每經編輯｜易憲(xian)容    

◎易憲容

2月19日，陷入(ru)兌付(fu)風波中(zhong)的鑫(xin)琦(qi)資產以董事長(chang)賈喚琦(qi)的名義發(fa)布致客戶(hu)公開信，承認出現兌付(fu)危機。根據調查，鑫(xin)琦(qi)資產在上海(hai)涉(she)案金額達19億(yi)元，牽(qian)涉(she)約2000名投資人。

鑫琦資(zi)產(chan)與此前純粹依(yi)靠欺騙的(de)e租寶有所不同，它(ta)是一家投(tou)(tou)資(zi)公(gong)司，主要(yao)是把房(fang)地(di)產(chan)項目收益權打(da)包成理財產(chan)品出售給投(tou)(tou)資(zi)者。在公(gong)司收到投(tou)(tou)資(zi)者的(de)錢之后(hou)，再(zai)把這(zhe)些錢給了鄭州、秦(qin)皇(huang)島和海南的(de)開(kai)發商，并以公(gong)司名義將(jiang)開(kai)發商的(de)房(fang)子買下來(lai)。

鑫(xin)琦(qi)資(zi)產(chan)進入這(zhe)些房地產(chan)項(xiang)目投(tou)資(zi)有兩(liang)個前提：一(yi)是(shi)買房的價格要低，據說(shuo)曾經半價左(zuo)右(you)拿(na)到房子；第二是(shi)開發商承(cheng)諾一(yi)年以(yi)(yi)后回購(gou)，其回報一(yi)般都在20%以(yi)(yi)上，而鑫(xin)琦(qi)可以(yi)(yi)借(jie)此作為收益，拿(na)出13%左(zuo)右(you)返(fan)還給客(ke)戶。

從流向(xiang)來看，鑫(xin)(xin)琦資產(chan)(chan)的(de)資金鏈(lian)條十分清(qing)楚(chu)——房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)開(kai)發商先把房(fang)(fang)子(zi)賣出或(huo)押給鑫(xin)(xin)琦資產(chan)(chan)，然后拿到(dao)(dao)購房(fang)(fang)款，房(fang)(fang)地(di)產(chan)(chan)維持資金鏈(lian)條不(bu)斷，投(tou)資者拿到(dao)(dao)了(le)每年(nian)13%的(de)利息收(shou)入，而鑫(xin)(xin)琦資產(chan)(chan)差不(bu)多也能空手套(tao)7%左右的(de)價差。為了(le)讓這條資產(chan)(chan)鏈(lian)不(bu)出問(wen)題(ti)(ti)，鑫(xin)(xin)琦資產(chan)(chan)把房(fang)(fang)子(zi)攥到(dao)(dao)了(le)自己手里。這個投(tou)資項目看起來很(hen)完美，只要房(fang)(fang)價在上漲，所(suo)有(you)的(de)問(wen)題(ti)(ti)及(ji)風險(xian)就不(bu)會(hui)發生。但是這個假設是不(bu)確(que)定的(de)。

如果房(fang)價不繼(ji)續上漲，房(fang)地產開發商就不能(neng)用(yong)錢(qian)回(hui)購，上述整個(ge)鏈條也(ye)將難以有(you)效轉動，投資(zi)者的(de)錢(qian)也(ye)就不能(neng)完全兌付。鑫(xin)琦資(zi)產曾想用(yong)房(fang)子抵債，但投資(zi)者不同(tong)意(yi)，他們不想要變現困(kun)難的(de)房(fang)子，只想安全收回(hui)自己的(de)投資(zi)。

目前，不少城市的(de)房(fang)地產(chan)(chan)市場都出現了類似的(de)情況，即房(fang)價上漲(zhang)背后都有各種(zhong)(zhong)資產(chan)(chan)管(guan)理(li)公司或投(tou)機者的(de)身影。這種(zhong)(zhong)漲(zhang)價并不是完(wan)全由住房(fang)的(de)供求關系(xi)產(chan)(chan)生的(de)。

比如，2015年(nian)(nian)一線城市房(fang)價越炒越高，個別(bie)項目炒到(dao)每(mei)平方米30萬(wan)元還聲稱會繼續(xu)上漲(zhang)。試想一下(xia)，北(bei)京4環以內的房(fang)價已經超過每(mei)平方米5萬(wan)元，如果一套住房(fang)為100平方米，其總(zong)市值就達到(dao)500萬(wan)元。以北(bei)京的大學教授的工資計(ji)算，得花30~40年(nian)(nian)的時間才有(you)能力(li)購買，一般北(bei)京居(ju)民早就難(nan)以問津。

從上(shang)面的(de)鏈條可(ke)以(yi)看出(chu)，只要房(fang)價在上(shang)漲，房(fang)地(di)產開發商就能夠制造出(chu)一(yi)個(ge)又一(yi)個(ge)住房(fang)銷(xiao)售(shou)的(de)日光盤，并制造輿(yu)論(lun)說住房(fang)市場(chang)(chang)是如何供(gong)不(bu)應(ying)求，誘導更多的(de)投(tou)機者進入(ru)市場(chang)(chang)，然后一(yi)輪又一(yi)輪地(di)把房(fang)價推高。

可(ke)以說，這種炒作(zuo)方式已(yi)經成(cheng)了中國房(fang)地產行業的最大(da)毒(du)瘤，把原本健康的市場逐漸拖(tuo)得病入膏肓(huang)。

以當(dang)前的(de)(de)房地(di)產市場而論(lun)，中(zhong)央正在想(xiang)方(fang)設法出臺一系列政策鼓勵住(zhu)房去(qu)庫存，比(bi)如降低(di)住(zhu)房的(de)(de)首付(fu)比(bi)例、降低(di)住(zhu)房交易稅費等(deng)，這場房地(di)產去(qu)庫存的(de)(de)戰(zhan)役對有(you)意(yi)購買商品(pin)房自(zi)住(zhu)的(de)(de)剛需 一族來(lai)說，當(dang)然是惠民的(de)(de)、有(you)益的(de)(de)。

但在另一(yi)(yi)方面，假(jia)如不參照一(yi)(yi)線(xian)城市及部分核心(xin)二線(xian)城市本(ben)已嚴重偏高的房(fang)價，假(jia)如對住(zhu)房(fang)消費與住(zhu)房(fang)投資不通過稅收(shou)政策進(jin)行嚴格的區分，那么上述政策在客觀上也會變相地助長投機者進(jin)入(ru)房(fang)地產(chan)市場炒作(zuo)。在這種情況下，以住(zhu)房(fang)項目為標的的資產(chan)管(guan)理公司也會應運(yun)而生。

雖然在理論上(shang)講(jiang)，只(zhi)要(yao)一(yi)個(ge)住房(fang)市場的房(fang)價能保持(chi)上(shang)漲，市場的所(suo)有問題(ti)及風險都(dou)會被掩蓋起來，但是從來就沒有只(zhi)漲不跌(die)的市場。如果房(fang)價下跌(die)，樓市當前所(suo)隱藏的問題(ti)全部會暴露出來。鑫琦(qi)資產的兌(dui)付危機(ji)，或許正(zheng)表明當前房(fang)地產市場所(suo)面臨的問題(ti)比觀察(cha)到的要(yao)更嚴重。

對此，當前(qian)各(ge)級政府在(zai)推出各(ge)種(zhong)購房優惠政策的(de)(de)同時，一定要力(li)求通過稅收等方式(shi)對住(zhu)房消(xiao)費與住(zhu)房投(tou)資加以嚴格區分(fen)，而(er)且(qie)要極力(li)避(bi)免對房地產市(shi)場過度加杠桿，否則(ze)各(ge)類投(tou)機(ji)炒作(zuo)將不斷累(lei)積房地產市(shi)場的(de)(de)風險，投(tou)資者對此必須要有清醒的(de)(de)認識。

（作者為青島大(da)學(xue)經濟(ji)學(xue)院教授）