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◎每經記者 胡健

樓市“去庫(ku)存”政策在年初便如連(lian)珠炮般(ban)推出，但卻被這些政策的“旁(pang)觀者”——一線城市搶了鏡。

2月(yue)26日(ri)，國家統計局發(fa)布數據顯示，2016年(nian)1月(yue)份，70個(ge)大中(zhong)城市新(xin)建商品(pin)住宅價格環比(bi)增幅0.3%，相比(bi)2015年(nian)12月(yue)0.2%的增幅出現(xian)擴大。

去庫存的主角是三四(si)線城(cheng)市，但(dan)北上廣深等(deng)一線城(cheng)市卻占盡了風頭(tou)。從實(shi)際情(qing)況(kuang)看(kan)，部分(fen)大城(cheng)市的房(fang)價已處于“過熱(re)”區間，這或加大地方政策收緊的可(ke)能性。

中原地(di)產研究總監(jian)張(zhang)大(da)偉(wei)告(gao)訴《每日經濟新聞(wen)》記者，三四線市(shi)(shi)場(chang)(chang)庫存(cun)壓力較大(da)是未來一段時間的常態，而(er)房(fang)地(di)產寬松與(yu)(yu)信貸寬松繼(ji)續刺激(ji)影(ying)響三四線市(shi)(shi)場(chang)(chang)的走(zou)勢(shi)。但即使(shi)這樣，預計其與(yu)(yu)一二線城市(shi)(shi)的分化也將延續。

“旁觀(guan)者”搶鏡去庫存

春(chun)節前后是樓市銷售的(de)淡季(ji)，政(zheng)策面(mian)卻(que)很熱(re)鬧。2月(yue)2日(ri)，央行、銀(yin)監會發布(bu)房貸(dai)新(xin)政(zheng)，調整(zheng)首套(tao)房和(he)二套(tao)房商貸(dai)最低(di)首付比例(li)；2月(yue)19日(ri)，財政(zheng)部、稅(shui)務(wu)總(zong)局、住建部聯合發文(wen)，調整(zheng)房屋交易(yi)契稅(shui)和(he)營(ying)業稅(shui)征收標準(zhun)。此外，各地(di)也(ye)緊(jin)鑼密(mi)鼓地(di)出臺了相應措施。

但對于去庫存政策(ce)而(er)言，一線城市(shi)基本是旁(pang)觀者角色，除在大戶(hu)型(xing)交易(yi)環節稅收(shou)上有所放寬外，其(qi)他刺(ci)激需(xu)求端措(cuo)施與其(qi)無緣。然而(er)，這些一線城市(shi)的市(shi)場表現卻(que)成功搶到了頭條。

在北(bei)京工(gong)作的程(cheng)序(xu)員(yuan)李征，節后(hou)從老家回京后(hou)就(jiu)直接(jie)投入(ru)到(dao)看房中，他告(gao)訴(su)《每日(ri)經濟新(xin)聞》記(ji)者，北(bei)京二手(shou)房價格明顯較比節前(qian)有上(shang)漲趨勢，業(ye)主報(bao)價普遍(bian)上(shang)調了(le)5%~10%。

而國家統計(ji)局數據顯(xian)示，2016年1月份(fen)，70個城市(shi)中，深圳房(fang)價(jia)在同比增幅排行中位居首位，為52.7%，北上廣(guang)也都躋身前五，漲幅均為雙(shuang)位數。

上(shang)海易居(ju)房地產(chan)研究(jiu)院智庫總監嚴躍進告訴(su)《每日經濟新聞》記者(zhe)，一線城(cheng)市的(de)房價增幅(fu)最大，這(zhe)反過來(lai)可(ke)能會(hui)進一步強化一線城(cheng)市的(de)房價看漲預期(qi)。尤其考慮到一線城(cheng)市可(ke)售房源不足(zu)的(de)事實，預計后續一線城(cheng)市房價增幅(fu)還會(hui)進一步擴大。

實際上(shang)，北上(shang)廣深和其他一些熱點城(cheng)市(shi)已(yi)開始做準(zhun)備。近日，深圳(zhen)方面已(yi)連續三次(ci)表(biao)示，正研究有關房地產的調(diao)控(kong)政策(ce)。深圳(zhen)市(shi)市(shi)長(chang)許勤此前在(zai)深圳(zhen)市(shi)六屆人大二次(ci)會議記者會上(shang)表(biao)示，深圳(zhen)去年房價(jia)上(shang)漲過快，和全(quan)國二線城(cheng)市(shi)的房價(jia)方向不太一致，因此，深圳(zhen)正在(zai)研究調(diao)控(kong)政策(ce)，確保(bao)房價(jia)在(zai)合理區間。

“這與全國(guo)去庫存大背(bei)景并不(bu)違背(bei)。”接近決策(ce)(ce)(ce)層人(ren)士告訴《每日經(jing)(jing)濟(ji)新聞》記者，本屆政府圍繞(rao)房(fang)地產的(de)一(yi)個政策(ce)(ce)(ce)重點就是因城(cheng)施策(ce)(ce)(ce)，一(yi)城(cheng)一(yi)策(ce)(ce)(ce)，房(fang)地產市場(chang)低迷(mi)和過度火熱(re)都不(bu)利于經(jing)(jing)濟(ji)的(de)平穩運行。

三線城市去庫存節奏較(jiao)慢

嚴躍進表示，2015年(nian)下(xia)半年(nian)開始，全(quan)國50個城市庫存總體呈(cheng)現(xian)(xian)下(xia)滑(hua)態(tai)勢(shi)。目前庫存規模已出現(xian)(xian)連續4個月(yue)環(huan)比下(xia)跌(die)、連續6個月(yue)同比下(xia)跌(die)的(de)態(tai)勢(shi)。

上海易(yi)居(ju)報告顯示，截至2016年1月底(di)，一二三線50個城市新建商品住宅庫存總量分別為3264萬(wan)、28180萬(wan)和5561萬(wan)平方(fang)米，環比增幅分別為-3.9%、-0.3%和1.1%。

“這意味，聚集大(da)量庫(ku)存的三線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)去庫(ku)存節奏(zou)明(ming)顯落(luo)后。”嚴(yan)躍進(jin)指(zhi)出，一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)已連(lian)續13個月存銷比(bi)數值低(di)于(yu)12，這也是近期(qi)一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)(fang)價(jia)出現(xian)明(ming)顯上漲(zhang)的原(yuan)因(yin)。同時，新房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)場的去庫(ku)存周期(qi)較小(xiao)，相應房(fang)(fang)價(jia)上漲(zhang)的壓(ya)(ya)力或(huo)會轉嫁到二手房(fang)(fang)市(shi)(shi)(shi)場。二線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)的邏(luo)輯和一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)(shi)類(lei)似，去庫(ku)存壓(ya)(ya)力相對較大(da)。

近兩個月，記者(zhe)走訪多(duo)個三四線(xian)城市地產市場發現(xian)，市民購房需(xu)求已趨(qu)飽(bao)和(he)，庫存偏高疊加經濟活力不(bu)旺，使得市民購房投(tou)資出租的(de)動力不(bu)足。

按照去年(nian)底中央經(jing)濟工(gong)(gong)作(zuo)會議(yi)的(de)精神，以(yi)農民(min)(min)工(gong)(gong)為代表的(de)新(xin)(xin)市(shi)民(min)(min)群體將成(cheng)為此(ci)輪三四線(xian)城市(shi)去庫(ku)存的(de)主力軍。地(di)方政策(ce)落腳點也多在(zai)此(ci)，比如，廣西(xi)住(zhu)建廳就(jiu)在(zai)2月初印發《關于支(zhi)持農民(min)(min)工(gong)(gong)等(deng)新(xin)(xin)市(shi)民(min)(min)購房(fang)需求認真做好房(fang)地(di)產去庫(ku)存工(gong)(gong)作(zuo)的(de)通(tong)知(zhi)》，明(ming)確支(zhi)持農民(min)(min)工(gong)(gong)等(deng)新(xin)(xin)市(shi)民(min)(min)購買首套新(xin)(xin)建普(pu)通(tong)商品(pin)住(zhu)房(fang)，每套享有1萬元(yuan)補助。

多數(shu)觀點(dian)認(ren)為，拉動(dong)農(nong)村人口遷移和轉化過程中(zhong)的住房需求，需要(yao)解決購買力差距、配套福(fu)利與公共資源均等(deng)化、貸款(kuan)難度及征信體系完善(shan)等(deng)問題，實施時間較(jiao)長，效(xiao)果并不(bu)立竿見影。

交(jiao)通銀行分析(xi)師(shi)夏(xia)丹告訴《每(mei)日經濟(ji)新聞(wen)》記者(zhe)，加(jia)(jia)(jia)杠桿(gan)已在(zai)(zai)一年內連續三次使用(yong)，首(shou)(shou)套(tao)(tao)上(shang)再加(jia)(jia)(jia)已無(wu)必要。這是因(yin)為，雖然我(wo)國居(ju)民住房按揭率相比(bi)國際水平(ping)仍屬(shu)較低，但在(zai)(zai)當前繼續加(jia)(jia)(jia)杠桿(gan)也受到居(ju)民家庭月供支付(fu)能力的(de)限(xian)制；而另一類按揭依賴度低的(de)人群，對首(shou)(shou)付(fu)下調(diao)也不敏感。因(yin)此，加(jia)(jia)(jia)杠桿(gan)的(de)余(yu)地多半在(zai)(zai)鼓(gu)勵多套(tao)(tao)改善上(shang)，未(wei)來二套(tao)(tao)、三套(tao)(tao)將向(xiang)首(shou)(shou)套(tao)(tao)標準(zhun)靠攏。

夏丹還(huan)表示，減輕交易稅(shui)(shui)(shui)費(fei)則有(you)利于調動二手房(fang)市場活躍度(du)。不僅已涉及的(de)契稅(shui)(shui)(shui)、營業稅(shui)(shui)(shui)還(huan)有(you)稅(shui)(shui)(shui)率下調的(de)可(ke)能，個稅(shui)(shui)(shui)中的(de)“唯一(yi)”、“滿五(wu)年”的(de)征收標準也(ye)可(ke)能放寬，購房(fang)退稅(shui)(shui)(shui)有(you)望(wang)在多城市實(shi)行。