每經(jing)編輯｜楊羚(ling)強    

（本文原載(zai)于微信公眾號“邦地(di)產”real-estate-circle）

上海(hai)昨日(ri)公布《2015年(nian)上海(hai)市國民經(jing)濟和社(she)會發展統計公報》，2015年(nian)年(nian)末，全(quan)市常住人(ren)口(kou)(kou)總數(shu)為2415.27萬人(ren)。其中，外(wai)來常住人(ren)口(kou)(kou)981.65萬人(ren)。2014年(nian)，上海(hai)外(wai)來常住人(ren)口(kou)(kou)996.42萬人(ren)。據此計算，上海(hai)有15萬人(ren)口(kou)(kou)凈流(liu)出(chu)。

按(an)照房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業此前的(de)共識，人(ren)口(kou)(kou)凈流出城市，總是房(fang)(fang)地(di)產(chan)去(qu)庫存壓力大，房(fang)(fang)價(jia)持續(xu)下(xia)跌的(de)地(di)方。東北、中西部的(de)很(hen)多城市，就是因為人(ren)口(kou)(kou)常年凈流出，所以房(fang)(fang)價(jia)開始下(xia)跌。

這(zhe)(zhe)一規律，似乎在去年的上(shang)海(hai)并(bing)沒(mei)有產(chan)生(sheng)同樣的效果，反而房價(jia)(jia)越來越高。統(tong)計公報顯示，以(yi)上(shang)年末價(jia)(jia)格(ge)為(wei)100，上(shang)海(hai)新建住宅銷售價(jia)(jia)格(ge)指數(shu)為(wei)115.5，其(qi)中商(shang)品(pin)住宅價(jia)(jia)格(ge)指數(shu)為(wei)118.2。前幾天，甚(shen)至出現了(le)房東幾個月(yue)內快速跳(tiao)價(jia)(jia)百(bai)萬的怪(guai)相(xiang)，這(zhe)(zhe)究(jiu)竟是怎么(me)回事呢？

人口凈流出是負數，但流入人口比流出的收入更高

如(ru)果你(ni)是張江的(de)程(cheng)序員(yuan)，上海(hai)的(de)大門(men)沒有(you)對你(ni)關上。如(ru)果你(ni)是陸家(jia)嘴的(de)交易員(yuan)，上海(hai)會拉著(zhu)你(ni)進門(men)。但(dan)如(ru)果，你(ni)是一家(jia)外企(qi)的(de)普通白領(ling)，或者是某(mou)家(jia)銀行的(de)一線柜(ju)員(yuan)、客戶(hu)經理，甚至是一名教(jiao)副(fu)科的(de)中學老師，或者是某(mou)國(guo)企(qi)的(de)工程(cheng)師，那么安家(jia)上海(hai)將(jiang)不易。

為什(shen)么？因(yin)為上海在挑人。

以前(qian)說到上(shang)(shang)(shang)海(hai)的支柱(zhu)產業，我們會說是(shi)寶(bao)鋼，是(shi)上(shang)(shang)(shang)海(hai)電氣(qi)，是(shi)上(shang)(shang)(shang)海(hai)汽車，是(shi)高(gao)橋(qiao)石化(hua)金(jin)山(shan)石化(hua)。但(dan)現在的上(shang)(shang)(shang)海(hai)，要打造(zao)的是(shi)陸家嘴(zui)，是(shi)自貿區(qu)，是(shi)金(jin)融貿易和互聯網+。

張(zhang)江(jiang)程序(xu)員新鮮人(ren)就有15到25萬的(de)年收(shou)入(ru)，工(gong)作幾年穩(wen)賺到30萬以上。而閔(min)行嘉定的(de)工(gong)程師們卻還是(shi)原地踏步。

當上(shang)海未來(lai)進一(yi)(yi)步建成金融中(zhong)心(xin)、結算中(zhong)心(xin)、航(hang)運中(zhong)心(xin)、貿易中(zhong)心(xin)，上(shang)海會提(ti)供越(yue)來(lai)越(yue)多(duo)高端(duan)職位(wei)。而隨著(zhu)這(zhe)些高收入人群(qun)的(de)增加，上(shang)海的(de)房(fang)價(jia)勢必水漲船高，其他(ta)一(yi)(yi)切的(de)生(sheng)活成本隨著(zhu)這(zhe)群(qun)有(you)強大購買力的(de)人出現，也可能水漲船高。

隨著(zhu)這些(xie)高收入(ru)人(ren)群的(de)(de)出現，上(shang)海的(de)(de)月嫂已(yi)經(jing)月入(ru)過萬(wan)，理發(fa)店的(de)(de)tony剪(jian)個(ge)頭就好幾(ji)百，健身房的(de)(de)教練一個(ge)小時也是收費(fei)好幾(ji)百。。。他們的(de)(de)收入(ru)已(yi)經(jing)遠(yuan)超過了這個(ge)城市很多所謂的(de)(de)白領。

上海的廣義庫存，全國處于低位

除了產業的(de)騰籠換(huan)鳥(niao)因素外，上海(hai)本身也(ye)確實比較缺房子。

2015年，上海樓盤施工(gong)面積(ji)（潛在庫存）高達(da)73.6億平米(mi)，是待售面積(ji)的10倍多。其(qi)(qi)中，住(zhu)宅施工(gong)面積(ji)為51.2億平米(mi)，占比(bi)為70%。如果(guo)考(kao)慮已批未開工(gong)土地，自建(jian)房(fang)和小(xiao)產權房(fang)等(deng)其(qi)(qi)他，庫存數量更大。

商品房庫存去化時間為6.3年，住宅去化時間為5年。施工面積與待售面積之和為80.8億平米，按照2015年的銷售速度，去化時間為6.3年。其中住宅庫存（施工面積與待售面積）為55.7億平米，去化時間為5年。

這是全國的(de)數據，但上海的(de)庫銷比只有6.2年，且銷售彈性很(hen)大，庫存(cun)不存(cun)在問題。統(tong)計(ji)公報顯(xian)示(shi)，商(shang)品房施工面(mian)積(ji)15095.33萬平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，增(zeng)(zeng)長2.8%；銷售面(mian)積(ji)卻有2431.36萬平方(fang)(fang)米(mi)(mi)，增(zeng)(zeng)長16.6%。

其中，住宅的施(shi)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)總共(gong)只有8372.12萬(wan)平(ping)方米，銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)卻達到新建(jian)住宅銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)2009.17萬(wan)平(ping)方米。以住宅的施(shi)工面(mian)(mian)(mian)積(ji)和銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)(mian)(mian)積(ji)數據分析，上海的庫銷(xiao)比只有4年多，處于全國較低水平(ping)。

這個數(shu)據(ju)還有進一步(bu)下降空間。由(you)于待售庫存(cun)不多，上(shang)海二手房交易去年(nian)異常火爆。全(quan)年(nian)二手房買賣登記面積(ji)2647.83萬(wan)平方米，增長66.9%。而其中大(da)部(bu)分買賣的(de)二手房是住(zhu)宅(zhai)。如(ru)果這部(bu)分需求流向(xiang)新房市場，那么上(shang)海的(de)商(shang)品住(zhu)宅(zhai)廣(guang)義庫存(cun)，實際只夠消化(hua)兩年(nian)左右。

而由于新開工住宅面積(ji)不足(zu)，未(wei)來(lai)這種供不應(ying)求還(huan)將繼續(xu)。上(shang)海市統計局數據顯示，2015年本市房屋新開工面積(ji)2605.08萬平方米，比上(shang)年下(xia)降6.4％。其中，住宅1560.28萬平方米，僅增長(chang)0.8％。

上海居民住房需要改善，但未來市場更多供應小戶型

統計公報顯示(shi)，城鎮居民人(ren)均(jun)住房(fang)(fang)建筑(zhu)面(mian)積35.5平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，折合人(ren)均(jun)住房(fang)(fang)居住面(mian)積18.1平(ping)(ping)方(fang)(fang)米，而(er)在2011年上(shang)海人(ren)均(jun)住房(fang)(fang)建筑(zhu)面(mian)積只(zhi)有(you)(you)33.4平(ping)(ping)米，居住面(mian)積只(zhi)有(you)(you)17平(ping)(ping)方(fang)(fang)米。

上述數(shu)據說明，上海(hai)市(shi)民(min)改(gai)善居住(zhu)的需求之(zhi)強烈。去年(nian)10月，市(shi)委書記韓正曾在上海(hai)市(shi)建設交通系統(tong)干部(bu)大(da)會上提到：上海(hai)房(fang)價(jia)已經(jing)很高，如果不(bu)堅(jian)持調控，將影響上海(hai)經(jing)濟持續(xu)平(ping)穩(wen)健(jian)康發展，也會削弱城市(shi)的競爭力。

韓正當時指出(chu)，中(zhong)(zhong)小(xiao)(xiao)套(tao)型商品(pin)(pin)住房(fang)(fang)供應嚴重不足，特(te)別是市(shi)場化新建商品(pin)(pin)住房(fang)(fang)的中(zhong)(zhong)小(xiao)(xiao)套(tao)型供需矛盾突出(chu)。究其根本原(yuan)因，是供地(di)不合理，中(zhong)(zhong)小(xiao)(xiao)套(tao)型普通商品(pin)(pin)住房(fang)(fang)用(yong)地(di)供應明顯減少。

去年年底(di)，上海土地市(shi)場(chang)出(chu)現了一定的(de)(de)變(bian)化。部分地塊的(de)(de)出(chu)讓條件經過了調整，明確了中(zhong)小套(tao)型供(gong)應比(bi)例(li)的(de)(de)要求(qiu)。比(bi)如：青浦區趙巷鎮佳迪路東(dong)側B5-01地塊中(zhong)小套(tao)型（90平方(fang)米(mi)以下(xia)）住(zhu)宅建(jian)筑面積不得低于該地塊住(zhu)宅總建(jian)筑面積50%。

近期，上(shang)海市規土局等(deng)四部門聯合發(fa)布《關于(yu)(yu)進(jin)一步優化本市土地和住房供(gong)應(ying)結(jie)構的(de)實施意見(jian)》增加中(zhong)小(xiao)套(tao)型(xing)(xing)商品住房供(gong)應(ying)，中(zhong)心(xin)城區不(bu)低于(yu)(yu)70%，郊區不(bu)低于(yu)(yu)60%（部分供(gong)需矛盾突出的(de)區域(yu)提(ti)高(gao)(gao)到70%）。保(bao)障(zhang)型(xing)(xing)住房中(zhong)小(xiao)套(tao)型(xing)(xing)供(gong)應(ying)比例，中(zhong)心(xin)城區100%，郊區不(bu)低于(yu)(yu)80%。軌道交(jiao)通站點周邊的(de)區域(yu)（中(zhong)心(xin)城、郊區覆蓋(gai)范圍分別為(wei)600米(mi)、1500米(mi)）中(zhong)小(xiao)套(tao)型(xing)(xing)供(gong)應(ying)比例提(ti)高(gao)(gao)到80%以上(shang)。多(duo)層、小(xiao)高(gao)(gao)層和高(gao)(gao)層的(de)中(zhong)小(xiao)套(tao)型(xing)(xing)建筑(zhu)面積標準分別是90平(ping)(ping)方米(mi)、95平(ping)(ping)方米(mi)和100平(ping)(ping)方米(mi)。

一面是(shi)改善需求(qiu)的不(bu)斷增加，一面是(shi)上海未來側重供(gong)應中(zhong)小戶型，這(zhe)些因(yin)素(su)會推(tui)動100平米以上的大戶型價格上漲。

上海周邊城市將是購房者的機會

盡管，上海人(ren)口出現凈流出，但不代(dai)表著(zhu)他們徹底離(li)開了上海。上海周(zhou)邊的(de)很(hen)多城市在吸引他們落戶(hu)。

典型國家城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)過程中(zhong)人(ren)(ren)口(kou)(kou)區域分布結構和經(jing)濟發(fa)展(zhan)階(jie)(jie)段(duan)、產業結構的(de)(de)(de)關(guan)系來(lai)看，人(ren)(ren)口(kou)(kou)空(kong)間的(de)(de)(de)分布大體上經(jing)歷了三個階(jie)(jie)段(duan)。第一(yi)個階(jie)(jie)段(duan)，人(ren)(ren)口(kou)(kou)從農村向(xiang)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)轉移，不同規模的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)都在(zai)擴張，而(er)(er)且在(zai)總人(ren)(ren)口(kou)(kou)當中(zhong)的(de)(de)(de)占比均在(zai)上升。這(zhe)一(yi)個階(jie)(jie)段(duan)和經(jing)濟快速(su)(su)增(zeng)長(chang)、制造(zao)業快速(su)(su)發(fa)展(zhan)相關(guan)，而(er)(er)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)率還沒有達到55%。第二個階(jie)(jie)段(duan)主要是郊(jiao)區化(hua)，一(yi)些(xie)中(zhong)小型城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)增(zeng)長(chang)放緩(huan)，而(er)(er)大都市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)人(ren)(ren)口(kou)(kou)比重繼續(xu)上升，這(zhe)一(yi)階(jie)(jie)段(duan)伴隨著制造(zao)業的(de)(de)(de)絕對(dui)衰(shuai)退、服務業的(de)(de)(de)相對(dui)發(fa)展(zhan)。對(dui)應(ying)的(de)(de)(de)城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)水平大致在(zai)55%-70%之間。第三階(jie)(jie)段(duan)則是城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)化(hua)率超過70%以后，人(ren)(ren)口(kou)(kou)繼續(xu)向(xiang)大都市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)圈集中(zhong)。中(zhong)小型城(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)人(ren)(ren)口(kou)(kou)增(zeng)速(su)(su)緩(huan)慢。

由(you)于(yu)上(shang)海城市人(ren)(ren)口規(gui)模(mo)終(zhong)極將控制在(zai)2500萬人(ren)(ren)，大(da)量的(de)人(ren)(ren)口未(wei)來(lai)將在(zai)上(shang)海周邊的(de)昆(kun)山、太倉、嘉興、蘇州、啟東、舟山等中小(xiao)城市居(ju)住。

本頁面由邦地產原創，亦有借鑒綜泰君安宏觀任澤平、熊義明《中國樓市去庫存需警惕兩個現象已經出現了》、知乎王大可《上海對年輕人關上大門了嗎？》，并采用上海市統計局《2015年本市房地產市場綜述》數據。

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編輯(ji)：王婷(ting)婷(ting) 審核(he)：楊羚強 終審：蔡戰波