深圳樓(lou)市(shi)在2016年或許還(huan)會上漲，但2015年透支太多(duo)，上攻的動能不足(zu)。

2015年(nian)，深圳(zhen)是(shi)全國(guo)樓(lou)市的標(biao)桿，房(fang)價漲(zhang)幅(fu)史(shi)無前例地達到了近50%，很(hen)多區域實(shi)際價格水平漲(zhang)了一倍。猴年(nian)春(chun)節甫一過去，樓(lou)市飆漲(zhang)的風暴似乎(hu)刮向了上海。就在(zai)2月19日財政部(bu)等(deng)三(san)部(bu)委聯合發布(bu)通知，調整房(fang)地產(chan)交易(yi)環節契稅、營業稅優(you)惠(hui)的消(xiao)息剛出，周末上海各區房(fang)地產(chan)交易(yi)中心即(ji)出現(xian)了排(pai)隊過戶的火爆狀況，與2015年(nian)的深圳(zhen)如出一轍。

2015年(nian)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)“國之標桿”被(bei)深圳(zhen)搶先了(le)(le)，媒體的頭條(tiao)也被(bei)深圳(zhen)占盡了(le)(le)。事實上(shang)，深圳(zhen)樓(lou)(lou)市(shi)(shi)不過是(shi)(shi)價格漲(zhang)幅高而已，上(shang)海樓(lou)(lou)市(shi)(shi)才是(shi)(shi)真正的No.1。2015年(nian)，上(shang)海一、二手住(zhu)房共成(cheng)交(jiao)(jiao)4986萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)、66萬(wan)(wan)多(duo)套(tao)，成(cheng)交(jiao)(jiao)金額達到1.4萬(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)，金額和(he)面積分(fen)(fen)別(bie)比(bi)北京高出2000萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)和(he)6000億(yi)元(yuan)(yuan)，比(bi)深圳(zhen)高出3000萬(wan)(wan)平方(fang)(fang)米(mi)和(he)9000億(yi)元(yuan)(yuan)，更是(shi)(shi)遠超國內其(qi)它城市(shi)(shi)。2015年(nian)紐約、香港商品(pin)房分(fen)(fen)別(bie)僅(jin)成(cheng)交(jiao)(jiao)了(le)(le)7萬(wan)(wan)套(tao)和(he)6.3萬(wan)(wan)套(tao)。也就是(shi)(shi)說，在全球范圍內，上(shang)海樓(lou)(lou)市(shi)(shi)高居第一。

從價(jia)(jia)格(ge)上(shang)(shang)(shang)看，根據國(guo)家(jia)統計局的(de)數據，2015年(nian)，盡管上(shang)(shang)(shang)海(hai)房(fang)(fang)價(jia)(jia)指(zhi)數的(de)漲(zhang)幅沒(mei)有深圳147.5那么大，但也以118的(de)水平排在第二位。另外(wai)，根據鏈家(jia)地產的(de)數據，2016年(nian)1月(yue)份，上(shang)(shang)(shang)海(hai)商品住宅成交均價(jia)(jia)為3.59萬元/平方米(mi)，環比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)6.9%，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)24.9%，創出了上(shang)(shang)(shang)海(hai)商品住宅均價(jia)(jia)的(de)歷(li)史新(xin)高(gao)；再(zai)(zai)看深圳，2016年(nian)1月(yue)份，深圳新(xin)房(fang)(fang)成交均價(jia)(jia)再(zai)(zai)攀新(xin)高(gao)，達到4.65萬元/平方米(mi)，同比(bi)(bi)上(shang)(shang)(shang)漲(zhang)74.27%，環比(bi)(bi)增長9.51%。由此(ci)，在環比(bi)(bi)漲(zhang)幅上(shang)(shang)(shang)，上(shang)(shang)(shang)海(hai)房(fang)(fang)價(jia)(jia)或許正在趕上(shang)(shang)(shang)深圳。

驅動2016年上海房價(jia)上漲(zhang)有(you)三大因素，首先是(shi)(shi)(shi)庫存。2015年，上海商品住房消化周期(qi)僅為4.1個月(yue)，在(zai)一線城(cheng)(cheng)市中是(shi)(shi)(shi)最短的(de)，甚至(zhi)比樓(lou)市暴(bao)漲(zhang)的(de)深(shen)圳（7-8個月(yue)）還要(yao)短；其次是(shi)(shi)(shi)國家“去庫存”政(zheng)策(ce)的(de)溢出效應。2015年下半年以(yi)來(lai)，特別是(shi)(shi)(shi)春節(jie)前(qian)后政(zheng)策(ce)頻(pin)吹暖風，如提杠桿、降稅(shui)率、公積金新政(zheng)，以(yi)及各地轟(hong)轟(hong)烈(lie)烈(lie)地“去庫存”，盡(jin)管政(zheng)策(ce)充(chong)分貫徹(che)了“因城(cheng)(cheng)施策(ce)”，但無論是(shi)(shi)(shi)營(ying)業稅(shui)“5改(gai)2”，還是(shi)(shi)(shi)近日首套房契稅(shui)優(you)惠等，一線城(cheng)(cheng)市才是(shi)(shi)(shi)最大受(shou)益者，畢(bi)竟資產保值(zhi)增值(zhi)的(de)效應傻(sha)子(zi)都看(kan)得到。貨(huo)幣(bi)似(si)水更(geng)似(si)蜜，流(liu)淌的(de)過程中，哪(na)里(li)有(you)投資價(jia)值(zhi)就跑到哪(na)里(li)，黏(nian)附在(zai)哪(na)里(li)。

最為關(guan)鍵的(de)(de)(de)是，股(gu)市(shi)(shi)(shi)(shi)對于樓市(shi)(shi)(shi)(shi)的(de)(de)(de)財富效應(ying)，開始從深(shen)(shen)圳(zhen)轉(zhuan)向上(shang)海。2015年，深(shen)(shen)圳(zhen)樓市(shi)(shi)(shi)(shi)飆漲與其資本(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)場密切相關(guan)。深(shen)(shen)圳(zhen)資本(ben)(ben)市(shi)(shi)(shi)(shi)場的(de)(de)(de)特(te)別(bie)之處在(zai)于它(ta)有(you)(you)中(zhong)小(xiao)板(ban)(ban)和創業(ye)板(ban)(ban)，目(mu)前中(zhong)小(xiao)板(ban)(ban)有(you)(you)接近800家上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)公司，創業(ye)板(ban)(ban)有(you)(you)接近500家，這(zhe)(zhe)兩個加(jia)起來是1200多家上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)公司。上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)公司有(you)(you)一個特(te)點，他(ta)在(zai)哪個交易所(suo)掛牌上(shang)市(shi)(shi)(shi)(shi)，就會(hui)(hui)在(zai)這(zhe)(zhe)個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)開戶(hu)，設立辦(ban)事處，一定會(hui)(hui)投資股(gu)票(piao)，所(suo)有(you)(you)自然人(ren)(ren)股(gu)東、法人(ren)(ren)股(gu)東、賬(zhang)戶(hu)的(de)(de)(de)管理(li)都放在(zai)這(zhe)(zhe)個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)(shi)。深(shen)(shen)圳(zhen)集中(zhong)了大量(liang)中(zhong)小(xiao)板(ban)(ban)和創業(ye)板(ban)(ban)發起人(ren)(ren)、創始人(ren)(ren)的(de)(de)(de)賬(zhang)戶(hu)。股(gu)價上(shang)升(sheng)的(de)(de)(de)過程當中(zhong)，這(zhe)(zhe)些人(ren)(ren)的(de)(de)(de)財富迅速增(zeng)加(jia)，敲完鐘以后拿著變(bian)現的(de)(de)(de)收入就去買(mai)房(fang)。

盡管上(shang)(shang)海(hai)貴為我國(guo)資本市(shi)場(chang)的(de)主板(ban)(ban)，但(dan)一直被代表我國(guo)舊增長模式、產能(neng)嚴重過剩的(de)鋼鐵、煤炭、機械，以及(ji)國(guo)有(you)(you)銀行盤踞，無法發揮(hui)對樓(lou)市(shi)的(de)財富(fu)(fu)效應(ying)。現在(zai)不同了，上(shang)(shang)海(hai)的(de)戰(zhan)略新興產業板(ban)(ban)馬上(shang)(shang)要(yao)開(kai)，必然會(hui)吸引民營(ying)控股的(de)科技(ji)新興企業到上(shang)(shang)海(hai)去(qu)上(shang)(shang)市(shi)。屆時，必然會(hui)有(you)(you)一波政策(ce)鼓勵下的(de)“大牛市(shi)”，江浙(zhe)、上(shang)(shang)海(hai)一帶的(de)人買(mai)樓(lou)意愿更強(qiang)(qiang)，賬面財富(fu)(fu)兌現后，必然對上(shang)(shang)海(hai)樓(lou)市(shi)形成強(qiang)(qiang)有(you)(you)力的(de)支撐。

深(shen)圳樓市(shi)(shi)(shi)在(zai)2016年(nian)或許還會上(shang)(shang)漲，但2015年(nian)透支(zhi)太多，上(shang)(shang)攻的動(dong)能不足。特(te)別是，深(shen)圳新(xin)(xin)房(fang)和(he)二手(shou)住房(fang)市(shi)(shi)(shi)場中，2015年(nian)投(tou)(tou)資(zi)投(tou)(tou)機(ji)性購(gou)房(fang)分別達到60%和(he)40%，部分區域(yu)（前海）新(xin)(xin)房(fang)投(tou)(tou)資(zi)購(gou)房(fang)比例(li)達到80%。當(dang)投(tou)(tou)資(zi)投(tou)(tou)機(ji)型購(gou)房(fang)占主導時(shi)，房(fang)價上(shang)(shang)漲不可持(chi)續，近期傳言政(zheng)(zheng)府出臺(tai)調控政(zheng)(zheng)策，已經讓(rang)樓市(shi)(shi)(shi)風(feng)聲(sheng)鶴(he)唳，可見深(shen)圳樓市(shi)(shi)(shi)之脆(cui)弱(ruo)和(he)敏感。由此(ci)，筆(bi)者判(pan)斷(duan)，在(zai)2016年(nian)，上(shang)(shang)海將取代(dai)深(shen)圳成(cheng)為樓市(shi)(shi)(shi)“新(xin)(xin)標(biao)桿”。

（作者李宇嘉，系深圳房地產研究中(zhong)心研究員）