每(mei)經編(bian)輯｜吳若凡  ;  

（本(ben)文(wen)原載于微信(xin)公眾(zhong)號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

上海地鐵里有兩個人(ren)熱烈地討論(lun)著最近上海市住建委出(chu)臺(tai)的一(yi)項新舉(ju)措(cuo)：上海今年將(jiang)由官方(fang)牽頭，成立監管平臺(tai)，監管二手房(fang)交易資金監管。他們疑惑這項政策為何(he)出(chu)臺(tai)，是(shi)否跟整(zheng)頓(dun)上海中介行業有關？

其實，關系可(ke)能真的(de)很大。因為上海中(zhong)介行業里，推出贖樓貸(dai)(dai)、尾(wei)款(kuan)墊(dian)資(zi)(zi)、過橋貸(dai)(dai)款(kuan)以及首付貸(dai)(dai)的(de)情況(kuang)不(bu)少，但這(zhe)些(xie)做(zuo)法都有一(yi)個漏洞：如果中(zhong)介利(li)用自己監管的(de)二手房(fang)交(jiao)易(yi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)，憑借完全控制(zhi)交(jiao)易(yi)流程的(de)優勢(shi)，就可(ke)以神不(bu)知鬼不(bu)覺(jue)地把(ba)交(jiao)易(yi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)挪作(zuo)它用，比如提供給其他(ta)購房(fang)者(zhe)作(zuo)貸(dai)(dai)款(kuan)，而(er)他(ta)就能坐享收益(yi)，甚至做(zuo)更多的(de)事...

有資深中(zhong)介(jie)人士就告訴邦(bang)爺，現在(zai)二手(shou)房的(de)交(jiao)(jiao)易流程(cheng)信(xin)息(xi)全部掌(zhang)握(wo)在(zai)中(zhong)介(jie)手(shou)里，交(jiao)(jiao)易資金(jin)(jin)(jin)又由他(ta)(ta)們監管，什么(me)時(shi)(shi)候付首付，什么(me)時(shi)(shi)候辦理貸款，什么(me)時(shi)(shi)候交(jiao)(jiao)尾款，正(zheng)式(shi)辦過戶(hu)，全由他(ta)(ta)們掌(zhang)握(wo)。現在(zai)很多中(zhong)介(jie)公司手(shou)上又有各種P2P性(xing)質的(de)金(jin)(jin)(jin)融產品。中(zhong)介(jie)公司是有動(dong)機和能(neng)力，將(jiang)手(shou)中(zhong)監管的(de)二手(shou)房交(jiao)(jiao)易資金(jin)(jin)(jin)，以各種貸款的(de)名義轉借給他(ta)(ta)人買房的(de)。他(ta)(ta)們以監管的(de)交(jiao)(jiao)易資金(jin)(jin)(jin)為底，循環借貸，可以將(jiang)原來只能(neng)成交(jiao)(jiao)一(yi)套(tao)房屋的(de)資金(jin)(jin)(jin)量，瞬(shun)間變(bian)成十套(tao)、甚至一(yi)百套(tao)房子的(de)資金(jin)(jin)(jin)交(jiao)(jiao)易量。這種空手(shou)套(tao)白狼的(de)手(shou)段，一(yi)些大(da)中(zhong)介(jie)做起(qi)來可以說很順(shun)手(shou)，但敢(gan)不(bu)(bu)敢(gan)這么(me)做，還真不(bu)(bu)好說。

三大漏洞當前，犯法底線碰不得！

的確(que)，有的中介不敢，因為這是違規(gui)的。

根據《非金(jin)(jin)融機構(gou)支付(fu)服務管理辦法》規(gui)定，作為第三(san)方支付(fu)機構(gou)是不能動用(yong)監管方賬戶資(zi)(zi)金(jin)(jin)的(de)（這里指的(de)是在支付(fu)過程中不能動用(yong)）。一旦(dan)動用(yong)了監管資(zi)(zi)金(jin)(jin)，不僅二手房上下家(jia)的(de)資(zi)(zi)金(jin)(jin)安全受(shou)到(dao)影響，更可能讓市場“無中生有”出大量(liang)新增交(jiao)易，客觀上推動房價的(de)高(gao)漲。

但實際情況(kuang)中卻有三個漏洞空間。

首先，雖說政(zheng)府(fu)要(yao)求中介必須給監(jian)(jian)管的(de)(de)資金(jin)設立專戶，并(bing)(bing)(bing)由(you)(you)指定銀行監(jian)(jian)管，但監(jian)(jian)管的(de)(de)資金(jin)流(liu)(liu)向，銀行并(bing)(bing)(bing)不(bu)能(neng)完全(quan)掌握。更何況(kuang)很多中介都有自己(ji)的(de)(de)金(jin)融(rong)公司(si)，錢(qian)會傾向交(jiao)(jiao)給自己(ji)金(jin)融(rong)公司(si)監(jian)(jian)管（而(er)且(qie)，由(you)(you)于金(jin)融(rong)公司(si)和中介公司(si)并(bing)(bing)(bing)不(bu)在一個(ge)體系內，有些中介內部人也(ye)都不(bu)清楚資金(jin)的(de)(de)具體流(liu)(liu)向）。這就使(shi)得，二手(shou)房(fang)交(jiao)(jiao)易資金(jin)實際是(shi)由(you)(you)中介全(quan)面(mian)掌握。

這里需(xu)要提出(chu)一點(dian)，有(you)(you)的(de)(de)(de)(de)中介(jie)所謂的(de)(de)(de)(de)“資金監(jian)管”其(qi)實并不是(shi)在第(di)三方(fang)支付(fu)(fu)平臺下完(wan)成的(de)(de)(de)(de)，雖然其(qi)可(ke)能(neng)(neng)宣稱(cheng)自(zi)己的(de)(de)(de)(de)第(di)三方(fang)支付(fu)(fu)平臺擁有(you)(you)政府認(ren)定的(de)(de)(de)(de)《支付(fu)(fu)業務(wu)許可(ke)證(zheng)》，但在法(fa)律(lv)人士(shi)看來，這很多(duo)(duo)時候只(zhi)是(shi)鉆法(fa)律(lv)漏(lou)洞，并不能(neng)(neng)真正做到保(bao)險。而且目前二手房交易的(de)(de)(de)(de)完(wan)成時間為五個(ge)多(duo)(duo)月(yue)，首(shou)付(fu)(fu)貸的(de)(de)(de)(de)還款(kuan)期限只(zhi)有(you)(you)60天，用(yong)監(jian)管資金作首(shou)付(fu)(fu)貸完(wan)全有(you)(you)可(ke)能(neng)(neng)性。

另一個(ge)情(qing)況是(shi)，現在市面上中(zhong)(zhong)介的貸款(kuan)(kuan)大致可分為三(san)類：一種是(shi)用(yong)于“業(ye)主賣(mai)房遇到銀(yin)行按揭貸款(kuan)(kuan)未還清(qing)”的情(qing)況，由(you)中(zhong)(zhong)介出資(zi)(zi)將銀(yin)行貸款(kuan)(kuan)還清(qing)；二是(shi)尾款(kuan)(kuan)墊資(zi)(zi)，買(mai)(mai)房客(ke)戶已(yi)經向(xiang)(xiang)銀(yin)行申請(qing)貸款(kuan)(kuan)，但因審批流(liu)程等問題不能及時(shi)拿到貸款(kuan)(kuan)，而與(yu)業(ye)主簽約到期需付款(kuan)(kuan)，此時(shi)中(zhong)(zhong)介向(xiang)(xiang)其墊資(zi)(zi)；三(san)是(shi)過橋貸款(kuan)(kuan)，業(ye)主買(mai)(mai)房同時(shi)需賣(mai)房集資(zi)(zi)，但買(mai)(mai)賣(mai)時(shi)間可能并(bing)不合拍(pai)，業(ye)主可以把房子向(xiang)(xiang)中(zhong)(zhong)介抵押獲得貸款(kuan)(kuan)。

目前，很多中介通過一部分金融產品完成上述貸款，但(dan)這(zhe)些(xie)金融產品規模(mo)很小，根本(ben)滿足(zu)不了(le)房(fang)地產交易的需求。所以(yi)，這(zhe)又為(wei)有(you)些(xie)中介“資金監管(guan)”提供了(le)動力(li)。

第(di)三(san)個漏洞則是，有些中(zhong)介的資(zi)金監(jian)(jian)管(guan)(guan)模式是簽立“四方合同”（即監(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)、擔保(bao)(bao)公(gong)(gong)司和(he)交易(yi)(yi)雙方）。具體流程是：購房資(zi)金先放(fang)(fang)在監(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)，然后自行(xing)將(jiang)錢(qian)轉(zhuan)到(dao)平(ping)臺在擔保(bao)(bao)公(gong)(gong)司的賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)里，也就是所謂(wei)托管(guan)(guan)。按理說，銀監(jian)(jian)會(hui)的設(she)計是為了把用戶(hu)(hu)(hu)(hu)賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)和(he)平(ping)臺賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)分離開，一旦平(ping)臺完成撮合交易(yi)(yi)，待審核放(fang)(fang)款之(zhi)后，應(ying)該將(jiang)錢(qian)直接從(cong)下家賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)打到(dao)上家賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)。但在實際操作過程中(zhong)，當購房者的錢(qian)由擔保(bao)(bao)公(gong)(gong)司管(guan)(guan)理后，錢(qian)就是擔保(bao)(bao)公(gong)(gong)司的，擔保(bao)(bao)公(gong)(gong)司的資(zi)金池里的錢(qian)可(ke)以流向任何地方，因為在央行(xing)監(jian)(jian)管(guan)(guan)來看，從(cong)用戶(hu)(hu)(hu)(hu)將(jiang)錢(qian)打到(dao)監(jian)(jian)管(guan)(guan)賬(zhang)(zhang)戶(hu)(hu)(hu)(hu)后，兩筆交易(yi)(yi)已經(jing)完成。理論上擔保(bao)(bao)公(gong)(gong)司就可(ke)以隨意(yi)支配這筆錢(qian)。

但邦爺想提(ti)醒(xing)廣大中介，新出臺(tai)的《P2P監管細(xi)則》明確規定，平臺(tai)不(bu)能(neng)觸(chu)碰用戶資金(jin)，一(yi)旦(dan)觸(chu)碰，從法(fa)律(lv)上屬于非(fei)法(fa)吸收(shou)公共存款和非(fei)法(fa)集資。一(yi)旦(dan)平臺(tai)存在(zai)的不(bu)合規的情況，就會觸(chu)犯刑法(fa)第176條（非(fei)法(fa)吸收(shou)公共存款罪(zui)），最高刑期(qi)10年。

而(er)且中介打擦邊球如此操作(zuo)，不僅(jin)會影響(xiang)買賣雙方的資(zi)金安全，更可能放大樓市泡沫，擾亂市場。邦(bang)爺(ye)還是希(xi)望政(zheng)府(fu)、市民能加大監管和監督力度，中介們也(ye)合法操作(zuo)，保證市場良性發展(zhan)。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiang) 終審：蔡戰波