每(mei)經編輯｜蔡雅蕓    

（本文原(yuan)載于微信公眾號“邦地產(chan)”real-estate-circle）

就在(zai)(zai)剛才，周小(xiao)川在(zai)(zai)G20(二十國集團(tuan))財長(chang)和(he)央行(xing)行(xing)長(chang)會(hui)議上說(shuo)，中(zhong)國很多(duo)人(ren)都沒(mei)有(you)自己的房(fang)(fang)子，住房(fang)(fang)貸款本來(lai)按理應該有(you)一(yi)個大力發展的階段，還(huan)有(you)很多(duo)農民城鎮化的過程，所以(yi)導致(zhi)房(fang)(fang)地產快(kuai)速發展。

談(tan)到今(jin)年房地(di)產(chan)的(de)發展(zhan)(zhan)，邦爺又想(xiang)到一個更(geng)(geng)大的(de)背景：當國(guo)內(nei)消費支出對GDP增長的(de)貢獻率相(xiang)對較弱(ruo)，相(xiang)關產(chan)業的(de)發展(zhan)(zhan)地(di)方還得更(geng)(geng)多靠自己。但當財稅不夠用，作為重(zhong)要源頭的(de)房地(di)產(chan)很可能被(bei)進(jin)一步刺激。

不信，你可(ke)以先(xian)看(kan)看(kan)地(di)方(fang)政府的現狀(zhuang)感受下…

地方政府各種“快感”都在被削弱

2015年經濟(ji)下(xia)滑，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)市場也在(zai)進(jin)一步分化，除(chu)了一線城市和部分二線城市外，其他地(di)區(qu)都(dou)面臨(lin)著較大(da)的(de)運行壓力，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)稅(shui)收收入下(xia)降。2015年，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)“五(wu)稅(shui)”，也就是房(fang)(fang)產(chan)(chan)稅(shui)、契稅(shui)、土(tu)地(di)增值稅(shui)、耕地(di)占用稅(shui)、城鎮土(tu)地(di)使用稅(shui)的(de)總收入為13315.8億元(yuan)，比(bi)2014年下(xia)降了3.6％。

以房地產稅(shui)收重(zhong)點收入(ru)來源(yuan)的(de)(de)地方政(zheng)府，收支差距拉大。如果(guo)不(bu)繼(ji)續大力(li)放寬樓市政(zheng)策，地方政(zheng)府可能就不(bu)止勒緊褲(ku)腰帶的(de)(de)問題了(le)。

曾經，地(di)(di)方(fang)政(zheng)府(fu)可以(yi)通過出(chu)讓土地(di)(di)獲得土地(di)(di)出(chu)讓金收入；通過一系列優(you)惠政(zheng)策低價轉讓工業用地(di)(di)進行(xing)(xing)招商引資,而后享受(shou)外資企業帶(dai)來(lai)的稅收效應；以(yi)城(cheng)市擴張,享受(shou)土地(di)(di)占用以(yi)及房地(di)(di)產開發帶(dai)來(lai)的收益；以(yi)土地(di)(di)儲(chu)備中心、政(zheng)府(fu)性公司和開發區為載體享受(shou)向(xiang)銀(yin)行(xing)(xing)進行(xing)(xing)土地(di)(di)抵押融(rong)資的收入。

但是，2015年(nian)，這個讓地方(fang)政(zheng)府衣食無憂(you)的(de)土(tu)地財政(zheng)收入較2014年(nian)下(xia)滑(hua)了7.8%，貢(gong)獻率僅為39.9%，是2009年(nian)以(yi)來(lai)的(de)最低值。

如果以“七稅(shui)(shui)”（附加營業稅(shui)(shui)、企業所得稅(shui)(shui)）加土地出讓(rang)金(jin)的口徑來(lai)計(ji)算的話，2015年(nian)，土地財(cai)(cai)政(zheng)收(shou)入占(zhan)地方財(cai)(cai)政(zheng)總(zong)收(shou)入的47.6%。較2014年(nian)下降(jiang)7.3個百分點，是近四年(nian)以來(lai)新低，但仍(reng)占(zhan)據(ju)地方財(cai)(cai)政(zheng)收(shou)入來(lai)源近一(yi)半，是地方財(cai)(cai)稅(shui)(shui)總(zong)收(shou)入的核心組成部分。

盡管如(ru)此，2015年(nian)全國(guo)土(tu)地出讓金(jin)收(shou)入(ru)為3.29萬億元(yuan)，較2014年(nian)同(tong)樣下滑了(le)18.5%。

2015年是近15年以來這項(xiang)占比第四次負(fu)增(zeng)長，前三(san)次下(xia)降基本上都是受(shou)宏觀經濟及房(fang)地產市場階段性調整出現的(de)短期狀況，而本次下(xia)滑一方(fang)(fang)面受(shou)全國(guo)經濟結構(gou)調整大背景的(de)影響，另一方(fang)(fang)面也是房(fang)地產市場進(jin)入(ru)深度調整期所致。

地方財政赤字壓力倍增

改革開放以來，地方政(zheng)(zheng)(zheng)府(fu)都是通過一定(ding)比率的財政(zheng)(zheng)(zheng)赤(chi)字來刺激經濟(ji)增(zeng)長(chang)，歐盟設定(ding)的指標風險(xian)值(zhi)是3%，這一指標也被大多(duo)數國(guo)家所采用。在(zai)我(wo)國(guo)，從2008年實施(shi)積極財政(zheng)(zheng)(zheng)政(zheng)(zheng)(zheng)策(ce)以來，赤(chi)字率的天花板值(zhi)為2.9%。

而地方本(ben)級財政(zheng)收(shou)入(ru)為82983億(yi)(yi)元，比(bi)2014年(nian)增加(jia)7123億(yi)(yi)元，增長9.4%，財政(zheng)支(zhi)出(chu)150219億(yi)(yi)元，比(bi)2014年(nian)增加(jia)21127億(yi)(yi)元，增長了16.3%。

從地方(fang)財政(zheng)赤字(zi)的(de)情況看，2015年地方(fang)財政(zheng)赤字(zi)占(zhan)收入的(de)比(bi)(bi)例為(wei)81%，比(bi)(bi)2014年增加10.9%，是(shi)2000年以來的(de)最高點(dian)。

自2009年以來，赤(chi)(chi)字占比(bi)呈逐步縮減(jian)的(de)(de)走勢(shi)，但2015年在宏(hong)觀經濟下(xia)行的(de)(de)背景下(xia)，地方財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)收入增(zeng)長明顯放緩(huan)，在“穩增(zeng)長”的(de)(de)政(zheng)(zheng)策要求(qiu)下(xia)，政(zheng)(zheng)府(fu)不斷加杠桿(gan)，財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)支出并(bing)未縮減(jian)，造(zao)成(cheng)地方政(zheng)(zheng)府(fu)財(cai)(cai)政(zheng)(zheng)赤(chi)(chi)字比(bi)例明顯反彈。

如今地(di)(di)方政(zheng)(zheng)府(fu)壓力倍增。而短期內，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)稅收(shou)對地(di)(di)方財政(zheng)(zheng)不可或缺，房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場對宏觀(guan)經濟有著深入影響(xiang)，這時再次(ci)看(kan)向房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)，也是政(zheng)(zheng)府(fu)的(de)無奈之舉(ju)，各級政(zheng)(zheng)府(fu)因此(ci)都有著很(hen)強的(de)救市動力。

業內專家(jia)預測，在2016年(nian)樓(lou)市(shi)在“去(qu)庫存(cun)”基調下(xia)，政策面將(jiang)趨向寬松；化(hua)解產能(neng)、拉動需求的刺(ci)激政策出臺(tai)將(jiang)是大概(gai)率事(shi)件，而房價(jia)也可能(neng)再出現普漲局面。

另外，根據今天周小(xiao)川講的(de)，個(ge)人(ren)(ren)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)加杠桿的(de)邏輯是對的(de)。多國家個(ge)人(ren)(ren)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)占(zhan)總貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)50%，中國只占(zhan)百分之十(shi)幾，個(ge)人(ren)(ren)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)特(te)別(bie)是個(ge)人(ren)(ren)購(gou)房(fang)貸(dai)(dai)(dai)款(kuan)還有很大的(de)提升空間，會變(bian)相(xiang)刺激樓市。

與此同時，從首套房首付20%到契稅(shui)、營業稅(shui)調整，再到公(gong)積(ji)金(jin)賬戶利(li)(li)率按一年(nian)期定期存款基(ji)準(zhun)利(li)(li)率執行，這一劑劑強心針，既是(shi)為(wei)了(le)(le)刺激樓市回暖(nuan)，更(geng)能刺激地(di)方經(jing)濟。了(le)(le)解地(di)方政府心態，為(wei)聰明的投資人(ren)找到了(le)(le)方向(xiang)：買房子，今年(nian)說不定可以(yi)賺得缽滿盆滿哦～

? 對本(ben)文有任何疑惑請(qing)關注邦(bang)地(di)產，也可加入(ru)“邦(bang)地(di)產粉(fen)絲群Ⅳ”與作者(zhe)交流！

編輯：王(wang)婷(ting)婷(ting) 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波