繼２月初降低非限購城(cheng)市首付比例后(hou)，財政部等三部門日前又發(fa)文調整房(fang)地產(chan)交易環節(jie)稅收……去年以(yi)來，中央連續出臺推進“去庫存”政策(ce)，包括山東、江西、甘肅、海(hai)南等２０多(duo)(duo)(duo)個(ge)省(sheng)份的１００多(duo)(duo)(duo)個(ge)城(cheng)市也密集出招，從供(gong)需兩端入(ru)手(shou)出臺“去庫存”政策(ce)。專(zhuan)家分析認(ren)為，這些政策(ce)短期內將(jiang)對(dui)樓市去庫存形成實(shi)質利好，但從中長期看，還需做(zuo)好產(chan)城(cheng)融合、戶籍制度改革(ge)等文章，以(yi)釋放(fang)更多(duo)(duo)(duo)的需求。

哪些區域“出招”最多？因城施策“招數”有多少？

易居(ju)房地(di)產研究院智庫(ku)中心總監嚴躍進分析(xi)稱，從(cong)目(mu)前已出(chu)臺去庫(ku)存政策的地(di)方(fang)來看，二線城市占(zhan)比約為５％，三(san)四(si)線城市占(zhan)比高(gao)達９５％。從(cong)區域分布看，中部(bu)城市最多，占(zhan)比超過一(yi)半；西(xi)部(bu)次之，占(zhan)比約４０％；東部(bu)目(mu)前僅有山東省。出(chu)臺政策的省市與庫(ku)存高(gao)企的區域分布重合度較高(gao)。“目(mu)前絕大多數三(san)四(si)線城市商品房去化壓(ya)力較大，房價下跌壓(ya)力也大。”

專(zhuan)家分析和記(ji)者調查(cha)發現，各地去(qu)庫存(cun)“招數”雖有異同，但主要可分為以下五類(lei)：

【招數一：活用公積金杠桿】

目前，推進(jin)異地(di)貸款(kuan)、提高貸款(kuan)額度(du)(du)、延長貸款(kuan)年限(xian)、放寬提取條(tiao)件(jian)等(deng)(deng)已(yi)成為各地(di)公(gong)積(ji)金新政的“標配”。江(jiang)西、甘肅(su)等(deng)(deng)省(sheng)(sheng)份推進(jin)公(gong)積(ji)金貸款(kuan)全省(sheng)(sheng)“一體化”政策。多(duo)省(sheng)(sheng)表示擴大住房(fang)公(gong)積(ji)金的覆蓋范圍，四(si)川(chuan)省(sheng)(sheng)表示今(jin)年將積(ji)極推進(jin)住房(fang)公(gong)積(ji)金向城鎮穩(wen)定就業新市民覆蓋，湖(hu)北探索在(zai)鄉鎮建(jian)立健全住房(fang)公(gong)積(ji)金制(zhi)度(du)(du)等(deng)(deng)。

【招數二：降低稅費】

多地政府(fu)采取降低稅(shui)費、契稅(shui)補(bu)貼等方式減輕購房(fang)者負擔，提高購買(mai)能(neng)力。甘肅省將住(zhu)(zhu)房(fang)轉讓(rang)手續費整體(ti)下(xia)調３３％，寧(ning)夏居民購買(mai)住(zhu)(zhu)房(fang)交易契稅(shui)稅(shui)率超出１％的部分由地方財(cai)政補(bu)貼，新(xin)疆將商業個人住(zhu)(zhu)房(fang)貸款利(li)率比照(zhao)公積金貸款利(li)率計算……

與此同(tong)時，多地還對房地產企業實(shi)施減稅(shui)優(you)惠(hui)。南昌市全面下調房地產開發企業銷售未完工(gong)產品計稅(shui)毛利率；寧(ning)夏(xia)將簡化(hua)、合并和下放房地產行政審批事項(xiang)，改革(ge)規(gui)費(fei)繳納(na)方式。

【招數三：鼓勵農民工進城購房】

山東將對農民進(jin)城購房(fang)給予契(qi)稅補貼(tie)、規費(fei)減(jian)免、貸(dai)款貼(tie)息、物業(ye)費(fei)補貼(tie)等政策(ce)；甘(gan)肅加大實(shi)施戶籍制度(du)改革(ge)力度(du)，讓新落戶城市的居民能(neng)享(xiang)受購租住房(fang)的政策(ce)，并擴大住房(fang)公積金制度(du)覆蓋面。

【招數四：打通商品房和保障房通道】

甘(gan)肅計劃今年把４．６萬(wan)套保障房(fang)中的(de)３．３萬(wan)套保障房(fang)用于從存(cun)(cun)量(liang)商(shang)品房(fang)中回購，福建(jian)(jian)等省明確表示不再新建(jian)(jian)公(gong)租(zu)(zu)房(fang)；安徽等省要求(qiu)，確保貨幣化安置比例不低于５０％，山西要求(qiu)商(shang)品房(fang)庫(ku)存(cun)(cun)較(jiao)大的(de)市要達到８０％以上。河(he)南出(chu)臺新政策探索“租(zu)(zu)售(shou)并(bing)舉”，規定公(gong)租(zu)(zu)房(fang)承租(zu)(zu)對象(xiang)租(zu)(zu)住一定年限后(hou)，符合規定的(de)可選擇申(shen)請直接購買所租(zu)(zu)住公(gong)租(zu)(zu)房(fang)。

【招數五：實施房地產供給側改革】

山東、海南(nan)等(deng)省份探索將空置(zhi)海景(jing)房、山景(jing)房改造(zao)為分(fen)時度假酒店、養老養生地產、家(jia)居(ju)式短租(zu)賓舍等(deng)持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造(zao)為中小學(xue)和幼兒園、電商(shang)用房、都市型工業地產等(deng)。

有的省份嚴把土(tu)地(di)放量和新(xin)增(zeng)開發關口。寧夏對閑置面(mian)積(ji)超過批準(zhun)總面(mian)積(ji)１０％的地(di)區，不(bu)再(zai)新(xin)增(zeng)用地(di)指標；江西提出將(jiang)對履行(xing)去庫存、穩市場主體責任不(bu)力，效(xiao)果不(bu)明顯的市、縣，進行(xing)約談(tan)和追責。

“組合拳”效果怎樣？后市還需細化落實政策

仲(zhong)量聯行分析師(shi)認為，地方政府相(xiang)繼出臺政策(ce)提高購房者的可支付能力，短期內將對樓市去庫存(cun)形(xing)成實質性利好。

今年春節期(qi)間，在(zai)福州東(dong)區某樓盤售樓部里，記(ji)者遇到了來自福州的(de)郊縣(xian)長樂的(de)“購房(fang)團”。“平時大(da)家都(dou)奔(ben)波于上海、北京等地，趁(chen)著過年放(fang)假來福州看(kan)(kan)看(kan)(kan)，想買房(fang)置業。”看(kan)(kan)房(fang)的(de)周先(xian)生告訴記(ji)者。

不(bu)過，記者也注意(yi)到，在一(yi)些三四線城市，返鄉置業并沒有預料中的(de)(de)(de)火爆。在外務工的(de)(de)(de)８５后小孫(sun)說(shuo)：“煙臺(tai)的(de)(de)(de)新房均(jun)價(jia)在６０００元左右(you)，而自己的(de)(de)(de)月收入也不(bu)過３０００元左右(you)，若(ruo)買一(yi)套８０平方米的(de)(de)(de)房子，大約(yue)需要(yao)４８萬(wan)左右(you)，算上稅費和(he)首付(fu)，需要(yao)一(yi)次(ci)性拿出將近１５萬(wan)元，這是我不(bu)吃不(bu)喝４年多的(de)(de)(de)工資。”

在山東淄(zi)博市從事房地(di)產行(xing)業(ye)的中介(jie)王經理(li)說：“春(chun)節(jie)期間我(wo)只接待(dai)了三位顧客，不少人(ren)期待(dai)樓市還有利好政策，觀望情(qing)緒比較重。”

中原(yuan)地產研究部高級(ji)經(jing)理盧文曦說(shuo)，各地出(chu)臺的(de)去庫存(cun)組(zu)合拳給市場(chang)帶來了好的(de)預期，但效(xiao)果還需(xu)政(zheng)策的(de)細(xi)化(hua)落實(shi)。

還有哪些發力點？產城融合、戶籍制度……

如何更加有效(xiao)推(tui)進(jin)“去(qu)庫存”，業(ye)內人士認為，從(cong)中長期看(kan)，三四線(xian)城市(shi)地(di)方政(zheng)府下一步應(ying)在產城融(rong)合(he)、戶籍制度改革(ge)等(deng)方面下大力氣(qi)。

記者近期在多(duo)地調查(cha)了解到(dao)，很多(duo)城市在公積金貸款方面(mian)都有連(lian)續(xu)繳存等規(gui)定(ding)，但這些規(gui)定(ding)對工(gong)作(zuo)不(bu)穩定(ding)的農民工(gong)來說，在實際操(cao)作(zuo)中難度(du)不(bu)小。

來自四川的新生代農(nong)民(min)工(gong)梁(liang)博說：“我們流動性太大，在這個工(gong)地交(jiao)了，去另(ling)一(yi)(yi)個工(gong)地不(bu)(bu)一(yi)(yi)定給交(jiao)，就算給交(jiao)也會(hui)間隔一(yi)(yi)段時(shi)(shi)間、無(wu)法接續。換(huan)個城市(shi)就更麻(ma)煩了，公(gong)積金賬戶不(bu)(bu)但要轉來轉去，時(shi)(shi)間接續的認(ren)定標(biao)準(zhun)也不(bu)(bu)一(yi)(yi)樣(yang)。”

首付比例降低后，在(zai)滬打工(gong)的農民工(gong)羅旭輝想回老家安徽(hui)縣城買房。“問題是在(zai)縣城要(yao)找到一份月薪(xin)幾千元的穩定工(gong)作難度挺大，收入不穩定，哪敢貸幾十年的款？”

中國指(zhi)數研究院常務副院長黃瑜表示，應(ying)加(jia)快調整產(chan)(chan)業(ye)結構，引入新(xin)興(xing)產(chan)(chan)業(ye)，大(da)力發展第三產(chan)(chan)業(ye)，從而(er)帶給城(cheng)市更(geng)多(duo)的就業(ye)機會，進(jin)而(er)產(chan)(chan)生大(da)規模的置(zhi)業(ye)需(xu)求。小城(cheng)市則更(geng)應(ying)結合(he)自身(shen)特點及資源(yuan)優(you)勢，明確城(cheng)市定位，主動(dong)承接區域中心城(cheng)市的產(chan)(chan)業(ye)轉移，增強人口吸附力。

“政策要與市場相結(jie)合，落實(shi)戶籍制度(du)改革，真正(zheng)推進(jin)城(cheng)(cheng)鎮化(hua)和(he)農(nong)民(min)工市民(min)化(hua)進(jin)程(cheng)，這才是未(wei)來推動(dong)住房等城(cheng)(cheng)市消費最重要的發(fa)動(dong)機(ji)。”國家(jia)發(fa)改委城(cheng)(cheng)市和(he)小城(cheng)(cheng)鎮中心(xin)主任李鐵(tie)說。