ru)何把(ba)握貸款(kuan)對(dui)象及確定(ding)其還款(kuan)能力，涉(she)及三(san)個基本條件：如(ru)(ru)何確定(ding)低門檻(jian)的貸款(kuan)標準，如(ru)(ru)何確定(ding)市場信(xin)息的對(dui)稱(cheng)性，如(ru)(ru)何把(ba)握市場利率調整期。