每經編輯｜每經記者 吳若凡      

每經記者 吳若凡

昨日(ri)，央(yang)行、銀監會出臺(tai)新政，將(jiang)不(bu)限購城市的(de)首套房貸(dai)比例最低降至20%，正(zheng)式拉開房地(di)產去庫存大幕。據(ju)《第一(yi)財經日(ri)報》報道稱，全國(guo)兩會召(zhao)開后，包括人(ren)口戶籍、公積(ji)金以及稅費(fei)方面的(de)有關政策會擇機陸(lu)續推(tui)出，確保打(da)好(hao)去庫存的(de)攻堅(jian)戰。

但(dan)也有(you)業內人士稱，各(ge)地(di)樓(lou)市(shi)回暖程度不同，去(qu)庫存壓力(li)不同，全國性的樓(lou)市(shi)刺(ci)激政策(ce)(ce)，易(yi)使部分城市(shi)出現過熱現象(xiang)。因此，更合適出臺地(di)方性樓(lou)市(shi)政策(ce)(ce)。

一大波政策在路上

中房(fang)數據研究院院長陳晟告訴《每日經(jing)濟新聞(wen)》記(ji)者，各(ge)部委對樓市(shi)去(qu)庫(ku)(ku)存(cun)會有(you)相應的(de)配合措(cuo)施，在(zai)(zai)建設部的(de)體系(xi)，針(zhen)對公積金的(de)措(cuo)施目前(qian)已經(jing)有(you)所明確，包括(kuo)公積金異地投放和鼓勵公積金消(xiao)費。同時在(zai)(zai)棚戶區改造上會強化(hua)貨幣化(hua)分配，具體來說是在(zai)(zai)庫(ku)(ku)存(cun)較高的(de)地方(fang)(fang)通過直接購(gou)買商品房(fang)作為(wei)保障(zhang)性住房(fang)來進行安置，一(yi)方(fang)(fang)面可以解決(jue)庫(ku)(ku)存(cun)，另一(yi)方(fang)(fang)面也(ye)可以加快(kuai)保障(zhang)房(fang)建設速度。

首(shou)都經貿大(da)學(xue)教授趙秀池(chi)則認為，降(jiang)首(shou)付只是降(jiang)低了買房的門檻，實際上變相(xiang)增(zeng)加了購房人的貸款負擔，真正的利好(hao)是降(jiang)利息。

此外，稅費減免政(zheng)策如個人所得稅抵房(fang)貸(dai)利息，以(yi)及小戶型(xing)營業稅減半或將在未(wei)來成(cheng)為可能(neng)。但趙(zhao)秀(xiu)池特別強調，對(dui)于剛需(xu)首套房(fang)要(yao)(yao)落實差異化政(zheng)策，并區分(fen)首套房(fang)、二套房(fang)和投資性(xing)需(xu)求的區別。要(yao)(yao)區分(fen)低收入和高收入群體。對(dui)于需(xu)要(yao)(yao)保障的人群可以(yi)進行貼息和無息貸(dai)款。這些政(zheng)策要(yao)(yao)根據不同城市和住房(fang)供求情況來制定。

趙秀池表示(shi)，去(qu)庫(ku)存(cun)需要金(jin)融、財政和行政等多種(zhong)手段來(lai)打組(zu)合拳，在她看來(lai)，真正(zheng)去(qu)庫(ku)存(cun)的(de)(de)手段是加強庫(ku)存(cun)泛濫區域的(de)(de)公共資(zi)源建(jian)設，同時導入相關(guan)產業并(bing)采取一系(xi)列優惠政策(ce)(ce)將企(qi)(qi)業引入到(dao)當地，比如(ru)稅費(fei)減免和人才戶籍政策(ce)(ce)以及住(zhu)房(fang)政策(ce)(ce)，并(bing)隨著企(qi)(qi)業和勞動(dong)人口的(de)(de)遷入最終達到(dao)職住(zhu)平衡(heng)。此外(wai)，通過打開(kai)租(zu)賃(lin)市(shi)場，讓(rang)企(qi)(qi)業購買商(shang)品(pin)房(fang)，讓(rang)他(ta)們把房(fang)子推到(dao)租(zu)賃(lin)市(shi)場也是一種(zhong)去(qu)庫(ku)存(cun)的(de)(de)手段。

不過，易(yi)居中(zhong)國執行總裁丁祖昱則(ze)認為，現(xian)階段不會有新的去庫存手(shou)段，需要(yao)看(kan)政策效果，一般不會有其他(ta)政策的出臺，而要(yao)從根本上解(jie)決，可以(yi)控制住供應，尤(you)其是三四(si)線城市，在需求端做文章。

去庫存不能一刀切

有專(zhuan)家表示，去庫(ku)存要因地制宜，而(er)不(bu)能像2015年那樣(yang)一刀(dao)切。新(xin)城控股(gu)高級副總裁歐陽捷(jie)表示，2016年在重(zhong)點瞄準三四線(xian)城市(shi)進行去庫(ku)存的同時，還要抑制一線(xian)城市(shi)和部分二線(xian)城市(shi)的投(tou)資投(tou)機行為。

歐陽捷指出，此(ci)次降低貸款門(men)檻對(dui)于(yu)二線城(cheng)市的需(xu)求有非常明顯(xian)的促(cu)進作用，而一些(xie)城(cheng)市如南(nan)京、合肥、南(nan)昌、蘇州已經出現房價(jia)增(zeng)長過(guo)快(kuai)、供小于(yu)求的局(ju)面。基于(yu)此(ci)，歐陽捷表(biao)示，這些(xie)城(cheng)市只需(xu)在(zai)央行政策(ce)上照做就行了。

歐陽(yang)捷表示，在(zai)(zai)三(san)四線(xian)城市(shi)，可以(yi)對一些(xie)單身人(ren)(ren)士和租房(fang)人(ren)(ren)士的(de)需求(qiu)進一步挖掘。據了解，在(zai)(zai)城市(shi)中(zhong)大約有1.5億人(ren)(ren)在(zai)(zai)租房(fang)，這(zhe)部分人(ren)(ren)群中(zhong)經濟條件轉化(hua)為購房(fang)人(ren)(ren)群的(de)數量(liang)每年(nian)在(zai)(zai)500萬人(ren)(ren)左右，按照人(ren)(ren)均面(mian)積30平方米(mi)來計(ji)算，可以(yi)消耗(hao)1.5億平方米(mi)，而全國一年(nian)住房(fang)面(mian)積10億平方米(mi)，即可以(yi)占到整個銷售(shou)面(mian)積的(de)15%。

此外，提高戶籍人口城鎮化率、深化住房制度(du)改(gai)革、戶籍改(gai)革以及將(jiang)農(nong)民工(gong)全面(mian)納入公積金體系等，未(wei)來都將(jiang)成為化解房地產庫(ku)存的重要(yao)手段(duan)。