◎每經評論員 葉檀

針(zhen)對(dui)最(zui)近一些(xie)地(di)區房價出現的(de)上漲情況，深圳和上海的(de)部分官員(yuan)紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)表(biao)示擔憂，也引起(qi)了相當一部分兩(liang)會(hui)代表(biao)委(wei)員(yuan)的(de)關注。

實際(ji)上(shang)，此次房價(jia)上(shang)漲與(yu)相(xiang)關政策密不可分。

2月2日，央(yang)行、銀(yin)監會下發通(tong)知，在不實(shi)施限購措施的(de)城市，居民家庭首(shou)次購買普通(tong)住房(fang)的(de)商業性個人住房(fang)貸款，原則上最(zui)低首(shou)付款比例(li)為25%，最(zui)低可以(yi)降至20%。

據筆(bi)者調查(cha)，某些銀行只要用首套(tao)房(fang)抵押(ya)貸(dai)款，全部向(xiang)銀行融(rong)資(zi)，二套(tao)房(fang)可(ke)以(yi)被視為首套(tao)房(fang)。此外，房(fang)貸(dai)利(li)率已經降到有(you)史(shi)以(yi)來的最(zui)低點。據融(rong)360網站數據，3月3日(ri)房(fang)貸(dai)利(li)率最(zui)低八二折，也即4.018%。而據筆(bi)者了(le)解，最(zui)低甚至還有(you)八折利(li)率，即五年以(yi)上貸(dai)款利(li)率僅(jin)3.92%。

總的(de)來說，首套房加(jia)杠(gang)桿(gan)以及(ji)房貸利率下(xia)降，其初衷都(dou)是為了(le)樓市(shi)去庫存(cun)。但(dan)現在的(de)情況是，核心(xin)城市(shi)樓市(shi)加(jia)杠(gang)桿(gan)、金(jin)(jin)融加(jia)杠(gang)桿(gan)，樓市(shi)成(cheng)了(le)高利貸者牟利的(de)舞臺，各方資金(jin)(jin)逐鹿房地產市(shi)場賺快錢。

某(mou)些房(fang)產(chan)眾籌平臺，投資(zi)者最(zui)低只需投資(zi)1000元，即可參與購房(fang)，按比(bi)例(li)分(fen)享收(shou)益。以(yi)此(ci)前某(mou)平臺成(cheng)功募(mu)集的一(yi)個學(xue)位(wei)房(fang)為例(li)，合同約定將在該(gai)房(fang)產(chan)購房(fang)手續完成(cheng)之日起第11個月(yue)開始出售，出售收(shou)益按出資(zi)比(bi)例(li)分(fen)配(pei)。據悉，目前該(gai)平臺已經進行了9套房(fang)產(chan)的眾籌。其中位(wei)于深圳羅(luo)湖(hu)的百仕達小(xiao)區一(yi)套46平方米的房(fang)屋持有4個月(yue)，出售后凈(jing)賺45萬(wan)元，收(shou)益率達到77%。

不(bu)過，如果假設(she)11個月后(hou)房(fang)價大幅(fu)下跌，籌資者還得支付(fu)物業等費用，最后(hou)平臺跑路，怎(zen)么(me)辦？

這(zhe)并不是危言聳聽。2月23日，上(shang)(shang)海市(shi)消(xiao)保委對消(xiao)費(fei)者(zhe)經常使用的網上(shang)(shang)房產中(zhong)介(jie)交易體察進行通報。其中(zhong)有兩個案例涉(she)及上(shang)(shang)海鏈家。

2016年(nian)1月9日，莊先生(sheng)通過鏈家與出(chu)售方(fang)(fang)(fang)簽訂(ding)《房地(di)產(chan)買(mai)賣居間(jian)協(xie)議(yi)》。當他支付(fu)80萬(wan)元定金(jin)后，卻被(bei)鏈家告知房屋交易(yi)有障(zhang)礙，因該房屋不僅“背”著(zhu)公積金(jin)貸款(kuan)，還被(bei)出(chu)售方(fang)(fang)(fang)抵押給(gei)鏈家一(yi)名工作人員，出(chu)售方(fang)(fang)(fang)由(you)此借(jie)得167萬(wan)元貸款(kuan)，用來購買(mai)其他房屋。黃先生(sheng)的(de)(de)遭遇則是(shi)(shi)在購買(mai)一(yi)套被(bei)鏈家稱為(wei)“有按(an)(an)揭貸款(kuan)”的(de)(de)400萬(wan)元房屋過程(cheng)中，到簽訂(ding)合同(tong)時才發現所謂“按(an)(an)揭”竟是(shi)(shi)總價340萬(wan)元的(de)(de)抵押。為(wei)推進交易(yi)，得先幫房東還抵押。鏈家表示可以借(jie)錢給(gei)黃先生(sheng)，把這個房產(chan)繼續交易(yi)下去。操(cao)作方(fang)(fang)(fang)式(shi)是(shi)(shi)由(you)鏈家墊資110萬(wan)元，月利率(lv)1.6%。

月息1.6%，年(nian)息則高達19.2%，是一年(nian)期貸款(kuan)基(ji)準(zhun)利率(lv)的四倍以(yi)上。對(dui)此，鏈家(jia)稱(cheng)，公司(si)不存在高利貸違法行為，提供的貸款(kuan)利率(lv)折(zhe)合年(nian)化為13%~24%，處(chu)行業平均水(shui)平。

如果這樣，那整(zheng)個行業的成本值得(de)擔憂。

此外，2006年(nian)成(cheng)立(li)的融(rong)信按揭（北京中融(rong)信擔(dan)(dan)保(bao)）、2014年(nian)上線的鏈家理財、2015年(nian)開始運營的理房通(tong)。鏈家理財幾乎所有(you)產(chan)品都是由(you)中融(rong)信擔(dan)(dan)保(bao)提供本息保(bao)證(zheng)，而中融(rong)信擔(dan)(dan)保(bao)的唯一(yi)股東就是北京鏈家房地(di)產(chan)經(jing)紀有(you)限公(gong)司。北京理房通(tong)支付科技有(you)限公(gong)司則是鏈家集團(tuan)旗下第三(san)方支付平臺。這還是獨立(li)的第三(san)方支付系統(tong)嗎？

對(dui)此，鏈(lian)家回應(ying)稱，鏈(lian)家理財(cai)隸(li)屬的鏈(lian)家網(wang)（北京(jing)）科技有限公司與為(wei)鏈(lian)家理財(cai)投資人作擔(dan)保的中融信都是獨立的法人，受不(bu)同監管體(ti)系(xi)管控，并不(bu)涉及自擔(dan)保。

看來以后自擔(dan)保的定(ding)義要(yao)修改，只(zhi)要(yao)由(you)央行、銀監(jian)會、保監(jian)會不同機構(gou)監(jian)管，就無所謂自擔(dan)保。

鏈(lian)家(jia)融資(zi)渠道(dao)之(zhi)(zhi)一(yi)便(bian)是集(ji)團旗下的(de)鏈(lian)家(jia)理(li)財，“首創房(fang)產買賣-支付-理(li)財的(de)房(fang)產金融閉環模式”，給投資(zi)者的(de)年(nian)(nian)化收(shou)益(yi)率(lv)在6%到8%之(zhi)(zhi)間(jian)，鏈(lian)家(jia)自身年(nian)(nian)化收(shou)益(yi)率(lv)10%左右。鏈(lian)家(jia)理(li)財2015年(nian)(nian)年(nian)(nian)報顯示，平(ping)(ping)臺2015年(nian)(nian)累(lei)計成交138億元，月平(ping)(ping)均(jun)交易額(e)超過(guo)10億元，單(dan)日融資(zi)過(guo)億。以鏈(lian)家(jia)理(li)財兩個月至一(yi)年(nian)(nian)的(de)標計算，存量(liang)起(qi)碼在20億元以上。一(yi)個月收(shou)益(yi)1000萬左右，真是暴利。

如果(guo)這個模式的杠(gang)桿在10倍以上，那只(zhi)要房(fang)價掉一(yi)成(cheng)，所有圍(wei)繞(rao)房(fang)地產的投資者都會(hui)受到損失。這哪里是金融創新，不過是變相高息過橋貸(dai)。

一些(xie)金(jin)融(rong)創(chuang)新，說(shuo)來(lai)說(shuo)去(qu)就(jiu)是想盡(jin)辦法做高(gao)利貸(dai)。所有行(xing)業都奢望(wang)靠金(jin)融(rong)賺錢，金(jin)融(rong)靠高(gao)息(xi)賺錢，實體怎么活？