近(jin)來，首付最低兩成、房(fang)地產(chan)契(qi)稅(shui)下(xia)調等樓市利好政策頻襲，讓當天剛開(kai)完2016年金科股份第二次臨時(shi)(shi)股東大會的公司董事(shi)長(chang)黃紅云激動(dong)不已，隨(sui)即招來了等候多時(shi)(shi)的諸多媒體發問(wen)。

一直以來(lai)，金科(ke)(ke)股(gu)份被熱捧為(wei)全國一線房企中的“新型城鎮化第一股(gu)”，在全國均有項(xiang)目(mu)布局，尤其是二、三線城市(shi)(shi)為(wei)甚(shen)。如今(jin)，政策東(dong)風到底成效幾何？“最懂市(shi)(shi)場”的金科(ke)(ke)自然掌握著發言權(quan)。

據傳，近日上海房價(jia)一(yi)周被刷新(xin)一(yi)個紀錄(lu)，外界擔憂全國房價(jia)將迎來一(yi)波(bo)大(da)漲(zhang)。面對這個問題，黃紅云一(yi)邊笑著一(yi)邊向媒體(ti)記者說，大(da)漲(zhang)不太可能(neng)，量(liang)價(jia)會適(shi)度上升，一(yi)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)不執行去庫存都會漲(zhang)，二、三線(xian)(xian)城市(shi)(shi)受(shou)影響最多。

對于樓(lou)市去庫存，黃紅云首次(ci)拋出了(le)由其總結出來(lai)的包括(kuo)降價(jia)、改(gai)用(yong)途(tu)等五大法寶。

二三線城市最受益

去年(nian)，北上廣(guang)深(shen)(shen)等(deng)四(si)個一線(xian)城市(shi)量(liang)價齊(qi)漲，尤其(qi)是深(shen)(shen)圳再度出現日光(guang)盤，盡管(guan)央行實施多輪降息(xi)等(deng)貨幣政策，仍(reng)然讓全國其(qi)他備受(shou)“高庫存”煎(jian)熬的城市(shi)感到格外“羨慕嫉妒恨(hen)”。

春(chun)節前夕，央行、銀監會聯(lian)合下發個(ge)人房貸(dai)調整的通知,要(yao)求(qiu)在(zai)不實施(shi)“限購(gou)”措施(shi)的城市,居民首次購(gou)房商業貸(dai)款(kuan)原則上最低首付款(kuan)比例為25%,各地可向下浮動5個(ge)百(bai)分點。

上周末(mo)，財政部(bu)又發布了《關于調整房地產交易環節契(qi)稅(shui)(shui)營(ying)業(ye)稅(shui)(shui)優惠(hui)政策的(de)通(tong)知》，與以(yi)往(wang)政策相比(bi)，通(tong)知將首套房面(mian)積(ji)為(wei)140平(ping)方(fang)米以(yi)上的(de)，從3%減按(an)1.5%的(de)稅(shui)(shui)率征收(shou)契(qi)稅(shui)(shui)；二套房契(qi)稅(shui)(shui)則從3%降(jiang)為(wei)1%2%不等(deng)，但二套房優惠(hui)政策，京滬廣深四地暫(zan)不實施。

日(ri)前，國土部對外傳遞(di)的信號是(shi)要(yao)減少乃至停止庫存(cun)較多地(di)區商品住(zhu)宅供(gong)地(di)。

上述(shu)政策的(de)出(chu)臺，既有(you)按照供給側改革的(de)基調(diao)推出(chu)的(de)，比如稅下調(diao)，又有(you)根據市場化機制作的(de)土地供給調(diao)整等。

據第一財(cai)經(jing)日報報道稱(cheng)，上海近日曝(pu)出了(le)一個買(mai)房“神話(hua)”的(de)典型(xing)案例：1周1個價(jia)位(wei)，未過(guo)(guo)戶已賺百萬元。近來此種(zhong)火(huo)爆情況，其他一線(xian)城市也被曝(pu)出過(guo)(guo)。

近(jin)日，中城聯(lian)盟(meng)主(zhu)席(xi)陳寶存(cun)在微信朋友圈發評論說，“全國(guo)房(fang)價還會暴漲，南(nan)京鐵定(ding)會超(chao)過杭州。”

全國房價(jia)真的(de)要迎來暴漲嗎？在黃(huang)紅云看(kan)來，大漲不太可能，量價(jia)會(hui)適(shi)度(du)上升(sheng)，一線(xian)城市(shi)不執行(xing)去庫存都會(hui)漲，如深圳，漲得很(hen)兇(xiong)；真正(zheng)促進量價(jia)增長(chang)在二三線(xian)城市(shi)，受影響最多(duo)。

“契(qi)稅減少對全國都受(shou)益，國家一系列優惠政(zheng)策，二三(san)四線城(cheng)市影(ying)響最(zui)大(da)，而一線庫存不(bu)大(da)、供量(liang)合理，受(shou)影(ying)響不(bu)大(da)。”黃(huang)紅云解釋說。

銳理數(shu)據(ju)監測稱，位于1.5線城市之首的(de)成都一個溫江大(da)學城的(de)低總價剛(gang)需項目(mu)上周賣了45套(tao)，基(ji)本上增加了2倍，平(ping)時最多(duo)單周15套(tao)左右。

談(tan)到利好政策，與黃(huang)紅(hong)云的觀點基(ji)本一致，銳理數(shu)據總經理郭潔(jie)說，對于一線(xian)城市(shi)，我們就不用參(can)考了(le)，此(ci)次回暖僅(jin)限于二(er)線(xian)城市(shi)和(he)部分三線(xian)城市(shi)（極個別），二(er)線(xian)城市(shi)里還是有些比較弱的。

金科股份召開2016年第(di)二次(ci)臨時(shi)股東大(da)會(hui)

金科為降庫存出招

“房(fang)企(qi)也是(shi)蠻拼的。”這句話成了(le)2015年(nian)全國樓市的最(zui)好注腳。從房(fang)企(qi)成績(ji)單來看，千億房(fang)企(qi)再擴圍，包括萬(wan)科、綠地、恒(heng)大、萬(wan)達等龍(long)頭房(fang)企(qi)斬(zhan)獲頗豐(feng)，這與其拼命賣房(fang)、降(jiang)庫存(cun)及個(ge)別房(fang)企(qi)積極補庫存(cun)密不可(ke)分。

從城市(shi)(shi)來(lai)看，一線(xian)城市(shi)(shi)中(zhong)的(de)京滬(hu)兩地作(zuo)為全(quan)國的(de)直轄市(shi)(shi)，房(fang)價(jia)(jia)異(yi)常(chang)大(da)漲(zhang)，但(dan)相對而言(yan)，同樣作(zuo)為直轄市(shi)(shi)的(de)重(zhong)慶房(fang)價(jia)(jia)不溫(wen)不火，外界擔心(xin)重(zhong)慶樓市(shi)(shi)存(cun)在高庫存(cun)風(feng)險。

去年，重慶市政府相關領導多(duo)次在公開(kai)(kai)場(chang)合對當地(di)(di)企業喊話，稱要警惕房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)(kai)發投資(zi)的過剩風險。從重慶市統計局數(shu)據來(lai)看，壓低房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)投資(zi)與加大房(fang)(fang)產(chan)銷售已然顯現。

重(zhong)慶(qing)市統計局(ju)數據顯示，2015年，重(zhong)慶(qing)市房地(di)產(chan)開(kai)發投(tou)資3751.28億元，同比(bi)增長3.3%，其中(zhong)(zhong)住(zhu)宅(zhai)投(tou)資下(xia)降2.5%。商品(pin)房新開(kai)工面(mian)積5810.85萬(wan)平(ping)方米，同比(bi)下(xia)降7.1%，其中(zhong)(zhong)住(zhu)宅(zhai)新開(kai)工面(mian)積下(xia)降14.2%。

從重慶(qing)房(fang)企銷售(shou)(shou)(shou)端來看，全市商(shang)(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)(shou)面積(ji)5381.37萬平(ping)方米(mi)，增長5.5%，其中(zhong)住(zhu)宅銷售(shou)(shou)(shou)面積(ji)增長1.2%；商(shang)(shang)品房(fang)銷售(shou)(shou)(shou)額(e)2952.21億元(yuan)，增長4.9%，其中(zhong)住(zhu)宅銷售(shou)(shou)(shou)額(e)下降0.4%。

作為(wei)扎根重(zhong)慶(qing)(qing)并向全國化布(bu)局的金科(ke)股(gu)份，其掌舵人黃紅云(yun)表示(shi)，就重(zhong)慶(qing)(qing)而言，其實(shi)當地房地產供銷比為(wei)1：0.9，不(bu)存在大(da)(da)(da)量庫存，面積(ji)和金額兩端都較(jiao)大(da)(da)(da)，大(da)(da)(da)重(zhong)慶(qing)(qing)樓市(shi)比較(jiao)平穩，未實(shi)行限(xian)購是因為(wei)市(shi)場比較(jiao)健(jian)康，接(jie)下來重(zhong)慶(qing)(qing)樓市(shi)會有(you)明顯表現。

黃紅云(yun)舉例說，春節前他曾經參加(jia)過一個重(zhong)慶市當地會(hui)議，得(de)(de)到(dao)的數(shu)據是去庫存周期為(wei)半年(nian)左右，重(zhong)慶庫存不大，去年(nian)銷售了(le)4500萬平方(fang)米(mi)(mi)，以城市為(wei)單位全(quan)國最(zui)大，主城占2700萬平方(fang)米(mi)(mi)，這與政府對土地調控(kong)得(de)(de)比(bi)較(jiao)好有密切關系。

對于絕大多數(shu)房企來說(shuo)，接下來應該如何把握好(hao)利好(hao)政策(ce)的黃(huang)(huang)金(jin)窗口(kou)期，以(yi)加速(su)項目去庫存(cun)？面(mian)對媒體拋出的這(zhe)一(yi)焦點(dian)問題(ti)，黃(huang)(huang)紅云(yun)掰著手指，給(gei)出了五(wu)大法寶(bao)。

黃紅(hong)云條分縷(lv)析地(di)說，第(di)一(yi)，長期賣(mai)不(bu)動的(de)房(fang)，下決心賣(mai)掉，不(bu)好賣(mai)出的(de)降價，好賣(mai)的(de)升價；第(di)二，有些(xie)商(shang)業(ye)用房(fang)如寫(xie)字樓，改用途，如把工建(jian)類公寓(yu)類的(de)改成一(yi)般類酒店；第(di)三，用作創業(ye)空間，為(wei)創新創業(ye)的(de)人員用作研(yan)究生產場所；第(di)四，在房(fang)屋的(de)功能上進行調(diao)整，采用出租等(deng)形式(shi)作為(wei)公建(jian)；第(di)五，走資產證(zheng)券化。

房(fang)企如何做資產(chan)證券化？黃紅云(yun)結(jie)合金科實(shi)踐(jian)說(shuo)，他們這項工作(zuo)前(qian)(qian)期(qi)花了幾個月進行充(chong)分調研，目前(qian)(qian)從政策層面沒有(you)障礙，基礎資產(chan)涉及園(yuan)林、門窗、酒店、物業(ye)、新能源(yuan)等，而與(yu)金融(rong)中介(jie)機構的合作(zuo)，目前(qian)(qian)正在做論證。

金科(ke)股份董(dong)事長(chang)在股東大會上接受媒體采訪

房企陣營逆洗牌效應？

2013年，全國樓市迎(ying)來(lai)歷史(shi)性銷售高峰。無論是(shi)大房企還是(shi)中小房企均(jun)感(gan)到(dao)形勢(shi)一片大好。但2014年以來(lai)，樓市供需逆轉(zhuan)，尤其是(shi)進入2015年，即便是(shi)利率下調接二(er)連三(san)，但絕大多數房企仍普遍感(gan)到(dao)賣房困(kun)難，像標桿萬科(ke)喊出了“365天不(bu)打烊”的口號。

在此期間(jian)，全(quan)國百強房企(qi)如光耀地(di)產(chan)、經(jing)典地(di)產(chan)、天朗控(kong)股等(deng)均遭(zao)遇資金(jin)鏈危(wei)機，像融創、恒大等(deng)一線房企(qi)頻頻出擊二三線城市，將中渝置地(di)、天朗控(kong)股、新世界地(di)產(chan)等(deng)多(duo)地(di)項目收入囊中。

與(yu)此同(tong)時，像綠景控(kong)股(gu)、宜(yi)華地產、多(duo)倫股(gu)份、中茵(yin)股(gu)份、萊茵(yin)置業、浙江廣(guang)廈等(deng)不少上市(shi)房企均(jun)在加(jia)速“去地產化”。

外界(jie)認為，樓(lou)市洗牌效(xiao)應(ying)會(hui)將(jiang)更多中小房企(qi)擠(ji)出(chu)去。但如今(jin)，樓(lou)市政策頻繁出(chu)爐，黎明前的黑暗似乎(hu)已過去，不少中小房企(qi)慨嘆冬天終于熬過去了。未來(lai)，房企(qi)會(hui)否發生逆洗牌效(xiao)應(ying)？

在(zai)黃(huang)紅云看來(lai)，受益最大(da)的(de)是(shi)大(da)的(de)開(kai)發商；強者恒強，開(kai)發量(liang)(liang)集(ji)中(zhong)越(yue)來(lai)越(yue)高(gao)，量(liang)(liang)越(yue)來(lai)越(yue)大(da)。他(ta)預計，小公司，該轉(zhuan)行的(de)轉(zhuan)行，該被兼(jian)并的(de)被兼(jian)并，中(zhong)小公司對人才、品牌、運作能(neng)力、社會責任等越(yue)來(lai)越(yue)弱，原因在(zai)于(yu)金融政(zheng)策不支(zhi)持，資金鏈緊張(zhang)，如高(gao)利(li)貸(dai)，越(yue)陷越(yue)深，業主擔心辦不了(le)證，接(jie)不了(le)房，造成(cheng)惡性(xing)循環。

一個重要現象是，不少大中(zhong)型(xing)房企依靠(kao)剛(gang)需崛起，但當前市(shi)場的普遍共(gong)識是改善型(xing)當道(dao)，從下調稅費政策的旨意(yi)來看，也主要是有(you)利于改善型(xing)的大戶型(xing)。

那(nei)么(me)，剛(gang)需產(chan)品會(hui)(hui)否加速消(xiao)失(shi)？習慣于做剛(gang)需且偏重于剛(gang)需的房(fang)企會(hui)(hui)否被加速洗牌(pai)出(chu)局(ju)？一個觀點(dian)是，隨(sui)著當前中國進入(ru)老齡化社會(hui)(hui)，小戶型產(chan)品會(hui)(hui)受到(dao)更多(duo)歡迎，對老年人(ren)來說(shuo)，這將是新(xin)一波剛(gang)需潮(chao)。

不過，黃紅云深有(you)體會(hui)(hui)地說，他們(men)對國(guo)外養(yang)老(lao)(lao)社(she)(she)(she)區(qu)進行(xing)過專門(men)研究，美國(guo)到專門(men)養(yang)老(lao)(lao)社(she)(she)(she)區(qu)居住(zhu)的(de)(de)只有(you)10%左右，大部(bu)分(fen)人(ren)還(huan)是社(she)(she)(she)區(qu)居家養(yang)老(lao)(lao)。現在(zai)看好養(yang)老(lao)(lao)產業的(de)(de)人(ren)很多(duo)，但絕大部(bu)分(fen)人(ren)還(huan)是愿意(yi)社(she)(she)(she)區(qu)里養(yang)老(lao)(lao)，以后會(hui)(hui)增(zeng)加(jia)養(yang)老(lao)(lao)設施和養(yang)老(lao)(lao)服務(wu)，專門(men)會(hui)(hui)開發(fa)一些(xie)適合養(yang)老(lao)(lao)的(de)(de)產品及服務(wu)出來。

談到樓市(shi)大(da)格局及新(xin)趨勢，黃(huang)紅云說，整體樓市(shi)還是(shi)看好，雖然目(mu)前正在洗牌，開發(fa)量在三五年左右會(hui)保持平穩，幾年后會(hui)減少(shao)，目(mu)前2萬多(duo)家(jia)后續會(hui)減少(shao)，開發(fa)商(shang)也會(hui)大(da)量減少(shao)，如果只剩(sheng)下5000家(jia)，那么留(liu)下的開發(fa)商(shang)也不(bu)是(shi)想象中(zhong)那樣糟糕，尤其是(shi)這些政(zheng)策(ce)出來之(zhi)后，我們(men)都很有信心(xin)。 （文/杜(du)宇）