每經編輯｜每經記者 吳若凡    

每經記者 吳若凡

消費者莊先生和黃先生在上(shang)海鏈(lian)家(jia)的(de)購(gou)房遭遇，把鏈(lian)家(jia)金融業務推到風口(kou)浪尖。加之剛剛引起軒然大波的(de)鑫(xin)琦投(tou)資兌付(fu)危機，都(dou)讓(rang)我們不(bu)得不(bu)重視地產金融領域的(de)風險。

本(ben)期(qi)房產周刊選取部分地產類互聯網(wang)金融產品(pin)進行風(feng)控測(ce)評，以便(bian)了解這(zhe)些金融產品(pin)的(de)(de)(de)抗風(feng)險能力。此次測(ce)評主要從三(san)(san)個維度進行。第一(yi)，P2P渠道獲得(de)的(de)(de)(de)各(ge)類資金，將(jiang)會(hui)被企(qi)業運用到哪里？第二，一(yi)旦出現貸款(kuan)違(wei)約，放貸企(qi)業能否將(jiang)抵押品(pin)迅速變現？第三(san)(san)，這(zhe)些理財(cai)產品(pin)所標榜的(de)(de)(de)收益率，實現的(de)(de)(de)可能性(xing)有(you)多大？

猴年之初，鑫琦投(tou)資遭遇兌付危(wei)機(ji)，這在整個地(di)產(chan)金(jin)融領域(yu)引發(fa)軒然大波(bo)。由于風(feng)控措施不到位(wei)，資金(jin)管(guan)理(li)不嚴格(ge)，地(di)產(chan)金(jin)融領域(yu)目前存(cun)在不少(shao)高風(feng)險金(jin)融理(li)財產(chan)品，稍有風(feng)吹(chui)草動，或將(jiang)出現(xian)兌付危(wei)機(ji)。

2月23日，上海市消(xiao)保委對消(xiao)費者(zhe)經常使用的(de)網(wang)上房產中(zhong)介交易體察進(jin)行通報。兩起案(an)例中(zhong)，消(xiao)費者(zhe)莊先生和黃先生在(zai)鏈家(jia)購房的(de)遭遇，不僅讓鏈家(jia)處于(yu)風口(kou)浪尖，更將鏈家(jia)在(zai)金融領域的(de)產業鏈推到(dao)了前臺。《每日經濟新聞》記者(zhe)查閱鏈家(jia)官網(wang)發現，鏈家(jia)金融大(da)致分為(wei)三類：一(yi)(yi)類是鏈家(jia)理財，一(yi)(yi)類是鏈家(jia)的(de)金融產品，還有一(yi)(yi)類是鏈家(jia)資金監管業務。

兄弟公司相互擔保？

記者從(cong)鏈家(jia)(jia)官網了解到(dao)，其(qi)理(li)財業務就(jiu)是(shi)P2P業務，通過融(rong)資(zi)(zi)方式來(lai)實行(xing)資(zi)(zi)金(jin)交(jiao)易，資(zi)(zi)金(jin)來(lai)源主(zhu)要有三部(bu)分：一個是(shi)鏈家(jia)(jia)自有資(zi)(zi)金(jin)，這主(zhu)要來(lai)源于鏈家(jia)(jia)員工(gong)，此外(wai)就(jiu)是(shi)在鏈家(jia)(jia)的(de)P2P平臺上(shang)的(de)各種(zhong)標的(de)融(rong)資(zi)(zi)。

一位長期從事(shi)P2P法律研究的人士(shi)告訴《每日(ri)經濟新聞》記者，該資(zi)(zi)金(jin)(jin)流向并不公開，資(zi)(zi)金(jin)(jin)流向哪里(li)其實并不清(qing)楚，只(zhi)知道是P2P產品(pin)，但(dan)沒(mei)有(you)產品(pin)的具體用途以(yi)及借款(kuan)(kuan)人的信息(xi)，所以(yi)資(zi)(zi)金(jin)(jin)款(kuan)(kuan)項是否確實用于他們的金(jin)(jin)融產品(pin)無(wu)法得知。

根據鏈(lian)(lian)家(jia)官網(wang)的介紹，這些(xie)資金均用在了鏈(lian)(lian)家(jia)的各項(xiang)房(fang)(fang)屋交(jiao)易上。具體情況則體現(xian)在鏈(lian)(lian)家(jia)的金融產品(pin)上，大(da)致可分(fen)為三類：一是(shi)贖樓，業(ye)(ye)主賣房(fang)(fang)遇到銀(yin)行按揭貸款(kuan)(kuan)未還清的情況，鏈(lian)(lian)家(jia)出資將銀(yin)行貸款(kuan)(kuan)還清贖樓；二是(shi)尾(wei)款(kuan)(kuan)墊資，買房(fang)(fang)客戶已經向(xiang)銀(yin)行申請貸款(kuan)(kuan)，但(dan)因(yin)審批流程等(deng)問題不能及時拿到貸款(kuan)(kuan)，而(er)與業(ye)(ye)主簽約到期需(xu)付(fu)款(kuan)(kuan)，鏈(lian)(lian)家(jia)向(xiang)其墊資；三是(shi)過橋貸款(kuan)(kuan)，業(ye)(ye)主買房(fang)(fang)同時需(xu)賣房(fang)(fang)集(ji)資，但(dan)買賣時間(jian)可能并(bing)不合拍(pai)，業(ye)(ye)主可以把房(fang)(fang)子向(xiang)鏈(lian)(lian)家(jia)抵押(ya)貸款(kuan)(kuan)。

一(yi)位熟悉理財業務的中(zhong)介人士告訴記(ji)者，贖樓主(zhu)要是(shi)解(jie)決(jue)業主(zhu)還款問題，尾款墊資是(shi)過(guo)完戶以后，買(mai)家(jia)拿到(dao)產(chan)權證，作抵押登記(ji)，才能放款給業主(zhu)。

鏈家(jia)(jia)的(de)資金監管業(ye)(ye)務在外界(jie)看(kan)來也有(you)些(xie)奇怪。一位法律界(jie)人(ren)士向記者表示，首(shou)先，鏈家(jia)(jia)有(you)類似(si)于支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)寶(bao)的(de)第(di)三方支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)平臺理房通。資料顯示，北京理房通支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)科技有(you)限公司是鏈家(jia)(jia)集團旗下第(di)三方支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)平臺，于2014年7月獲得中國人(ren)民銀行(xing)頒發的(de)《支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)業(ye)(ye)務許(xu)可證》，也是目前國內唯一一家(jia)(jia)持牌房屋擔保支(zhi)(zhi)(zhi)付(fu)(fu)(fu)平臺。

業內人士(shi)介紹稱，鏈家理房(fang)(fang)(fang)通的(de)主要功能類似于(yu)淘寶的(de)支付(fu)寶，購(gou)房(fang)(fang)(fang)者預(yu)付(fu)的(de)定金與購(gou)房(fang)(fang)(fang)首付(fu)款(kuan)被(bei)理房(fang)(fang)(fang)通凍(dong)結在第(di)三方(fang)賬戶(hu)，直到房(fang)(fang)(fang)屋過(guo)戶(hu)結束后才(cai)將資(zi)金解凍(dong)，轉給賣(mai)房(fang)(fang)(fang)客(ke)戶(hu)，避免出現(xian)因房(fang)(fang)(fang)屋產(chan)權(quan)問題導致買(mai)方(fang)客(ke)戶(hu)無(wu)法過(guo)戶(hu)，或因買(mai)方(fang)客(ke)戶(hu)購(gou)房(fang)(fang)(fang)資(zi)金不夠，致使賣(mai)方(fang)客(ke)戶(hu)“錢房(fang)(fang)(fang)兩(liang)失”等現(xian)象的(de)出現(xian)。

一般而言，銀行監(jian)管(guan)模(mo)式是(shi)買房(fang)(fang)(fang)人(ren)把(ba)錢給(gei)銀行，銀行在(zai)一切購房(fang)(fang)(fang)手續完成(cheng)(cheng)后將錢打給(gei)出售方(fang)(fang)。業內人(ren)士(shi)表示，資(zi)金監(jian)管(guan)三(san)方(fang)(fang)足(zu)矣，一般是(shi)交(jiao)易(yi)雙方(fang)(fang)和第(di)三(san)方(fang)(fang)平臺。而一位接近(jin)鏈家(jia)理(li)財的(de)(de)業內人(ren)士(shi)告訴(su)記(ji)者，鏈家(jia)的(de)(de)資(zi)金監(jian)管(guan)模(mo)式是(shi)四方(fang)(fang)合同：理(li)房(fang)(fang)(fang)通(tong)（平臺）、中(zhong)(zhong)融(rong)(rong)信（擔(dan)保公司）和交(jiao)易(yi)雙方(fang)(fang)。具體流程是(shi)購房(fang)(fang)(fang)人(ren)先(xian)對理(li)房(fang)(fang)(fang)通(tong)賬(zhang)(zhang)戶(hu)進(jin)行充值，然后自行將錢轉(zhuan)到中(zhong)(zhong)融(rong)(rong)信在(zai)理(li)房(fang)(fang)(fang)通(tong)的(de)(de)賬(zhang)(zhang)戶(hu)里，理(li)論上說，這(zhe)筆(bi)錢是(shi)凍結(jie)狀態，但現在(zai)這(zhe)筆(bi)資(zi)金轉(zhuan)到了中(zhong)(zhong)融(rong)(rong)信的(de)(de)賬(zhang)(zhang)戶(hu)之后就(jiu)完成(cheng)(cheng)了第(di)三(san)方(fang)(fang)支付業務。需要(yao)指出的(de)(de)是(shi)，交(jiao)易(yi)雙方(fang)(fang)放在(zai)理(li)房(fang)(fang)(fang)通(tong)的(de)(de)資(zi)金，鏈家(jia)不(bu)支付任(ren)何利(li)息(xi)。

上述業內人士告訴記者，在實(shi)際操作過程中，當購房者的錢進了理(li)房通之(zhi)后，轉而又(you)進入(ru)了中融信(xin)的賬戶，這個錢就是中融信(xin)的了，理(li)論上中融信(xin)就可(ke)以花這筆錢。

鏈(lian)家理財真正(zheng)盈利的地方正(zheng)是(shi)在(zai)此，據(ju)其官網顯(xian)示，鏈(lian)家60天“定(ding)期寶”的收益率是(shi)6.4%左右(you)，以首(shou)付(fu)貸為例，其年化利率高達(da)24%，轉化到月之后，鏈(lian)家每筆貸款的息差(cha)大概在(zai)1.5個(ge)(ge)百分點(dian)左右(you)，而根據(ju)有(you)關機(ji)構(gou)測算，消(xiao)費者在(zai)整(zheng)個(ge)(ge)買(mai)房交易(yi)流程(cheng)中，資金在(zai)中融信的平(ping)均(jun)停(ting)留(liu)時間達(da)55天。

根據(ju)《非金融(rong)機構支付(fu)(fu)服務管理(li)辦(ban)法》規定，作為第三(san)方(fang)支付(fu)(fu)機構是不能(neng)(neng)動用監(jian)管方(fang)賬戶資金的(de)，這里指的(de)是在支付(fu)(fu)過程中不能(neng)(neng)動用，但當用戶把錢轉到中融(rong)信之(zhi)后，中融(rong)信的(de)資金池(chi)里的(de)錢可以流向任(ren)何地(di)方(fang)，因為在央(yang)行(xing)監(jian)管來看(kan)，從用戶將錢打到理(li)房通之(zhi)后，兩筆(bi)交(jiao)易已經完(wan)成。

鏈家理財(cai)的(de)(de)網(wang)站上，幾乎所有(you)產(chan)品都是(shi)由中(zhong)融信(xin)擔(dan)保(bao)提(ti)供本息(xi)(xi)保(bao)證。根(gen)據工商(shang)登(deng)記資料顯示，中(zhong)融信(xin)擔(dan)保(bao)的(de)(de)唯一股東就是(shi)北京鏈家房(fang)地產(chan)經紀有(you)限(xian)公(gong)司。2015年(nian)12月28日出臺的(de)(de)《網(wang)絡借貸信(xin)息(xi)(xi)中(zhong)介機(ji)構業務活動管(guan)理暫(zan)行辦法（征求(qiu)意(yi)見稿）》第三章(zhang)第十條(tiao)規定，網(wang)絡借貸信(xin)息(xi)(xi)中(zhong)介機(ji)構禁止向出借人提(ti)供擔(dan)保(bao)或者(zhe)承諾保(bao)本保(bao)息(xi)(xi)。

風控就是保證公(gong)司回款？

2月23日(ri)，上(shang)海市消保委對(dui)消費者(zhe)經常使用的網上(shang)房(fang)產中(zhong)介交易體察進(jin)行通報。其(qi)中(zhong)有兩個案例涉及上(shang)海鏈家。2016年1月9日(ri)，莊先(xian)(xian)生通過鏈家與出(chu)(chu)售方(fang)簽(qian)(qian)訂(ding)《房(fang)地產買(mai)賣居間協(xie)議》。當他支付80萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)定金后(hou)，卻被(bei)鏈家告知房(fang)屋(wu)(wu)(wu)交易有障礙，因該房(fang)屋(wu)(wu)(wu)不僅“背”著(zhu)公(gong)積(ji)金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，還被(bei)出(chu)(chu)售方(fang)抵押給(gei)鏈家一名工作人員，出(chu)(chu)售方(fang)由此(ci)借得(de)167萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)，用來購買(mai)其(qi)他房(fang)屋(wu)(wu)(wu)。黃(huang)先(xian)(xian)生的遭遇則是在購買(mai)一套被(bei)鏈家稱為(wei)“有按揭貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)”的400萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)過程中(zhong)，到(dao)簽(qian)(qian)訂(ding)合同(tong)時才(cai)發現所(suo)謂“按揭”竟(jing)是總價340萬(wan)(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的抵押。為(wei)推進(jin)交易，得(de)先(xian)(xian)幫房(fang)東還抵押。鏈家表示(shi)可以借錢給(gei)黃(huang)先(xian)(xian)生，把這個房(fang)產繼(ji)續交易下去(qu)。

這兩個案(an)例中，雖然未有明確證據表明鏈家墊(dian)資的資金來源，但至少，鏈家的這筆(bi)墊(dian)資款還是存(cun)在(zai)一定風(feng)險(xian)。

無論(lun)是金融產(chan)品(pin)的抵(di)押登(deng)記還(huan)是借(jie)款，房屋交易(yi)雙方向(xiang)某一(yi)(yi)個(ge)個(ge)人辦抵(di)押登(deng)記，一(yi)(yi)旦經紀人有不誠信的情(qing)況，或(huo)者已經離職，可能不去解(jie)除抵(di)押。雖然(ran)最后可以通過法院來解(jie)決(jue)問題，但會(hui)浪費大量的時間和(he)交易(yi)成(cheng)本。

一位熟悉鏈(lian)(lian)家(jia)業務(wu)的人(ren)士(shi)表示，鏈(lian)(lian)家(jia)在每筆房(fang)(fang)源交(jiao)易時，都會向客戶推薦資金監管這一項(xiang)業務(wu)，即交(jiao)易雙方(fang)將錢(qian)打到(dao)鏈(lian)(lian)家(jia)理房(fang)(fang)通賬戶，“名義上是保證買賣雙方(fang)交(jiao)易資金安全，實(shi)際(ji)上是為其業務(wu)放貸提供充(chong)裕資金。”

另一位熟(shu)悉鏈家流(liu)程的(de)(de)人(ren)(ren)士告訴記者，這個產品(pin)是契合客(ke)戶需(xu)(xu)求的(de)(de)，客(ke)戶置換需(xu)(xu)要(yao)快速回籠資金，但是產品(pin)從設計上來說，都是以個人(ren)(ren)名義作(zuo)抵押，這里的(de)(de)抵押人(ren)(ren)都是鏈家的(de)(de)管理層，是交易(yi)的(de)(de)區域經(jing)理。

業(ye)(ye)內人(ren)士指出，鏈家理財的風控更多是(shi)保證(zheng)公司回款(kuan)。他(ta)認為，正(zheng)常的風控體(ti)系需要(yao)由金融機構審核流(liu)水、債權(quan)、訴訟，以及企業(ye)(ye)信(xin)用報告(gao)，要(yao)對(dui)上下家的征信(xin)情(qing)況(kuang)做一些(xie)背景調查(cha)，如果產權(quan)上出現抵(di)押、民間抵(di)押、二次(ci)抵(di)押等情(qing)況(kuang)，對(dui)后(hou)期的貸款(kuan)都是(shi)有風險的。

此外，業內(nei)人士表示，客(ke)戶(hu)在第一(yi)次交(jiao)首付款的(de)(de)時候(hou)，作為居間方必(bi)須起到督促作用(yong)，讓錢(qian)專款專用(yong)。此次上海鏈家發生的(de)(de)兩(liang)起案(an)例，鏈家并沒有對(dui)上家（售賣(mai)方）盡(jin)到應盡(jin)的(de)(de)義務。

有(you)法律人士告訴記者，金(jin)融機構必(bi)須(xu)要(yao)有(you)審批體系和風(feng)控體系，在(zai)上述兩起(qi)案例中，黃(huang)先生那起(qi)案例的賣(mai)家(jia)屬于(yu)高額(e)負債，而鏈家(jia)方面(mian)卻(que)沒有(you)被(bei)事先調(diao)查清楚，這說明鏈家(jia)的風(feng)控環節有(you)些問(wen)題，風(feng)控體系出現了較大疏漏。因(yin)為(wei)，通過(guo)企業(ye)信用報告、人行征信以及背景調(diao)

查可(ke)以(yi)查出(chu)該售房者的實(shi)際(ji)財務狀況。

一位(wei)熟悉風控(kong)的(de)(de)人士(shi)告訴記者，當(dang)賣(mai)家(jia)(jia)把房(fang)子(zi)給鏈家(jia)(jia)作抵押后，如果賣(mai)家(jia)(jia)在交易過程中無法償(chang)還貸款，此時鏈家(jia)(jia)讓員工(gong)提起房(fang)屋查(cha)封(feng)(feng)(feng)，而一旦房(fang)子(zi)進入查(cha)封(feng)(feng)(feng)程序，買(mai)(mai)家(jia)(jia)就會恐慌，而已經交了(le)定金的(de)(de)買(mai)(mai)家(jia)(jia)由于(yu)不(bu)想失去這(zhe)套房(fang)子(zi)，就會想盡辦(ban)法將(jiang)房(fang)子(zi)解除查(cha)封(feng)(feng)(feng)，這(zhe)樣，買(mai)(mai)家(jia)(jia)就徹底被牽(qian)著鼻子(zi)走(zou)了(le)。