每經編輯｜每經記者 賈(jia)麗娟    

◎每經記者 賈麗娟

隨著(zhu)經(jing)濟(ji)轉型的進一步(bu)(bu)深入，產業政策(ce)發力持續(xu)深化，傳(chuan)統經(jing)濟(ji)和新(xin)興經(jing)濟(ji)都(dou)呈現出新(xin)的氣象。房地產市場隨著(zhu)春天升溫的腳步(bu)(bu)出現新(xin)一輪漲價潮，使得投資者進一步(bu)(bu)將目光聚焦到地產股(gu)上，地產股(gu)是否也將迎來(lai)春天呢？在(zai)新(xin)興經(jing)濟(ji)領域(yu)，新(xin)能(neng)源汽車企業的業績持續(xu)高增長，成為投資者青睞的“白馬(ma)”股(gu)。這些板塊都(dou)在(zai)這個春季(ji)顯現出投資機(ji)會。

這(zhe)個(ge)周末(mo)，有一個(ge)話題又火了，那(nei)就是：“房子”。

“某樓盤吸引(yin)近百位購房者連夜(ye)排(pai)隊，有人(ren)裹(guo)著被子來”；“XX小(xiao)區(qu)開(kai)盤，1000人(ren)搶(qiang)300套房源”；“XX小(xiao)區(qu)開(kai)盤一小(xiao)時全部售(shou)罄”；“房價天天漲(zhang)(zhang)，開(kai)放商普遍捂盤惜售(shou)”；“各區(qu)房產交(jiao)易中心持續火爆(bao)，排(pai)隊已經排(pai)到(dao)馬(ma)路(lu)上”；“定金都交(jiao)了，房東忽然漲(zhang)(zhang)價20萬”……

熟悉嗎？這不是幾年前的場景(jing)么？

歷史重演了么？

現在，歷史似乎又(you)重(zhong)演了。在深圳(zhen)房(fang)價“三(san)級跳(tiao)”之(zhi)后，上海房(fang)價也開始飆漲(zhang)了。有媒體報(bao)道，上海市內(nei)環一套(tao)老公房(fang)，春節前(qian)報(bao)價430萬(wan)元(yuan)，但過了個年，房(fang)主(zhu)就(jiu)(jiu)四次提(ti)價，幾天(tian)之(zhi)內(nei)就(jiu)(jiu)漲(zhang)價70萬(wan)元(yuan)！二手房(fang)業(ye)主(zhu)惜售甚至毀約(yue)提(ti)價的場景再次出現。

民間(jian)高(gao)手們已經找(zhao)到了(le)(le)新的賺錢方法：“股市(shi)(shi)清倉了(le)(le)，懷揣腰斬剩(sheng)余的20萬(wan)，果斷定了(le)(le)市(shi)(shi)區400萬(wan)的一套小兩居，現在(zai)就(jiu)坐等(deng)房(fang)東提價付我賠(pei)償金(jin)了(le)(le)，感覺(jue)這比(bi)股市(shi)(shi)靠譜多了(le)(le)！”

不管是直觀感受(shou)，還是統計數(shu)據，似(si)乎都在(zai)確(que)認房(fang)價上漲(zhang)的勢頭(tou)。26日，國(guo)家統計局公(gong)布的70個(ge)大(da)中(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)住宅(zhai)銷售價格統計數(shu)據顯示，1月份一線城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)價較(jiao)上月明顯上漲(zhang)，北京(jing)新建住宅(zhai)價格同比上漲(zhang)10.3%，上海同比上漲(zhang)11%，深圳同比上漲(zhang)25.9%！同時房(fang)價同比上漲(zhang)城(cheng)(cheng)市(shi)個(ge)數(shu)繼續(xu)增(zeng)加，漲(zhang)幅繼續(xu)擴大(da)。

環比(bi)也(ye)是(shi)同樣的(de)(de)態勢。與(yu)上(shang)月(yue)相比(bi)，新建商品住宅(zhai)價格(ge)下(xia)(xia)降的(de)(de)城市(shi)有24個(ge)，上(shang)漲(zhang)的(de)(de)城市(shi)有38個(ge)，持平的(de)(de)城市(shi)有8個(ge)。環比(bi)漲(zhang)幅(fu)最高的(de)(de)仍然是(shi)深圳(zhen)，上(shang)漲(zhang)4.1%，最低(di)為烏(wu)魯木齊，下(xia)(xia)降0.8%。二手住宅(zhai)環比(bi)價格(ge)下(xia)(xia)降的(de)(de)城市(shi)有25個(ge)，上(shang)漲(zhang)的(de)(de)城市(shi)有37個(ge)。

庫存下降了么？

過(guo)去半年多，各類資產價格都在(zai)坐過(guo)山車(che)，且大(da)(da)多數是向下的(de)(de)(de)。而房(fang)地產市(shi)場在(zai)庫(ku)存“壓力山大(da)(da)”的(de)(de)(de)情(qing)況下，一線城(cheng)市(shi)房(fang)價仍然出(chu)現(xian)了一路向上的(de)(de)(de)走勢(shi)。

為啥(sha)會漲？專(zhuan)家(jia)們已(yi)經(jing)說(shuo)了(le)無(wu)數理由(you)了(le)，“避險(xian)說(shuo)”和“稀缺說(shuo)”都有(you)市場。中(zhong)信證券研報說(shuo)，在三大一線(xian)城市的(de)中(zhong)心區(qu)域(yu)，已(yi)經(jing)無(wu)地可供。北京(jing)住宅市場在2014年之(zhi)后，建筑面積供給(gei)便已(yi)經(jing)小于年去庫存化的(de)新房，但還算基本平衡。但是，北京(jing)2015年二手(shou)(shou)房商(shang)品住宅成交(jiao)已(yi)經(jing)相(xiang)當于一手(shou)(shou)房的(de)1.57倍，如果把二手(shou)(shou)房需求也考量在內，北京(jing)樓市已(yi)經(jing)出現供不應求的(de)局面。因(yin)此，有(you)效供給(gei)一旦出清到一定(ding)程度，一線(xian)樓市的(de)房價就可能明顯上(shang)漲。

也就是說，一線(xian)城(cheng)市的需(xu)求增加量高于庫存量，所(suo)以房價自然居高不下。而(er)且，據中國指數研究院(yuan)報告(gao)，截(jie)至2015年11月末(mo)，一二線(xian)城(cheng)市的庫存消(xiao)化時間(jian)已經縮(suo)短至10個(ge)月左右的合理(li)水(shui)平。

房(fang)子忽然漲價了，對于早已進入開發周期的房(fang)地產公司來說，簡直是個驚(jing)喜。那么，最近的漲價潮(chao)，會(hui)利好(hao)地產股嗎？

利好一線城市地產股

房(fang)子漲(zhang)價按道理來說，確實利好(hao)地產(chan)股(gu)，但是(shi)(shi)要注意，只是(shi)(shi)利好(hao)一小(xiao)部分地產(chan)股(gu)。

要(yao)知道(dao)，中國(guo)城市(shi)眾(zhong)(zhong)多(duo)，但一線城市(shi)就那(nei)么幾個(ge)，而眾(zhong)(zhong)多(duo)的房(fang)地(di)產開發商(shang)，重點布局一線城市(shi)的也并不太多(duo)。

從(cong)近期(qi)披露業(ye)績(ji)快報的(de)整體情況看(kan)，立(li)足一線(xian)城市(shi)的(de)上市(shi)房企(qi)和二三線(xian)城市(shi)的(de)上市(shi)房企(qi)，業(ye)績(ji)已經呈現明顯分化。

如受益于上海地(di)(di)區房地(di)(di)產市(shi)場的(de)(de)強勢，陸(lu)(lu)家(jia)嘴（600663，SH）的(de)(de)去年三(san)季(ji)度報(bao)告顯示，公(gong)司(si)去年三(san)季(ji)度盈利11.27億元，較2014年同(tong)期上漲(zhang)了14.21%，而這(zhe)還沒有體現近期的(de)(de)漲(zhang)價(jia)，要(yao)知道公(gong)司(si)55%的(de)(de)土地(di)(di)儲備(bei)都(dou)在自貿區陸(lu)(lu)家(jia)嘴金融(rong)貿易(yi)區內，大(da)家(jia)可以等著看今年一季(ji)度的(de)(de)銷售額數據。

再如深耕北京(jing)周邊地區(qu)的華夏幸福(fu)（600340，SH），去年四季度銷(xiao)售(shou)發(fa)力，2015年全年城(cheng)市地產簽約銷(xiao)售(shou)額同比大漲60%，城(cheng)市地產簽約銷(xiao)售(shou)均價同比大漲27.34%。

三四線地產商日子不好過

不(bu)過，對于(yu)三四(si)線城市來說，日子就(jiu)沒那么好過了。據(ju)國家統計局(ju)數據(ju)，截至2015年末，全國商品(pin)(pin)房待售面(mian)積7.18億平方米，值得(de)注意(yi)的(de)是，該數據(ju)的(de)統計口徑是已竣工未(wei)銷售的(de)商品(pin)(pin)房屋建筑(zhu)面(mian)積，不(bu)包括在建未(wei)建的(de)部分(fen)。

而57.5億(yi)平(ping)方(fang)米庫存(cun)房(fang)中將近51%為住宅，約29億(yi)平(ping)方(fang)米，去化周期約2.6年。也就(jiu)是說(shuo)，現有(you)這么多房(fang)子(zi)，要三年才(cai)能(neng)賣完。商業用房(fang)的庫存(cun)更嚇人，去化周期超(chao)過10年。

在這樣的高庫(ku)存狀況下(xia)，一些區域性的房(fang)地(di)(di)產(chan)上(shang)市(shi)公(gong)司(si)(si)(si)，業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)就(jiu)明顯不(bu)好看了(le)(le)。如(ru)鐵嶺新(xin)城（000809，SZ）的年(nian)(nian)度(du)(du)業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)預(yu)(yu)告(gao)(gao)中(zhong)顯示，公(gong)司(si)(si)(si)預(yu)(yu)計(ji)2015年(nian)(nian)虧損1.6億~2億元，而公(gong)司(si)(si)(si)2014年(nian)(nian)全年(nian)(nian)還(huan)實現盈(ying)利2877.18萬元。公(gong)司(si)(si)(si)在公(gong)告(gao)(gao)中(zhong)坦言，公(gong)司(si)(si)(si)主營(ying)業(ye)(ye)(ye)務為(wei)(wei)土(tu)地(di)(di)一級開發(fa)，而由(you)于地(di)(di)處東北經濟欠發(fa)達的三線(xian)城市(shi)，地(di)(di)產(chan)開發(fa)商在2015年(nian)(nian)以(yi)去(qu)庫(ku)存為(wei)(wei)主，購地(di)(di)意愿較弱(ruo)，年(nian)(nian)底前(qian)沒能促成土(tu)地(di)(di)成交，公(gong)司(si)(si)(si)為(wei)(wei)此提取(qu)了(le)(le)壞賬準備。再(zai)如(ru)新(xin)疆城建（600545，SH），2015年(nian)(nian)業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)預(yu)(yu)減(jian)60%~70%，原(yuan)因(yin)是公(gong)司(si)(si)(si)房(fang)地(di)(di)產(chan)銷(xiao)售及基建業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)均回落。而中(zhong)華企業(ye)(ye)(ye)（600675，SH）就(jiu)更慘了(le)(le)，公(gong)司(si)(si)(si)業(ye)(ye)(ye)績(ji)(ji)預(yu)(yu)告(gao)(gao)稱，預(yu)(yu)計(ji)2015年(nian)(nian)要虧24億至(zhi)25億元，原(yuan)因(yin)是公(gong)司(si)(si)(si)布局(ju)的二三線(xian)城市(shi)房(fang)地(di)(di)產(chan)市(shi)場“持續(xu)低迷”，加上(shang)部分項目(mu)產(chan)品的市(shi)場契(qi)合度(du)(du)不(bu)理想，項目(mu)銷(xiao)售面臨相當大的壓力(li)，采取(qu)了(le)(le)調整(zheng)銷(xiao)售價格等措施，導(dao)致發(fa)生計(ji)提減(jian)值(zhi)準備。

所以饑(ji)飽不(bu)均(jun)，投資者(zhe)在關注地(di)產股的時候，可千萬要擦亮(liang)眼睛啊！