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◎每經記者 王杰

“去(qu)庫存”仍是(shi)今年全國兩會(hui)的熱議話題。

今年以來(lai)，政策紅利(li)不斷，樓市提前吹來(lai)了“暖風”，降(jiang)首付、降(jiang)契稅新政以及開年央(yang)行首次(ci)降(jiang)準，為樓市去庫存拉開了大幕(mu)。與此同時(shi)，多地出臺相關政策。

3月(yue)6日上午，全(quan)國政協委員(yuan)、重慶(qing)市工商聯主席(xi)、金科股份(fen)董事長黃紅云在北(bei)京西站附(fu)近接受(shou)每日經濟新聞(wen)等媒(mei)體(ti)采訪時，分享了他對于去庫存的觀(guan)點。

政府和(he)房企雙向去庫存

在(zai)政(zheng)策層面(mian)，黃紅云建(jian)議(yi)：一(yi)是(shi)(shi)(shi)優化供應結構，因地制宜(yi)調控土地供給，切實做到“因城施策”；二(er)是(shi)(shi)(shi)拓寬公共(gong)服務覆(fu)蓋范圍，解決農民工(gong)購房(fang)后(hou)的就(jiu)業、醫療、教(jiao)育等問題，增加農民工(gong)購房(fang)意(yi)愿；三是(shi)(shi)(shi)建(jian)立政(zheng)策性住房(fang)銀行，推進房(fang)貸資產證券化；四是(shi)(shi)(shi)進一(yi)步降低(di)購房(fang)稅(shui)費，加大金融(rong)支持，特別是(shi)(shi)(shi)降低(di)二(er)手房(fang)交易稅(shui)費負擔，支持改(gai)善型住房(fang)需求；五是(shi)(shi)(shi)政(zheng)府采(cai)購公租房(fang)，對安置房(fang)進行貨幣化安置，可消耗一(yi)部分(fen)庫存量。

“在政府采(cai)購層面，現(xian)在可以通過采(cai)購存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)來轉化成保障性住房(fang)(fang)。從目前情況(kuang)看，購買(mai)存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)的成本不一定比拆遷(qian)、改(gai)建成本高(gao)，尤(you)其在庫存(cun)(cun)消化難的城市。當房(fang)(fang)企自身(shen)有大量(liang)的存(cun)(cun)量(liang)房(fang)(fang)、銷(xiao)售比較困難的時候，往(wang)(wang)往(wang)(wang)愿意(yi)降(jiang)價(jia)，甚至低價(jia)出(chu)售給(gei)政府，這樣既解決了庫存(cun)(cun)問(wen)題(ti)，又不增加政府多余成本。”黃紅云(yun)表(biao)示(shi)。

黃紅(hong)(hong)云(yun)認為，在(zai)去庫存方面(mian)，除了政府(fu)的(de)政策紅(hong)(hong)利外，建(jian)議地產企業也要加大創(chuang)新力度，通(tong)過產品創(chuang)新，創(chuang)造(zao)新的(de)供給和需求。

“可(ke)以(yi)通過優化改(gai)(gai)變存(cun)量(liang)(liang)房的使用(yong)功(gong)能，吸引(yin)消(xiao)費者；對銷售(shou)(shou)困難(nan)的房屋(wu)，可(ke)將銷售(shou)(shou)改(gai)(gai)為(wei)租(zu)賃，變相清理庫存(cun)量(liang)(liang)，也可(ke)以(yi)將商業用(yong)房改(gai)(gai)用(yong)途，如商業改(gai)(gai)住房，商場、商鋪改(gai)(gai)為(wei)辦公(gong)、酒店，辦公(gong)、酒店改(gai)(gai)為(wei)公(gong)寓。反之亦可(ke)，把(ba)公(gong)建類(lei)房屋(wu)改(gai)(gai)為(wei)一般類(lei)酒店等(deng)。”黃紅云表示(shi)。

三四線城市也有機會

黃紅云認為，總(zong)體還(huan)是看好(hao)房地產(chan)行業的(de)前(qian)景(jing)。從去年(nian)開始，國家逐漸(jian)出臺扶持房地產(chan)行業發展的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)，預(yu)計后面(mian)還(huan)會有(you)(you)一系列政(zheng)(zheng)策(ce)出臺，今年(nian)多(duo)數城市在(zai)成交(jiao)量(liang)和價格上(shang)還(huan)會出現溫和上(shang)升。對于增長較(jiao)快的(de)城市尤其是一線城市，或會有(you)(you)調控政(zheng)(zheng)策(ce)，原有(you)(you)的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)會繼續(xu)沿用，但(dan)其他多(duo)數城市會執行比較(jiao)寬松(song)的(de)政(zheng)(zheng)策(ce)。

在去庫存的大背景下(xia)，一線城市(shi)樓市(shi)被(bei)(bei)開(kai)發企業視為“香餑餑”，而三、四城市(shi)多被(bei)(bei)看淡。

此觀點也(ye)不能一(yi)概而論，黃紅云認(ren)為，有些(xie)三(san)、四線(xian)城市銷量比一(yi)、二線(xian)還好。

從產銷(xiao)比看，三、四線城(cheng)市投入(ru)低，市場也非常好。他舉了個(ge)例(li)子(zi)，重慶開縣(xian)是國家級(ji)的(de)貧(pin)困縣(xian)，這個(ge)城(cheng)市的(de)地域風貌(mao)是大山大河，平(ping)地很少。金科在這里拿下了500畝地的(de)項目，第一(yi)年(nian)銷(xiao)售(shou)額就(jiu)有(you)六(liu)七億元，這在三、四線城(cheng)市很不(bu)簡單(dan)。重慶涪陵，一(yi)個(ge)3.5線城(cheng)市，項目也可以熱銷(xiao)。

對于(yu)今年(nian)的(de)(de)(de)戰略，黃紅云表示，總(zong)體方(fang)向(xiang)是金科(ke)在發(fa)展房地產的(de)(de)(de)同時，跟房地產相關(guan)的(de)(de)(de)垂直業(ye)務，比如社區(qu)服務。在區(qu)域發(fa)展方(fang)面，城市(shi)(shi)分化明(ming)顯，金科(ke)重點選(xuan)擇了十個(ge)省級城市(shi)(shi)，會在這些(xie)城市(shi)(shi)下面延伸少(shao)量的(de)(de)(de)三、四線城市(shi)(shi)。

2月15日，黃紅云(yun)在接(jie)受(shou)媒體采訪(fang)時表示，在“三圈一帶”的戰(zhan)略新(xin)構(gou)想(xiang)指導下，金科鎖定了(le)“核(he)心十城”，即重慶、成都、蘇州(zhou)、北(bei)京、合(he)肥、鄭州(zhou)、上海、南(nan)京、天津、武漢。

據(ju)《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者了解，未來五年，金科要做中國(guo)一流(liu)的(de)“美好生(sheng)活服(fu)務(wu)商(shang)”，用(yong)5年時間實(shi)(shi)現(xian)(xian)三(san)個層面的(de)戰(zhan)略轉(zhuan)(zhuan)變(bian)：一是(shi)產(chan)(chan)品(pin)層面，從關注(zhu)房子的(de)居住(zhu)到關注(zhu)社區(qu)服(fu)務(wu)，實(shi)(shi)現(xian)(xian)業(ye)務(wu)重心從5年短周期到65年長周期的(de)轉(zhuan)(zhuan)變(bian)；二是(shi)用(yong)戶(hu)層面，從一次交易到持續消費，實(shi)(shi)現(xian)(xian)從客戶(hu)到住(zhu)戶(hu)到用(yong)戶(hu)、會員（粉(fen)絲）的(de)轉(zhuan)(zhuan)變(bian)；三(san)是(shi)企業(ye)層面，從地產(chan)(chan)開發商(shang)轉(zhuan)(zhuan)型(xing)為現(xian)(xian)代服(fu)務(wu)提供商(shang)，逐步(bu)實(shi)(shi)現(xian)(xian)從重資產(chan)(chan)投資向(xiang)輕(qing)資產(chan)(chan)運營的(de)轉(zhuan)(zhuan)變(bian)。