每經編輯(ji)｜李宇嘉     

◎李宇嘉

繼本月初下調房(fang)(fang)貸(dai)首付比例、月中提高(gao)公積金存款利率后，房(fang)(fang)地產市場再次迎來(lai)利好(hao)消(xiao)息。2月19日(ri)，財政(zheng)部等(deng)三(san)部門聯(lian)合發文，調減住(zhu)房(fang)(fang)交易環節契(qi)(qi)稅(shui)和營業稅(shui)，規定個人購(gou)買(mai)家庭首套(tao)或二套(tao)并(bing)且面積在90平方(fang)米(mi)及以下的住(zhu)房(fang)(fang)，一律按1%征收(shou)契(qi)(qi)稅(shui)；個人購(gou)買(mai)90平方(fang)米(mi)以上住(zhu)房(fang)(fang)，契(qi)(qi)稅(shui)從(cong)原來(lai)的2%~4%調減至1.5%~2%；營業稅(shui)免征范圍從(cong)原來(lai)的個人購(gou)買(mai)2年以上普通住(zhu)房(fang)(fang)，擴(kuo)展至非普通住(zhu)房(fang)(fang)。同時，北(bei)上廣深等(deng)一線城(cheng)市不執行第(di)二套(tao)住(zhu)房(fang)(fang)交易契(qi)(qi)稅(shui)及營業稅(shui)新規。此次稅(shui)收(shou)調整的政(zheng)策(ce)意圖很(hen)明顯，即進一步強力(li)支持去庫(ku)存。

2016年(nian)伊(yi)始，樓市(shi)各項去庫存政策(ce)漸次(ci)鋪開(kai)，既包括(kuo)各地以財政直接補貼為(wei)主要(yao)內(nei)容(rong)的地方(fang)激勵(li)，也包括(kuo)中央的各項政策(ce)措施。從政策(ce)的基調看(kan)，春節(jie)后的樓市(shi)激勵(li)開(kai)始從提高購房杠桿率，轉向全面降低購房成(cheng)本。

一方(fang)面(mian)，目前的房(fang)貸杠桿(gan)率已經提升(sheng)至歷史最高水(shui)平；另一方(fang)面(mian)，從(cong)春(chun)節(jie)返鄉(xiang)置業(ye)反饋回(hui)來的信息看，以農民(min)工及農業(ye)轉移人口(kou)為(wei)主的新市民(min)，其住房(fang)支付能(neng)力堪憂(you)。因此，當(dang)務之急是降低房(fang)屋供(gong)應成(cheng)本和(he)購房(fang)成(cheng)本，政策上需要在供(gong)給側(ce)和(he)需求側(ce)同(tong)步發(fa)力。

中央(yang)經濟(ji)工作會議提(ti)出(chu)，在庫存較大的城(cheng)市，開(kai)發商要降低房(fang)價水(shui)平，這(zhe)是(shi)供給側(ce)的舉措(cuo)。同(tong)時，在需求側(ce)也要下(xia)工夫，降低購(gou)(gou)房(fang)成本(ben)便是(shi)題中之義(yi)，而春節后的政策也開(kai)始向這(zhe)方(fang)面靠攏。比如(ru)，近(jin)期提(ti)高(gao)公積金存款利(li)率(lv)，意在增加(jia)低成本(ben)住(zhu)房(fang)金融資源。另外，目前包括稅費在內的購(gou)(gou)房(fang)成本(ben)占房(fang)價的6% ~10%，如(ru)果考慮到房(fang)屋(wu)裝修、物(wu)業(ye)維修基金等(deng)支出(chu)，100萬元的房(fang)子還要一次性(xing)額(e)外支出(chu)（不(bu)包括首(shou)付）20萬元以上(shang)，這(zhe)部(bu)分成本(ben)也有下(xia)降空(kong)間。

此(ci)次降低購房稅率力度是非(fei)常(chang)大(da)的，甚至超過了2015年“3·30”新政(zheng)。特(te)別是對(dui)144平方(fang)米以上的大(da)戶(hu)(hu)型(xing)住宅，其交易契稅從原來的3%~4%直降至1.5%~2%。同時(shi)，大(da)戶(hu)(hu)型(xing)住宅均屬于非(fei)普通住宅，購買2年以上出售的還免掉了5%的營業稅。因此(ci)，此(ci)次政(zheng)策扶持(chi)(chi)更多地在大(da)戶(hu)(hu)型(xing)住宅上，這也契合了目前(qian)三(san)、四(si)線城市主要以大(da)戶(hu)(hu)型(xing)為主的庫(ku)存現狀。同時(shi)，也有利于支持(chi)(chi)“賣小買大(da)”的改善(shan)型(xing)住房需求。

此(ci)次(ci)政策再次(ci)貫徹了2015年下半年以來樓市“因城施策、分類調(diao)控”的(de)大原則，規定北上(shang)廣深不執(zhi)行第二套住房契稅(shui)以及營業(ye)稅(shui)優惠。這(zhe)主要是基于目前(qian)樓市大分化的(de)現狀。

目(mu)前，北(bei)上廣深樓市(shi)平均(jun)庫存消(xiao)化周期在10個(ge)月(yue)(yue)，低于(yu)12個(ge)月(yue)(yue)的庫存不足(zu)警戒線，深圳、上海(hai)目(mu)前庫存僅夠(gou)7~8個(ge)月(yue)(yue)消(xiao)化，不存在去庫存需求。另外，三(san)、四線城(cheng)市(shi)2015年房(fang)價指數整體下跌5%左(zuo)右，而(er)北(bei)上廣深新房(fang)價格指數分別上漲9%、12%、8%和45%。

其(qi)實(shi)，政策實(shi)際優惠會更大。此次文件規定，在首(shou)套和二套房認(ren)定方面，暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結果的，納稅人應(ying)向(xiang)稅務機(ji)關提交(jiao)家庭住房實(shi)有套數書面誠信(xin)保(bao)證(zheng)，誠信(xin)保(bao)證(zheng)不實(shi)的，屬(shu)于虛假(jia)納稅申報。

事(shi)實上，多數(shu)二、三、四(si)線城市(shi)在民政、社(she)保、戶籍(ji)、住(zhu)房(fang)等橫向部門間(jian)的信(xin)息互聯(lian)互通非常不(bu)(bu)順暢，很多城市(shi)甚至沒有建立完(wan)善的、統計(ji)口徑一致的信(xin)息系統。因此，購(gou)房(fang)者可以通過(guo)瞞(man)騙(pian)等不(bu)(bu)正(zheng)當手段，輕松獲得(de)首套房(fang)優惠。

即便北上廣(guang)深等一(yi)線城(cheng)市不(bu)執行第二套住(zhu)房(fang)(fang)交易契稅及營業稅新規，但(dan)首套房(fang)(fang)契稅也從原來的2%（90~144平(ping)方米住(zhu)房(fang)(fang)）和4%（144平(ping)方米及以上住(zhu)房(fang)(fang)）有所下(xia)降，力(li)度不(bu)小。

綜上，此(ci)次稅費調整將會對二、三(san)、四(si)線(xian)城市住房交(jiao)易形(xing)成明(ming)顯(xian)的降成本效(xiao)應(ying)，也會有力地(di)(di)支(zhi)持(chi)去庫存(cun)。除此(ci)以(yi)外，筆者認為(wei)，盡管一(yi)線(xian)城市2015年以(yi)來并未(wei)在(zai)樓市政策上有多(duo)少利(li)好(hao)，但其周邊(bian)二、三(san)、四(si)線(xian)城市卻利(li)好(hao)不斷，特(te)別(bie)是在(zai)近期連續降首付、降稅費政策引導下，被(bei)一(yi)線(xian)城市高房價擠出的需求將會補充到(dao)這些(xie)城市。加上2015年以(yi)來京(jing)津(jin)冀、深(shen)莞惠等區域軌道交(jiao)通一(yi)體化進展明(ming)顯(xian)，這無疑會支(zhi)持(chi)北京(jing)、深(shen)圳(zhen)周邊(bian)處于“洼(wa)地(di)(di)”的三(san)、四(si)線(xian)城市的樓市。（作者為(wei)深(shen)圳(zhen)市房地(di)(di)產(chan)研(yan)(yan)究中心研(yan)(yan)究員(yuan)）