房地產(chan)去庫(ku)存(cun)的壓力很大。根據(ju)萬(wan)得數據(ju)，2014年底(di)，本輪市(shi)場(chang)庫(ku)存(cun)周期達(da)到(dao)14個月左右的高(gao)位。

中(zhong)央看到了庫(ku)存問題的嚴重(zhong)性(xing)。中(zhong)央經濟工(gong)作(zuo)會議提出，化(hua)解(jie)房地產庫(ku)存是(shi)今年五大工(gong)作(zuo)任務之一。

2015年(nian)以來，房(fang)地產庫存(cun)總量基本保持(chi)平(ping)穩，各種(zhong)契稅、金融、行業(ye)政(zheng)策對庫存(cun)去化初顯(xian)起色，使得成交(jiao)量明(ming)顯(xian)回升，庫存(cun)去化周期明(ming)顯(xian)縮(suo)短趨勢。特別是去年(nian)底(di)到(dao)今年(nian)初，首付、稅費等政(zheng)策的調整對剛需的支持(chi)起到(dao)了(le)推動作用。

在這樣的去庫(ku)存背(bei)景下，房地產恢復性增長是可(ke)期的。

樓市分化，庫存也分化

近期，在“化解(jie)房地產庫存，促進房地產持續健(jian)康發展(zhan)”的政策背景(jing)下，一線城市的庫存量已顯著下降，且庫存去化周期維持在4—9個月之(zhi)間。

據(ju)有關(guan)房產(chan)數據(ju)中心統(tong)計(ji)，春(chun)節后(hou)首(shou)周(zhou)(zhou)內，北京二手住(zhu)宅(zhai)的網簽量(liang)(liang)高達6048套(tao)，日均成交864套(tao)，這樣的成交量(liang)(liang)成為節后(hou)首(shou)周(zhou)(zhou)交易(yi)量(liang)(liang)從2010年(nian)以來的最(zui)高值。

其中(zhong)，北京二手房成交均(jun)價(jia)為每(mei)平(ping)方(fang)米4.15萬元，較2015年全(quan)年均(jun)價(jia)約(yue)上(shang)漲5%；上(shang)海屢屢被曝(pu)出春節(jie)后房東漲價(jia)，但銷售依舊火爆；而純粹的投(tou)資客(ke)也是深圳房價(jia)高漲的重要推(tui)手。

受政(zheng)策紅利的(de)影響(xiang)，近期一線樓市樓價有所向(xiang)上。但是目(mu)前一線城市的(de)房(fang)價似(si)乎(hu)“輿論(lun)更(geng)熱”。

伴隨一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)土地(di)(di)市(shi)(shi)場過熱，不少房(fang)地(di)(di)產開發企業在(zai)一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)拿地(di)(di)趨向審慎(shen)，轉而密(mi)集布局二線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)。

例(li)如(ru)不久前，經過133輪報價，某開發商以37.71億元競得廣東(dong)省佛山市(shi)一塊面積為10.9萬(wan)平方米商住地地塊，樓面價首次過萬(wan)，溢(yi)價率177.28%，逼近(jin)周(zhou)邊在售房價。

也就(jiu)是說，雖然去(qu)庫(ku)存壓(ya)力大(da)，但是正如(ru)分(fen)化的樓市(shi)(shi)，庫(ku)存也有市(shi)(shi)場(chang)分(fen)化，必須充分(fen)考慮地區特性。目(mu)前真正的問題在于基本面較(jiao)(jiao)差(cha)的三(san)、四(si)線城市(shi)(shi)，它(ta)們的庫(ku)存量較(jiao)(jiao)高(gao)，去(qu)化周期長，部分(fen)城市(shi)(shi)如(ru)蚌(bang)埠、溫(wen)州(zhou)(zhou)、青(qing)島(dao)、福州(zhou)(zhou)等庫(ku)存去(qu)化需20個月以上。

去庫存首要提升產品附加值

面對(dui)庫存(cun)難(nan)題，房(fang)地產行業的標桿企業——保利地產的做法(fa)，值得探討。

首先(xian)，打造保利(li)“生(sheng)活(huo)圈(quan)”，提(ti)升(sheng)產品附加值。在保利(li)地產制(zhi)定的企業“十(shi)三五(wu)”計劃中，明確(que)提(ti)出了打造“保利(li)生(sheng)活(huo)圈(quan)”。保利(li)生(sheng)活(huo)圈(quan)以社區為(wei)中心，打造基于全(quan)生(sheng)命產業鏈的服(fu)務平臺，提(ti)升(sheng)產品附加值。

其(qi)次(ci)，強(qiang)(qiang)化產(chan)品競爭力，建立綠色全生命周(zhou)期居(ju)住(zhu)系(xi)統。建立綠色全生命周(zhou)期居(ju)住(zhu)系(xi)統的(de)標準，由“關(guan)懷客戶全生命周(zhou)期的(de)全精裝房+集合物業、商業、養老、教(jiao)育(yu)等(deng)的(de)社區服務(wu)”以(yi)及“強(qiang)(qiang)調體驗的(de)O2O平臺”組成(cheng)，打造(zao)更具競爭力和市場(chang)接受(shou)度的(de)產(chan)品。

第三(san)，經營注重效率(lv)，精準把控價(jia)值鏈上(shang)的每個(ge)(ge)環節。保利地產(chan)(chan)注重整個(ge)(ge)生產(chan)(chan)鏈條的科學性與效率(lv)，包括(kuo)投資有效性、產(chan)(chan)品定位有效性、產(chan)(chan)銷平衡、營銷方向等多個(ge)(ge)方面。

最后(hou)，減緩客(ke)(ke)戶壓力，提供多(duo)元(yuan)化購(gou)房支持(chi)服務。在客(ke)(ke)戶購(gou)買(mai)上提供多(duo)元(yuan)化的手段支持(chi)。2015年，保利(li)地(di)產成立了保利(li)小貸公司(si)，開發(fa)多(duo)種(zhong)金(jin)融工(gong)具幫助客(ke)(ke)戶。針對首付能力不足的，或有(you)舊房換新需(xu)求的客(ke)(ke)戶，保利(li)可以提供首付小額貸款(kuan)等(deng)服務，也有(you)延長分期(qi)付款(kuan)等(deng)政策支持(chi)。

總而(er)言之，保利地產的做法是(shi)在供給側上下功(gong)夫，提升產品(pin)的適應性，更加適銷對路，從而(er)從源頭上消除(chu)庫存。

目標是維持房地產市場(chang)健康成長

2015年(nian)，國家(jia)要求(qiu)將房地(di)產行業的重點問題(ti)聚焦在去庫存方面，強(qiang)化了(le)市場對于寬松政策(ce)的預期(qi)，同時也(ye)為后續(xu)行業利(li)好政策(ce)在各大城市鋪(pu)開(kai)落地(di)奠定了(le)基(ji)礎(chu)。

地(di)(di)方(fang)層面上(shang)，各地(di)(di)紛紛出臺促進房(fang)地(di)(di)產(chan)健(jian)康發(fa)展(zhan)的(de)指導意見，對房(fang)地(di)(di)產(chan)行業發(fa)展(zhan)進行規劃，同時(shi)，推(tui)出各項財政(zheng)補貼、限購松綁政(zheng)策等(deng)利好措施。預計2016年庫(ku)(ku)存壓力較(jiao)大的(de)地(di)(di)方(fang)政(zheng)府將深入(ru)落實房(fang)地(di)(di)產(chan)去化的(de)政(zheng)策細則，加大房(fang)地(di)(di)產(chan)庫(ku)(ku)存去化步(bu)伐。

2016年(nian)，中央將戶籍城鎮化(hua)作(zuo)為房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)去庫存的著力點，擴大有(you)效需求，打通供需通道，促(cu)進房(fang)(fang)(fang)地產(chan)(chan)庫存去化(hua)。發改委近期(qi)發聲，要有(you)序化(hua)解商(shang)品房(fang)(fang)(fang)庫存，將制(zhi)定實施1億非城鎮戶籍人口在城市落戶方(fang)(fang)案，落實戶籍制(zhi)度改革方(fang)(fang)案，加快農民(min)(min)工(gong)市民(min)(min)化(hua)，滿足新市民(min)(min)住房(fang)(fang)(fang)需求。

綜合梳理(li)政(zheng)策，我們(men)可以看(kan)出(chu)，國家推進去庫存政(zheng)策，目標是(shi)維持(chi)房地(di)產(chan)市場健康成長。

因此，面對(dui)不(bu)(bu)同(tong)地(di)區(qu)的(de)樓(lou)市(shi)特點(dian)，政策也(ye)要到什(shen)(shen)么(me)山上唱什(shen)(shen)么(me)歌。不(bu)(bu)能用一個(ge)地(di)方的(de)政策套到所有城(cheng)市(shi)，“一刀(dao)切”的(de)放松政策并不(bu)(bu)可取(qu)(qu)。一線城(cheng)市(shi)取(qu)(qu)消樓(lou)市(shi)限購可能性不(bu)(bu)大，還是要抑制投機，三線城(cheng)市(shi)要去庫存，讓市(shi)場能夠可持續地(di)健康(kang)發(fa)展。

而對(dui)于未來政(zheng)策，我們(men)的(de)期望主要有以下幾點：首先，加大各級政(zheng)府(fu)對(dui)中央(yang)(yang)在2015年(nian)出臺政(zheng)策的(de)落實力度，如落實中央(yang)(yang)37號文的(de)規定，允許房(fang)企調整商(shang)業(ye)、公(gong)寓的(de)規劃(hua)；其次，建議用(yong)房(fang)貸利息抵扣個人(ren)所得(de)稅，支(zhi)持剛需；第三，建議用(yong)市場化(hua)、貨(huo)幣化(hua)手段解(jie)決保障房(fang)建設；最后，建議盡(jin)快推出REITs政(zheng)策促進商(shang)業(ye)地產(chan)市場發(fa)展。