每經編輯｜吳若凡 ;   

（本(ben)文原載于微(wei)信(xin)公眾號“邦地產”real-estate-circle）

在(zai)近日(ri)的上海消(xiao)保委的通氣會上，有兩起二手房銷售作為實際案例，被市消(xiao)保委專(zhuan)門提出來點名批(pi)評(ping)。

而“巧”的(de)是，這兩起(qi)讓購房人(ren)利益蒙(meng)受(shou)巨大(da)損失的(de)案件，都和作為居(ju)間(jian)方的(de)上海(hai)鏈(lian)家有關。

故事不長，卻很(hen)離奇...

案件一、房子被抵押，準業主不知道！

今(jin)年1月，上(shang)海市民莊(zhuang)先生(sheng)給兒(er)子買(mai)(mai)了一套(tao)(tao)婚房(fang)，到鏈(lian)家門(men)店簽訂(ding)了房(fang)地產買(mai)(mai)賣(mai)居(ju)間協議，協商(shang)價格370萬，定(ding)金為(wei)人民幣80萬元。但莊(zhuang)先生(sheng)在(zai)交了定(ding)金之后卻(que)被告知，出賣(mai)方在(zai)售房(fang)過程中(zhong)，由于要購(gou)買(mai)(mai)另一套(tao)(tao)房(fang)子資金不(bu)足，所(suo)以向他人借(jie)了錢，而莊(zhuang)先生(sheng)所(suo)購(gou)房(fang)屋早(zao)前已作為(wei)這筆借(jie)貸的(de)(de)(de)(de)抵押(ya)物。更離譜的(de)(de)(de)(de)是(shi)，借(jie)錢給賣(mai)房(fang)人的(de)(de)(de)(de)，正是(shi)上(shang)海鏈(lian)家的(de)(de)(de)(de)一個經紀人。

要知道(dao)(dao)，上家(jia)是在2015年(nian)12月(yue)30日(ri)向鏈(lian)(lian)家(jia)借錢的，而經鏈(lian)(lian)家(jia)介(jie)紹將(jiang)上家(jia)的房(fang)產賣給(gei)莊先(xian)生（下家(jia)），這事發生在今年(nian)。也就(jiu)是說，鏈(lian)(lian)家(jia)在張先(xian)生付定金之前，明知道(dao)(dao)房(fang)子(zi)已作抵押，卻隱瞞(man)了(le)這一事實(shi)。甚至在買(mai)賣的全過(guo)程中，鏈(lian)(lian)家(jia)作為始(shi)終知情人(ren)，沒有(you)透露絲毫真相給(gei)購房(fang)人(ren)。

得知真相(xiang)的(de)(de)莊先(xian)生(sheng)(sheng)要(yao)求鏈家(jia)(jia)解(jie)除房屋(wu)的(de)(de)抵押(ya)，卻被告(gao)知上家(jia)(jia)沒錢償還欠款，必(bi)須先(xian)將這套房屋(wu)賣掉(diao)，才有足夠資金(jin)解(jie)除抵押(ya)。所以鏈家(jia)(jia)建議莊先(xian)生(sheng)(sheng)先(xian)幫上家(jia)(jia)還清這筆欠款。莊先(xian)生(sheng)(sheng)怎么可(ke)能(neng)同意？！雙方因此(ci)僵持了很長一(yi)段時間。最(zui)后不得已(yi)，莊先(xian)生(sheng)(sheng)不買(mai)房了，要(yao)求鏈家(jia)(jia)還清80萬元(yuan)的(de)(de)定金(jin)，但鏈家(jia)(jia)還是不同意。

還(huan)有一個細節是(shi)(shi)，鏈家非但沒有披露(lu)事實，也(ye)掩蓋了(le)這(zhe)個房屋是(shi)(shi)抵押給鏈家員(yuan)工的這(zhe)一事實。有法律人士認為這(zhe)是(shi)(shi)鏈家抓了(le)規(gui)則的漏洞：

銀行監管要求(qiu)，企業(ye)向個(ge)人借款(kuan)需要具(ju)備相關資質，但如果(guo)是個(ge)人間的(de)(de)借款(kuan)，只要不超過法(fa)律規定(ding)的(de)(de)貸款(kuan)利息合理上(shang)限，也是被允(yun)許(xu)的(de)(de)。所以(yi)(yi)鏈(lian)家用的(de)(de)是個(ge)體經紀人的(de)(de)身(shen)份給賣房人借款(kuan)，而(er)非(fei)企業(ye)身(shen)份，避免(mian)了業(ye)務風險和法(fa)律責任(ren)（但據知情人稱(cheng)，整個(ge)交(jiao)易過程(cheng)中鏈(lian)家基(ji)本(ben)是按(an)“以(yi)(yi)公司名義對外放貸”的(de)(de)流程(cheng)在操作）。

案件二、房子被查封，這回鏈家居然也不知道！

和莊先生(sheng)(sheng)一樣，購房(fang)(fang)(fang)人(ren)黃(huang)先生(sheng)(sheng)也(ye)在不清(qing)楚房(fang)(fang)(fang)屋條件的(de)情況下(xia)(xia)交了(le)定金，之后才被鏈家告知該房(fang)(fang)(fang)屋除了(le)貸款還(huan)有(you)抵押(ya)。但黃(huang)先生(sheng)(sheng)的(de)情況陷得更深，因為當時(shi)無(wu)路可退的(de)黃(huang)先生(sheng)(sheng)硬(ying)著頭(tou)皮簽下(xia)(xia)了(le)房(fang)(fang)(fang)屋購買合(he)同(tong)，并交了(le)剩(sheng)余的(de)近7成共計280萬(wan)的(de)房(fang)(fang)(fang)款，也(ye)同(tong)意了(le)合(he)同(tong)上“該款必須用(yong)于先償(chang)還(huan)銀行和個人(ren)抵押(ya)”的(de)規定。

但即使這(zhe)樣還有(you)意外。當黃先生(sheng)把錢分兩批，第一批打到(dao)房(fang)東的(de)帳號之后，發現(xian)房(fang)東根本(ben)沒有(you)把這(zhe)個(ge)錢還抵押，而是挪(nuo)做(zuo)他用。這(zhe)就造成了280萬無法彌補銀行和個(ge)人(ren)的(de)全部抵押貸款。而此時，鏈(lian)家方面則認為(wei)問(wen)題不大，相關(guan)貸款部的(de)人(ren)員簽訂(ding)了三方協議，墊資110萬把這(zhe)個(ge)交(jiao)易繼(ji)續交(jiao)易下去(qu)。

原(yuan)本到了(le)這里黃先生認為交易可以(yi)正常(chang)進行了(le)，但緊接著(zhu)，噩夢降臨，黃先生發現，2015年11月2號，11月10號，12月10號，該房產分別被浦東(dong)人(ren)民法院(yuan)和市(shi)二中院(yuan)查封，因為售賣方經營失(shi)敗(bai)曾(ceng)欠了(le)相關銀行1.5億(yi)信用貸款。

“當初鏈家在給(gei)黃先生推薦房(fang)(fang)源，并沒有(you)(you)認(ren)真查詢(xun)房(fang)(fang)屋的(de)相關(guan)情況，也不知曉房(fang)(fang)屋被法院查封(feng)的(de)事(shi)實，甚至還(huan)讓購房(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)交了7成(cheng)房(fang)(fang)款(kuan)來解除房(fang)(fang)屋抵押(ya)。是非常嚴重的(de)失責。”業內人(ren)(ren)(ren)士表示，還(huan)應該注意(yi)購房(fang)(fang)人(ren)(ren)(ren)有(you)(you)一(yi)項重大損失是時(shi)間成(cheng)本，上海房(fang)(fang)價(jia)持續瘋(feng)漲，多耽擱一(yi)天(tian)，消費者就多一(yi)天(tian)損失。

還(huan)有一個重點是，在整個交(jiao)(jiao)易過(guo)程(cheng)中，鏈家(jia)方面始(shi)終沒有走(zou)正(zheng)常(chang)流(liu)程(cheng)。按正(zheng)常(chang)流(liu)程(cheng)，消費者在交(jiao)(jiao)定金(jin)的時就(jiu)已經(jing)進入到網簽程(cheng)序，鏈家(jia)應該把房屋(wu)拿去交(jiao)(jiao)易中心登(deng)記，待(dai)審核(he)通過(guo)房屋(wu)才可以(yi)正(zheng)常(chang)交(jiao)(jiao)易。如果房屋(wu)存在查封、抵(di)押等(deng)問題，交(jiao)(jiao)易中心審核(he)那步是能(neng)夠查出來，而(er)且(qie)房屋(wu)也無資格進行正(zheng)常(chang)交(jiao)(jiao)易。

也就是，在(zai)交易過(guo)程中，如果鏈家做了該(gai)做的(de)事，盡了應盡的(de)責任，就不(bu)可能出現，自己和黃(huang)先生(sheng)對房(fang)(fang)屋(wu)情(qing)況不(bu)知情(qing)、黃(huang)先生(sheng)無奈購(gou)(gou)買非(fei)正常購(gou)(gou)房(fang)(fang)、售(shou)房(fang)(fang)人擅自將黃(huang)先生(sheng)的(de)購(gou)(gou)房(fang)(fang)資金(jin)挪作他用(yong)等一系列囧事。

?法律人士解析：

法律人(ren)士指出，兩起案(an)件(jian)的核心問題在于抵(di)押(ya)(ya)狀況如(ru)(ru)何產生。如(ru)(ru)果是業主本身故(gu)意做了(le)抵(di)押(ya)(ya)，那肯定是產權(quan)人(ren)承擔責(ze)任，但如(ru)(ru)果是中介機構做了(le)抵(di)押(ya)(ya)，就應該向房屋(wu)購買人(ren)披(pi)露(lu)信息，如(ru)(ru)果產權(quan)人(ren)抵(di)押(ya)(ya)給了(le)第三(san)方沒(mei)有(you)關系的人(ren)，但房屋(wu)抵(di)押(ya)(ya)給了(le)居間人(ren)，明知(zhi)該情況，卻沒(mei)有(you)向購房人(ren)披(pi)露(lu)，就是有(you)違(wei)規則的。

此外(wai)，兩起案件中，賣方都(dou)曾向鏈家尋求貸款并進行房(fang)屋抵(di)押，而在其后(hou)的交(jiao)易(yi)中，這些(xie)抵(di)押都(dou)影響到了房(fang)屋的交(jiao)易(yi)，都(dou)有損消(xiao)費者的權益(yi)。

“這兩(liang)起案(an)例中(zhong)鏈(lian)家為了牟取(qu)自身利益(yi)，擅自違規操作，延誤了買家的(de)(de)購房(fang)(fang)時機，造成(cheng)了其(qi)實(shi)際損失，導致房(fang)(fang)屋無法(fa)成(cheng)交(jiao)。”該法(fa)律(lv)人士表示，法(fa)律(lv)對于中(zhong)介機構(gou)的(de)(de)責任和義務非常(chang)明確(que)。第一(yi)，必須如實(shi)披(pi)露交(jiao)易的(de)(de)所有信息，不(bu)僅僅是房(fang)(fang)屋產權狀(zhuang)況(kuang)，買賣雙(shuang)方情況(kuang)也要有所披(pi)露；此外，中(zhong)介機構(gou)不(bu)能做有損雙(shuang)方交(jiao)易的(de)(de)行為。

?鏈家回應：

對此(ci)，鏈家方面回應稱：對于客戶(hu)莊先生反饋的案(an)源，我司對客戶(hu)支付的80萬定金已先行(xing)給予全(quan)額墊付，并已與客戶(hu)聯系(xi)此(ci)方案(an)的具體落實(shi)。買(mai)賣雙(shuang)方的解約事宜及違約責(ze)任的認定工作，也(ye)將(jiang)和(he)業主客戶(hu)進一步(bu)溝通，通過合法程序(xu)解決。

對(dui)于(yu)客戶黃(huang)先(xian)生(sheng)反饋的案源，涉及(ji)房(fang)源已于(yu)2016年2月19日完成交(jiao)易過戶手續(xu)(xu)，后(hou)續(xu)(xu)我(wo)司將于(yu)客戶黃(huang)先(xian)生(sheng)持(chi)續(xu)(xu)保(bao)持(chi)溝通，對(dui)交(jiao)房(fang)等后(hou)續(xu)(xu)工作給(gei)予持(chi)續(xu)(xu)認真的服務。

無論如何，這一事件(jian)都提醒購房人和房東，只要(yao)付首付，就一定要(yao)求中(zhong)介必(bi)須立即去交易中(zhong)心過戶。不要(yao)聽信(xin)中(zhong)介說什(shen)么可代(dai)辦(ban)，不要(yao)怕麻煩，這樣才能保證資產(chan)的絕對安全！

編輯：王婷(ting)(ting)婷(ting)(ting) 審(shen)核(he)：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波

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