3月8日(ri)，SOHO中國發(fa)布2015年(nian)經過(guo)審計后的(de)年(nian)度(du)業績(ji)報告。除了凈利潤同比(bi)大幅(fu)下滑，SOHO中國董事長潘石屹稱(cheng)，“其他財(cai)務(wu)指標要比(bi)預(yu)想的(de)好”。

值得注意的是，潘(pan)石(shi)屹在其2015年業績發布會上(shang)透露，“我(wo)們看(kan)到上(shang)海房價上(shang)漲非(fei)常快(kuai)，所(suo)以臨(lin)時做了(le)一(yi)個決定，把部分非(fei)核心物業資產拿(na)出來銷售，SOHO中(zhong)國將先銷售上(shang)海世(shi)紀廣場(chang)(chang)試探(tan)市場(chang)(chang)”。

“上海世(shi)紀(ji)廣場(chang)建筑(zhu)面積超(chao)過4.2萬平(ping)(ping)方米，每天每平(ping)(ping)方米租金(jin)超(chao)過10元，我(wo)們要(yao)(yao)想一想按照什(shen)么樣的(de)回報(bao)率去(qu)定(ding)價(jia)。”潘石屹接(jie)受《證券日報(bao)》記者采(cai)訪時表示，“無論(lun)怎么定(ding)價(jia)，都比上海現在銷(xiao)售的(de)住宅回報(bao)率要(yao)(yao)高得多”。

不(bu)過，潘石屹也強調，近期有(you)種聲音稱，SOHO中國(guo)不(bu)看好京(jing)滬持有(you)物(wu)業(ye)(ye)，要撤資，實際上不(bu)是的。SOHO中國(guo)擁有(you)京(jing)滬170萬平方米的物(wu)業(ye)(ye)，這些物(wu)業(ye)(ye)價(jia)值(zhi)都在(zai)水漲船高，為(wei)股東帶來了價(jia)值(zhi)。

租金收入達10億元

據SOHO中國2015年業(ye)績(ji)報告顯示，2015年公司實現營(ying)業(ye)額約(yue)9.95億元(yuan)(yuan)，毛利潤約(yue)7.34億元(yuan)(yuan)，毛利率(lv)約(yue)74%；凈利潤約(yue)5.38億元(yuan)(yuan)，同比(bi)大降86.82%；現金(jin)及(ji)銀行(xing)存(cun)款供(gong)給約(yue)90.12億元(yuan)(yuan)，凈負債(zhai)率(lv)約(yue)為24%；派發(fa)特(te)別股(gu)息每股(gu)0.348元(yuan)(yuan)。

對(dui)于凈(jing)利潤大(da)度(du)下滑的(de)原因，SOHO中(zhong)國CEO張(zhang)欣表(biao)示(shi)，“利潤大(da)幅度(du)降(jiang)低(di)，是(shi)因為我們現在(zai)不(bu)再賣物業(ye)了，SOHO中(zhong)國以前是(shi)一個銷(xiao)售物業(ye)的(de)企業(ye)，銷(xiao)售物業(ye)有很大(da)利潤。轉型運營持有物業(ye)后，凈(jing)負債(zhai)率為24%，現金比例(li)也非常高(gao)。這是(shi)非常成功(gong)的(de)轉型”。

值得一提的是(shi)，SOHO中國(guo)租(zu)(zu)金收(shou)(shou)入同比(bi)大幅提高，租(zu)(zu)金收(shou)(shou)入約10.52億元，同比(bi)上(shang)漲約148%。潘石屹(yi)稱，在(zai)2015年整體(ti)經濟并(bing)不理想的大環境中，SOHO中國(guo)新(xin)出租(zu)(zu)了(le)28.78萬平(ping)方(fang)米物業(ye)，完成(cheng)了(le)預期(qi)目(mu)標的128%，租(zu)(zu)金收(shou)(shou)入約10.52億元。其中，望京(jing)SOHO換簽合同的租(zu)(zu)金平(ping)均比(bi)原(yuan)合同上(shang)漲了(le)25.1%，SOHO世紀(ji)廣場的上(shang)漲了(le)24.7%。如(ru)此大量新(xin)增辦公樓的出租(zu)(zu)，即(ji)使是(shi)在(zai)紐約、香港、東京(jing)等國(guo)際大都市，在(zai)短(duan)短(duan)一年時(shi)間里完成(cheng)也是(shi)非(fei)常困難的。

談及怎樣看待京滬(hu)兩城的(de)辦(ban)公(gong)物業(ye)市(shi)場(chang)，潘石屹表示，2009年SOHO中國去上海(hai)的(de)時候，所有人都說上海(hai)辦(ban)公(gong)樓市(shi)場(chang)不好過(guo)(guo)。但是，以上海(hai)世紀廣(guang)場(chang)項目為(wei)例，每(mei)天(tian)每(mei)平(ping)方(fang)米租(zu)(zu)金從6元漲到(dao)了10元以上；北(bei)京的(de)辦(ban)公(gong)樓市(shi)場(chang)相對上海(hai)更(geng)好一些，租(zu)(zu)金和租(zu)(zu)賃速度(du)比上海(hai)更(geng)快，以望(wang)京SOHO為(wei)例，我們拿地時測算(suan)，若(ruo)每(mei)天(tian)每(mei)平(ping)方(fang)米租(zu)(zu)金達到(dao)3元錢(qian)就能(neng)賺錢(qian)，建成后每(mei)天(tian)每(mei)平(ping)方(fang)米租(zu)(zu)金最低(di)(di)不低(di)(di)于6元，現在已經超(chao)過(guo)(guo)10元。

潘(pan)石屹稱，在低利(li)率、低存(cun)款準(zhun)備金的(de)(de)環境(jing)中，一(yi)定會(hui)催生資(zi)產的(de)(de)升值，京滬(hu)市場已經出現了這種現象(xiang)，尤(you)其(qi)在利(li)息下(xia)(xia)降的(de)(de)環境(jing)下(xia)(xia)，有回(hui)報的(de)(de)資(zi)產價(jia)值一(yi)定是上升的(de)(de)。

再度銷售物業

盡管潘石屹看好(hao)京滬物(wu)業的升值空間，但他仍然決(jue)定再度銷售物(wu)業。

“不是拿出(chu)170萬平方米物業(ye)里的(de)(de)核(he)心資產來銷售(shou)，而是準備銷售(shou)非核(he)心資產的(de)(de)個(ge)(ge)別項(xiang)(xiang)目。”潘石(shi)屹透露，這個(ge)(ge)月底，SOHO中國將銷售(shou)第一個(ge)(ge)項(xiang)(xiang)目，即上海的(de)(de)世紀廣場。“若能夠有(you)(you)好的(de)(de)價格(ge)，賺(zhuan)更多利潤，也(ye)對股(gu)東有(you)(you)交代。如果按照我們(men)想(xiang)象中的(de)(de)價格(ge)銷售(shou)出(chu)去，也(ye)是一個(ge)(ge)比較高的(de)(de)回報，其它的(de)(de)還沒有(you)(you)什么想(xiang)法”。

張欣也表(biao)示，對哪些物(wu)業以百(bai)分(fen)之多少(shao)比例銷(xiao)售是(shi)沒有(you)目標的(de)(de)，市(shi)場行情好，銷(xiao)售非核心資產，也是(shi)從公(gong)司角(jiao)度考(kao)慮的(de)(de)，這種(zhong)方式并不(bu)是(shi)不(bu)常(chang)見的(de)(de)，世(shi)界上很多公(gong)司在適(shi)當時候也都有(you)資產調(diao)整計劃。

或許(xu)是(shi)為(wei)了利潤指標，潘(pan)石(shi)(shi)屹(yi)臨(lin)時(shi)決(jue)定(ding)銷(xiao)售(shou)物業(ye)。但從(cong)SOHO中國手(shou)持現金(jin)量(liang)來看(kan)，潘(pan)石(shi)(shi)屹(yi)并不缺錢。據其業(ye)績報(bao)告顯示，SOHO中國現金(jin)及銀行存款約90.12億(yi)元。

對于這(zhe)90億(yi)元現金如何使用，張欣(xin)透露，“我們不(bu)會在拿地方面非常激進，因為公司轉型之后，是以辦公樓出租為主的(de)(de)房(fang)地產公司，真正的(de)(de)增(zeng)長空(kong)間(jian)是來自(zi)于SOHO3Q，它的(de)(de)經濟模(mo)式不(bu)需(xu)要大量投資，是以輕(qing)資產模(mo)式運營的(de)(de)，所以不(bu)需(xu)要手(shou)上控制(zhi)太多的(de)(de)現金”。

對此，SOHO中國總裁閻巖補充道(dao)，即使在SOHO3Q業務(wu)擴張(zhang)過程中，SOHO中國也(ye)不會購買(mai)任(ren)何(he)物業，而是會與更(geng)多的開(kai)發機(ji)構、投資機(ji)構進行合作。

置換外債降低匯率風險

事(shi)實上，在SOHO中(zhong)國(guo)(guo)轉型(xing)過程中(zhong)，一直備(bei)受非議的是資產負(fu)債情況。SOHO中(zhong)國(guo)(guo)為了加快轉型(xing)，也曾在海外大量借(jie)債，不過，這種模式正在轉變中(zhong)。

據(ju)SOHO中國(guo)業績報告(gao)顯示，2015年，是(shi)市(shi)場上資金寬松的一年。在低利(li)率、低存款準備金的環境中，去年SOHO中國(guo)完成了30億元(yuan)人民(min)幣(bi)債(zhai)(zhai)的發行，利(li)率僅為3.45%，同時償(chang)還了部分外(wai)幣(bi)債(zhai)(zhai)，以此來規避匯率波動給公司帶來的風險(xian)。

對此，張欣(xin)稱，以前SOHO中(zhong)國海(hai)外(wai)債(zhai)(zhai)務(wu)量(liang)很(hen)大，當時(shi)(shi)美元債(zhai)(zhai)融(rong)資成本(ben)比較便宜。“隨著近一段時(shi)(shi)間人民幣(bi)兌換美元匯率(lv)(lv)的(de)下降，像我們(men)這(zhe)(zhe)樣的(de)企業就(jiu)承擔(dan)很(hen)大的(de)匯率(lv)(lv)風險，因為要(yao)用人民幣(bi)收入來償還美元債(zhai)(zhai)，因此我們(men)董事(shi)會(hui)對這(zhe)(zhe)件(jian)事(shi)非(fei)常的(de)謹(jin)慎，一年多前，我們(men)就(jiu)做出一個決(jue)定，要(yao)快速的(de)把這(zhe)(zhe)個債(zhai)(zhai)務(wu)結構改變(bian)(bian)一下，從(cong)外(wai)債(zhai)(zhai)變(bian)(bian)成內(nei)債(zhai)(zhai)”。

“剛巧在(zai)我們做這個決(jue)定的同時，人民(min)幣(bi)債務市場發展的非常好，現在(zai)，SOHO中(zhong)國的外債在(zai)所有的債務里面只占16%，已經非常小(xiao)，很健(jian)康，不用太擔(dan)心匯率風險了(le)”。張欣補充道。