每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 王杰(jie)   ; 

◎每經記者 王杰

2014年(nian)伊始，包括房產中(zhong)介(jie)、電(dian)商、P2P（個人與個人之間的(de)小(xiao)額借貸(dai)交易）以及支付平(ping)臺都開始打造(zao)房地(di)產互聯網金融產品(pin)。

但是，P2P行業風(feng)險猶存。金融(rong)信息平臺(tai)銀率(lv)網發布的數據顯示，2015年11月(yue)跑路的P2P平臺(tai)共64家(jia)，環(huan)比上月(yue)激增(zeng)433%，年底小(xiao)于1個月(yue)的短(duan)期標(biao)的占比大(da)幅(fu)增(zeng)加，投資者需關注其中風(feng)險。

或(huo)許(xu)正因如此，目(mu)前涉(she)足房產(chan)領域(yu)的互聯網(wang)金融產(chan)品，其背后的公(gong)司(si)出于風險控(kong)制考慮，仍在謹(jin)慎(shen)試水(shui)。

資金如何運用

早在(zai)2014年9月2日，搜(sou)狐在(zai)北京宣布旗下互聯網金(jin)融(rong)(rong)信貸(dai)(dai)平臺——搜(sou)易(yi)貸(dai)(dai)正式上(shang)(shang)線，這標志(zhi)著(zhu)搜(sou)狐正式進軍互聯網金(jin)融(rong)(rong)領域。搜(sou)易(yi)貸(dai)(dai)CEO何捷當(dang)時表示(shi)，不(bu)同(tong)于(yu)阿里巴巴高調亮相(xiang)的(de)招(zhao)財寶，搜(sou)易(yi)貸(dai)(dai)將(jiang)聚焦于(yu)民間(jian)小微借貸(dai)(dai)，從即(ji)將(jiang)上(shang)(shang)線的(de)幾款(kuan)產品看，現(xian)階段(duan)主要聚焦于(yu)“交(jiao)易(yi)類P2P業務”，即(ji)針(zhen)對購房、購車等(deng)個人消費(fei)類投融(rong)(rong)資(zi)業務。

2015年4月底(di)，搜易貸針對房地(di)產開發商(shang)推出了融資產品“銀泰租金(jin)寶”。

據了(le)解，“銀(yin)泰租(zu)金寶”的還款(kuan)來(lai)源為(wei)銀(yin)泰城內(nei)優(you)質商(shang)戶的商(shang)鋪租(zu)金，并且由中(zhong)國銀(yin)泰投資、北(bei)京(jing)銀(yin)泰置地提供本息擔保，同時戴(dai)德梁行(xing)作為(wei)第(di)三方提供項(xiang)目評估(gu)報告。

“銀泰租(zu)金(jin)寶(bao)”根據商鋪的租(zu)金(jin)繳納(na)周期分為3月、6月、9月三(san)個(ge)投(tou)資周期，投(tou)資收益率分別為7.5%、8.5%、9.5%。

作為搜易(yi)貸與銀泰(tai)(tai)置地合作推出(chu)的升級產品，“銀泰(tai)(tai)購房寶”是一款針(zhen)對成(cheng)都銀泰(tai)(tai)中心項目優選購房人群(qun)應收購房款的保理(li)業務。

據悉，“銀(yin)泰購(gou)房(fang)寶”的(de)還款來源為成都銀(yin)泰中心項目(mu)優選的(de)57份購(gou)房(fang)合同，對應(ying)(ying)了112個應(ying)(ying)付購(gou)房(fang)款節點。根(gen)據應(ying)(ying)付購(gou)房(fang)款賬期(qi)長(chang)短(duan)，產品包括(kuo)3月、6月、9月三種，投資收益(yi)率分別(bie)為8%、9%、9.5%。

另(ling)外(wai)，搜易貸還推出了針(zhen)對借款端的各類房(fang)屋借款產(chan)品——“房(fang)易貸”。

據(ju)了(le)解，“房(fang)(fang)(fang)易貸(dai)(dai)”目(mu)前(qian)包(bao)括首(shou)付貸(dai)(dai)、贖樓(lou)貸(dai)(dai)、換房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)、抵押貸(dai)(dai)四款產品。其中(zhong)首(shou)付貸(dai)(dai)是針對(dui)沒有足(zu)(zu)夠的(de)(de)錢交首(shou)付、有足(zu)(zu)夠還款能力(li)的(de)(de)用戶，最(zui)高(gao)可借總房(fang)(fang)(fang)款的(de)(de)20%；贖樓(lou)貸(dai)(dai)是針對(dui)賣(mai)房(fang)(fang)(fang)，銀行按揭還沒還完，無(wu)法過戶給買房(fang)(fang)(fang)人的(de)(de)用戶。換房(fang)(fang)(fang)貸(dai)(dai)是針對(dui)換房(fang)(fang)(fang)，舊房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)房(fang)(fang)(fang)款還沒到，用于購(gou)買新房(fang)(fang)(fang)的(de)(de)資金(jin)不足(zu)(zu)的(de)(de)用戶。

那么P2P渠道獲得的(de)各(ge)類資(zi)金(jin)，將會(hui)被企(qi)業(ye)運用(yong)到哪些(xie)渠道？在(zai)這些(xie)渠道，企(qi)業(ye)如何管理資(zi)金(jin)？在(zai)企(qi)業(ye)現有(you)的(de)治理之(zhi)下，是(shi)否存在(zai)資(zi)金(jin)被挪(nuo)用(yong)的(de)漏洞？目前(qian)，企(qi)業(ye)對借(jie)款人使用(yong)資(zi)金(jin)具體規(gui)定是(shi)怎樣的(de)？

搜易貸(dai)COO蔣軒表示，搜易貸(dai)定位(wei)是金融信息(xi)中介(jie)撮合平臺，對接網貸(dai)需(xu)求和(he)理財(cai)需(xu)求。風控審核(he)通過后，借(jie)款(kuan)人的借(jie)款(kuan)需(xu)求在網上(shang)發布，普通投資(zi)(zi)人可進(jin)行投資(zi)(zi)。借(jie)款(kuan)需(xu)求滿標(biao)后，均直接轉入借(jie)款(kuan)人賬戶，用(yong)于(yu)借(jie)款(kuan)用(yong)途。

在監管借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)資(zi)金(jin)流(liu)向(xiang)的問題上(shang)，是要(yao)求借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)和搜易貸(dai)建立聯(lian)名賬戶，還是采(cai)取別的方(fang)式(shi)？蔣(jiang)軒(xuan)表(biao)示，在后(hou)續資(zi)金(jin)管理(li)方(fang)面，嚴格監控借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)的用款(kuan)(kuan)和還款(kuan)(kuan)，保證(zheng)資(zi)金(jin)專(zhuan)款(kuan)(kuan)專(zhuan)用，并能準時償還本息。搜易貸(dai)采(cai)取多種風控措施，防止借款(kuan)(kuan)人(ren)(ren)將資(zi)金(jin)用于非借款(kuan)(kuan)用途。以首付(fu)貸(dai)產品為例(li)，買(mai)房(fang)人(ren)(ren)借款(kuan)(kuan)成功后(hou)，搜易貸(dai)會(hui)將款(kuan)(kuan)項直接支(zhi)付(fu)給(gei)買(mai)房(fang)人(ren)(ren)或者開發商(shang)，以此保證(zheng)資(zi)金(jin)專(zhuan)款(kuan)(kuan)專(zhuan)用。

理財收益如何？

眾(zhong)所周知，當下銀行對房產(chan)抵(di)(di)押(ya)貸款的(de)(de)認可(ke)度極(ji)高。一旦出現(xian)借款違約現(xian)象，放(fang)貸企業在(zai)多(duo)久(jiu)的(de)(de)時間(jian)內可(ke)以將抵(di)(di)押(ya)的(de)(de)房屋等(deng)資產(chan)迅(xun)速變現(xian)？有(you)些(xie)企業是要求借款人(ren)必須以自有(you)的(de)(de)二套(tao)房作(zuo)抵(di)(di)押(ya)。那么，在(zai)實際操作(zuo)中，這些(xie)抵(di)(di)押(ya)的(de)(de)二套(tao)房是作(zuo)為第幾個抵(di)(di)押(ya)人(ren)（按照(zhao)法律規定，抵(di)(di)押(ya)權人(ren)的(de)(de)次序，是拍賣后取(qu)得資金的(de)(de)償(chang)還次序），抵(di)(di)押(ya)比例是多(duo)大(da)？

蔣(jiang)軒表示，目前(qian)搜易貸還未(wei)出現違(wei)約(yue)、處(chu)置(zhi)房(fang)產變(bian)現償債(zhai)的(de)(de)情(qing)況。關于涉(she)及房(fang)屋抵(di)(di)押(ya)(ya)的(de)(de)借款(kuan)，搜易貸只(zhi)在(zai)(zai)北(bei)上(shang)廣(guang)深(shen)，僅(jin)接受銀(yin)行(xing)為(wei)(wei)第(di)一(yi)抵(di)(di)押(ya)(ya)人的(de)(de)第(di)二次(ci)抵(di)(di)押(ya)(ya)。在(zai)(zai)抵(di)(di)押(ya)(ya)類首付(fu)貸、抵(di)(di)押(ya)(ya)消費(fei)貸產品中，貸款(kuan)最高額(e)度為(wei)(wei)房(fang)屋評(ping)估(gu)價的(de)(de)七(qi)成；如果是(shi)銀(yin)行(xing)外(wai)的(de)(de)第(di)二次(ci)抵(di)(di)押(ya)(ya)，則貸款(kuan)最高額(e)度為(wei)(wei)房(fang)屋評(ping)估(gu)價的(de)(de)七(qi)成減(jian)去(qu)銀(yin)行(xing)貸款(kuan)余額(e)。

搜易貸金融產品的收(shou)益率有多大？又(you)如何保(bao)證實現(xian)？

蔣軒表(biao)示，目(mu)前搜(sou)易貸(dai)(dai)理(li)財收(shou)益為5.5%~10%，這在互金(jin)行業(ye)屬(shu)于(yu)中下(xia)游(you)水(shui)平，互聯網金(jin)融連接借(jie)款和(he)理(li)財端的(de)需求，相比高(gao)額的(de)民間借(jie)貸(dai)(dai)，則是大大降低了融資(zi)成本。對(dui)于(yu)借(jie)款人(ren)(ren)的(de)資(zi)格審核，以首付貸(dai)(dai)產品為例，是針對(dui)首付不(bu)足情況的(de)借(jie)款，目(mu)前主(zhu)要市場(chang)是房地產市場(chang)風(feng)險較(jiao)小的(de)一線(xian)城市和(he)二線(xian)城市。個人(ren)(ren)是否(fou)能(neng)申(shen)請到(dao)首付貸(dai)(dai)，是由搜(sou)易貸(dai)(dai)專業(ye)的(de)風(feng)控部門(men)，根據借(jie)款人(ren)(ren)的(de)收(shou)入水(shui)平、銀行資(zi)金(jin)流水(shui)、信用記錄等(deng)來綜合評定(ding)(ding)借(jie)款人(ren)(ren)的(de)實際收(shou)入，必要時，風(feng)控人(ren)(ren)員還(huan)會(hui)進行線(xian)下(xia)調研，考察借(jie)款人(ren)(ren)公司的(de)實力(li)，評定(ding)(ding)借(jie)款人(ren)(ren)是否(fou)有(you)較(jiao)強(qiang)的(de)還(huan)款能(neng)力(li)，最終決定(ding)(ding)是否(fou)授信給(gei)借(jie)款人(ren)(ren)，授信的(de)額度是多(duo)少(shao)等(deng)。

蔣軒指(zhi)出，在實際(ji)操作中，搜(sou)易(yi)貸會以購房人(ren)每月的實際(ji)收入(ru)，減去(qu)買房按揭月供(gong)、信用卡(ka)還(huan)款等全部負債后，根據剩余凈收入(ru)來授信首(shou)付(fu)(fu)(fu)貸額度，保證購房人(ren)的還(huan)款壓力在可承受范圍(wei)之(zhi)內，保證購房人(ren)能(neng)順(shun)利還(huan)款。也(ye)就是說，首(shou)付(fu)(fu)(fu)貸并不是針對所有人(ren)，只有符合收入(ru)門(men)檻的優質(zhi)購房者，才(cai)能(neng)申請首(shou)付(fu)(fu)(fu)貸。

蔣(jiang)軒說，目前首付(fu)貸的(de)(de)借款者多(duo)是工薪(xin)族，采取先息(xi)(xi)(xi)后(hou)(hou)本(ben)(ben)的(de)(de)還款方式(shi)，每月先付(fu)利息(xi)(xi)(xi)，等(deng)(deng)到買房成功后(hou)(hou)提取公積金，用(yong)公積金賬戶(hu)余額(e)作為還款來源(yuan)，一次性付(fu)清首付(fu)貸本(ben)(ben)金，前期購房人(ren)(ren)的(de)(de)還款壓力不(bu)大，之(zhi)后(hou)(hou)本(ben)(ben)金還款也有穩定可靠的(de)(de)還款來源(yuan)，投(tou)資(zi)人(ren)(ren)本(ben)(ben)息(xi)(xi)(xi)收益有所(suo)保(bao)障，同時(shi)不(bu)少平臺還會通過第三方擔保(bao)、自身(shen)平臺保(bao)障金等(deng)(deng)多(duo)種(zhong)方式(shi)保(bao)護投(tou)資(zi)人(ren)(ren)的(de)(de)投(tou)資(zi)。