原標題：隱(yin)瞞房產(chan)信息，不走正常流(liu)程  好好的增(zeng)值服務(wu)，鏈家跑(pao)偏了

近日(ri)，著名房地(di)產中介機構鏈家(jia)上海公司(si)卷入違規(gui)放貸風波，上海住建委正在(zai)展開調查之中。

目(mu)前，上(shang)(shang)海鏈(lian)家(jia)(jia)(jia)兩家(jia)(jia)(jia)涉事(shi)門店(dian)(dian)已暫(zan)停網(wang)簽。記者走訪鏈(lian)家(jia)(jia)(jia)陸家(jia)(jia)(jia)嘴一些門店(dian)(dian)發(fa)現，門店(dian)(dian)展(zhan)示的房源信息(xi)(xi)(xi)全部(bu)撤(che)下，換上(shang)(shang)的只有各小(xiao)區(qu)的整體信息(xi)(xi)(xi)。中介小(xiao)伙委婉地告訴記者正在更新信息(xi)(xi)(xi)。關(guan)(guan)注(zhu)鏈(lian)家(jia)(jia)(jia)的人發(fa)現，從2月(yue)24日起，鏈(lian)家(jia)(jia)(jia)叫(jiao)停了所(suo)有金融產品，還刪除了朋友(you)圈所(suo)有關(guan)(guan)于金融產品的消息(xi)(xi)(xi)。

兩起隱瞞信息案例成導火索

鏈家被(bei)查，與此前上(shang)海消保(bao)委公布的(de)兩起案例有關。

案例之一：今年1月，上海(hai)市民莊(zhuang)(zhuang)先生(sheng)計劃給兒子買一套(tao)二手房(fang)作為(wei)婚房(fang)。莊(zhuang)(zhuang)先生(sheng)通過鏈(lian)家門店，簽訂了房(fang)地(di)產買賣(mai)居間協議，協商(shang)價格370萬元(yuan)(yuan)，定(ding)金為(wei)80萬元(yuan)(yuan)。莊(zhuang)(zhuang)先生(sheng)交(jiao)了定(ding)金，卻無法交(jiao)易。他被告知，出賣(mai)方在售房(fang)過程(cheng)中，由于要購買另一套(tao)房(fang)子而向他人借了錢，莊(zhuang)(zhuang)先生(sheng)所購房(fang)屋成為(wei)這筆借貸的抵押物。

更離譜的(de)(de)(de)是，借錢(qian)給(gei)賣(mai)房(fang)人的(de)(de)(de)，正(zheng)是上海鏈家的(de)(de)(de)一(yi)個經(jing)紀人。而(er)所有的(de)(de)(de)這些情(qing)況，出賣(mai)方(fang)(fang)并沒有事(shi)前通報購買方(fang)(fang)莊先生(sheng)。出賣(mai)方(fang)(fang)是在(zai)2015年(nian)12月30日向上海鏈家借錢(qian)的(de)(de)(de)，而(er)經(jing)上海鏈家介紹將其房(fang)產賣(mai)給(gei)莊先生(sheng)一(yi)事(shi)，則(ze)發(fa)生(sheng)在(zai)今年(nian)。

于是，莊(zhuang)先(xian)(xian)生(sheng)要求上海鏈家(jia)(jia)解除房(fang)屋的(de)抵押，繼續(xu)交易。但(dan)(dan)他卻被(bei)告知，上家(jia)(jia)沒錢(qian)償還(huan)(huan)欠(qian)款，只有將這套房(fang)屋賣掉(diao)之后，才有足夠資金(jin)解除抵押。鏈家(jia)(jia)方面(mian)建(jian)議莊(zhuang)先(xian)(xian)生(sheng)，先(xian)(xian)幫上家(jia)(jia)還(huan)(huan)清(qing)這筆欠(qian)款。不得已，莊(zhuang)先(xian)(xian)生(sheng)不買(mai)房(fang)了，要求鏈家(jia)(jia)還(huan)(huan)清(qing)80萬元的(de)定金(jin)，但(dan)(dan)上海鏈家(jia)(jia)還(huan)(huan)是不同意。

案例之二：購(gou)(gou)房(fang)人(ren)黃先生(sheng)也(ye)在不清楚房(fang)屋(wu)條件的情況下交了定(ding)金(jin)，之后才被鏈家告知該房(fang)屋(wu)除了貸款(kuan)還有抵押(ya)(ya)。當時，黃先生(sheng)硬(ying)著(zhu)頭皮簽下了房(fang)屋(wu)購(gou)(gou)買合(he)同，并交了剩余的近七成(cheng)房(fang)款(kuan)，共計280萬元，也(ye)同意(yi)了合(he)同上“該款(kuan)必須用于先償還銀行和個(ge)人(ren)抵押(ya)(ya)”的規定(ding)。

黃先(xian)生把錢(qian)分兩批轉給(gei)了房(fang)東(dong)，第(di)一(yi)批打到(dao)房(fang)東(dong)的賬號之后，發現房(fang)東(dong)根本沒(mei)有把這個錢(qian)用于解除抵押，而(er)(er)是挪(nuo)做(zuo)他用。這就造成了280萬元(yuan)無(wu)法彌補銀行(xing)和個人的全部抵押貸款。而(er)(er)鏈(lian)家方面(mian)則認(ren)為問題不大，貸款部的人員簽訂了三方協(xie)議，墊(dian)資110萬元(yuan)把這個交易(yi)繼續進行(xing)下去。

此時，黃先(xian)生認為(wei)交易可(ke)以正常進行(xing)了(le)(le)，但緊接著，情況更糟了(le)(le)。黃先(xian)生發現，2015年11月(yue)(yue)2日、11月(yue)(yue)10日、12月(yue)(yue)10日，該房產分別被浦東人(ren)民法院和市(shi)二(er)中院查封(feng)，因為(wei)售賣(mai)方經營失敗(bai)曾欠了(le)(le)相(xiang)關銀(yin)行(xing)1.5億元信用貸款。

兩起案例公(gong)布(bu)后，鏈(lian)家隨即被(bei)調查。鏈(lian)家上海公(gong)司(si)宣(xuan)布(bu)，涉(she)事的只(zhi)有兩家門(men)店(dian)，其它門(men)店(dian)仍在營業。

貸給客戶的過橋資金多是監管資金

兩(liang)起案例可能比較難(nan)理解，但對(dui)于一些有買賣二手房經歷的人來說，并不復雜。問題的實質(zhi)就是：已有貸款的房子在(zai)出售時怎樣解除(chu)抵押(ya)，及中(zhong)介的角色(se)如何定位。

“通常(chang)(chang)而言，貸款沒有還清的(de)(de)房(fang)子(zi)，也是可以正常(chang)(chang)交易的(de)(de)。只不過，賣家(jia)都通常(chang)(chang)要求買家(jia)先付首(shou)付，賣家(jia)拿到首(shou)付款到銀行償還余下貸款后，解(jie)除抵押，然后進行交易。”張先生剛(gang)剛(gang)通過鏈家(jia)購買了一套二手房(fang)，他為(wei)記者講述了購房(fang)的(de)(de)大(da)致經歷，以及鏈家(jia)的(de)(de)金融產品特點和服務方式。

“現在的(de)房(fang)價(jia)越來越貴(gui)，出(chu)(chu)售房(fang)屋有(you)貸款(kuan)是普(pu)遍現象(xiang)。為了推動交易進行，鏈(lian)家(jia)在金(jin)融方面(mian)做了許多嘗試(shi)。比如為客戶提供過橋資金(jin)。當客戶在交易過程(cheng)中出(chu)(chu)現資金(jin)周(zhou)轉難題(ti)時，鏈(lian)家(jia)提供短期的(de)資金(jin)借款(kuan)。為了讓借款(kuan)保(bao)證(zheng)收回，一般而言，鏈(lian)家(jia)也會將擬(ni)出(chu)(chu)售的(de)房(fang)子先(xian)抵押(ya)，再放(fang)款(kuan)給購房(fang)人(ren)。這就出(chu)(chu)現了擬(ni)出(chu)(chu)售房(fang)子既有(you)貸款(kuan)又有(you)二次(ci)抵押(ya)的(de)情(qing)況。”張先(xian)生說。

這就是(shi)中介新興的金融服務。

張先生購買的(de)(de)房子(zi)價值(zhi)700萬(wan)元(yuan)(yuan)，僅稅(shui)款(kuan)就達80萬(wan)元(yuan)(yuan)。按(an)照(zhao)約(yue)定和慣例，稅(shui)款(kuan)全部由買家承擔(dan)，也(ye)就是(shi)說，張先生一(yi)(yi)下(xia)多(duo)了80萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)(de)負擔(dan)。張先生一(yi)(yi)時犯難，于(yu)是(shi)，鏈家先為(wei)其墊付了80萬(wan)元(yuan)(yuan)，張先生的(de)(de)購房合同(tong)因此如期完成。當然，按(an)約(yue)定，在規定期限張先生也(ye)償(chang)還了80萬(wan)元(yuan)(yuan)的(de)(de)本息。

張先生(sheng)分(fen)析，中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)之(zhi)所以可(ke)以做(zuo)到借貸，是(shi)因為(wei)中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)擁有(you)(you)不少的監管(guan)資(zi)(zi)金。什(shen)么是(shi)監管(guan)資(zi)(zi)金呢？“買賣雙方通過中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)認識，成交時(shi)，買方有(you)(you)時(shi)會(hui)(hui)有(you)(you)顧慮，認識第二天就做(zuo)幾(ji)百(bai)萬的生(sheng)意，萬一(yi)賣方拿了(le)(le)(le)首(shou)(shou)付(fu)(fu)款，跑了(le)(le)(le)，首(shou)(shou)付(fu)(fu)沒(mei)了(le)(le)(le)，房(fang)子也沒(mei)了(le)(le)(le)。于是(shi)，有(you)(you)的買家會(hui)(hui)把首(shou)(shou)付(fu)(fu)交付(fu)(fu)給中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)，讓(rang)中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)托管(guan)。中(zhong)(zhong)(zhong)介(jie)的監管(guan)資(zi)(zi)金往往非常龐大，因為(wei)一(yi)套(tao)房(fang)首(shou)(shou)付(fu)(fu)動輒(zhe)幾(ji)十萬，多則幾(ji)百(bai)萬。”

中(zhong)介的監(jian)管資(zi)金還有一部分(fen)來自尾款。在正式交(jiao)房前(qian)，買賣(mai)雙(shuang)方按約定會留百分(fen)之幾(ji)的房款，在買家拿到鑰匙時，才最后交(jiao)給賣(mai)家。如果(guo)買賣(mai)雙(shuang)方不(bu)放心(xin)，有的中(zhong)介會說，也(ye)可(ke)以交(jiao)我們中(zhong)介管。這筆尾款也(ye)相(xiang)當可(ke)觀，房價不(bu)同(tong)，單筆也(ye)有數(shu)萬到十幾(ji)萬不(bu)等，一放也(ye)得(de)幾(ji)個月。

增值服務存漏洞，交易流程須規范

從(cong)以上(shang)描述可以看(kan)出，為了(le)推動房(fang)產交(jiao)易，中介(jie)提供了(le)許多(duo)增值(zhi)服務(wu)。僅從(cong)商業邏輯看(kan)，這些增值(zhi)服務(wu)的出發點(dian)是(shi)好的，即(ji)解決交(jiao)易過(guo)程中的難題(ti)。但是(shi)，如何(he)做到規范并有效監(jian)管？鏈家(jia)的案例確(que)實暴露出不(bu)少漏洞。

首先，從事(shi)資金(jin)業(ye)務(wu)、現(xian)金(jin)業(ye)務(wu)，是(shi)越來越多的(de)房產中介希望做的(de)。但是(shi)，中介是(shi)否(fou)擁(yong)有(you)資質(zhi)？如何保(bao)證中介的(de)貸款是(shi)公(gong)司行為而不是(shi)個人行為？鏈家的(de)案例中就出現(xian)了個人給賣家放貸的(de)情況。也(ye)就是(shi)說(shuo)，增(zeng)值服(fu)務(wu)跑(pao)偏了。

其(qi)次，中介監(jian)管(guan)的(de)資(zi)金越來(lai)越多，如(ru)何(he)(he)監(jian)管(guan)？如(ru)何(he)(he)防范(fan)中介將客戶的(de)錢卷走？如(ru)何(he)(he)防止中介的(de)資(zi)金斷裂(lie)？有(you)銀行人(ren)士稱，自我(wo)監(jian)管(guan)總(zong)是難以自律(lv)，所以，監(jian)管(guan)方式需要改進。

其三，交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)流程(cheng)(cheng)(cheng)不規(gui)范(fan)也(ye)埋(mai)下(xia)了危(wei)機。業內(nei)人士分析，上(shang)述兩個案例(li)，在(zai)(zai)整(zheng)個交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)過程(cheng)(cheng)(cheng)中(zhong)，鏈家方面(mian)始(shi)終沒(mei)有走正常(chang)流程(cheng)(cheng)(cheng)。因為按(an)正常(chang)流程(cheng)(cheng)(cheng)，消費者在(zai)(zai)交(jiao)(jiao)(jiao)定金(jin)的(de)時候就已經可以進入網簽程(cheng)(cheng)(cheng)序，如果房(fang)(fang)屋存在(zai)(zai)查封、抵押等問題，交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)中(zhong)心審(shen)核時就能查出來，而且(qie)房(fang)(fang)屋也(ye)無資格進行正常(chang)交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)。因此，房(fang)(fang)產中(zhong)介的(de)金(jin)融服務必須建立在(zai)(zai)規(gui)范(fan)流程(cheng)(cheng)(cheng)的(de)基礎之上(shang)。

據報(bao)道(dao)，上海市住(zhu)建委約談了鏈家(jia)公(gong)(gong)司相(xiang)關負責(ze)人。初(chu)步發現(xian)，鏈家(jia)公(gong)(gong)司相(xiang)關門(men)店(dian)存在不規范的經營行(xing)為，已決定(ding)開(kai)展正(zheng)式調查，并要求鏈家(jia)公(gong)(gong)司積極配(pei)合(he)。進一步的調查結果將陸續公(gong)(gong)布。

編輯：李(li)語涵  審核：趙慶  終審：靳水(shui)平