每經編輯｜吳若(ruo)凡     

（本文原載于(yu)微信公(gong)眾號“邦地產”real-estate-circle）

近段時間，有媒體報(bao)道(dao)稱工行(xing)、中行(xing)、建(jian)行(xing)三(san)家大(da)行(xing)的深(shen)圳分行(xing)已決定收緊(jin)面向中介(jie)群體的房貸政策(ce)。

收緊房(fang)(fang)貸的根本原因是，處于高位(wei)運行(xing)的深(shen)圳房(fang)(fang)價已經明顯(xian)抑制(zhi)了(le)大量剛需入市，而這背后(hou)深(shen)圳投資客炒房(fang)(fang)愈演愈烈，推漲(zhang)了(le)房(fang)(fang)價并且已經影(ying)響到(dao)了(le)市場的健康穩定。

但銀行僅對中介方面實施“限貸(dai)”，很多人認為這只能抑制部分投資客，深圳(zhen)市場上層出不窮(qiong)的炒房，可(ke)謂防不勝防。

投資客中介聯合炒樓，銀行已出招

“聯(lian)合炒(chao)(chao)樓”可謂深(shen)圳市場的新趨勢。微博(bo)上就有個(ge)段子說，深(shen)圳有11個(ge)人(ren)合伙(huo)炒(chao)(chao)了一套房，其中最大股東才出16w，其他(ta)都(dou)是個(ge)位數出資。只(zhi)要有合伙(huo)人(ren)，幾(ji)乎人(ren)人(ren)都(dou)能炒(chao)(chao)房。

上(shang)海中原一(yi)位(wei)內部(bu)人士也告訴邦爺，現(xian)在(zai)的投資客基本都是(shi)“集體作戰”，包圓一(yi)個地區(qu)的房(fang)源(yuan)。他(ta)們(men)會(hui)和中介聯絡好，一(yi)旦發現(xian)小(xiao)區(qu)有房(fang)子掛牌(pai)，投資客就聯手(shou)拿下，直(zhi)到把小(xiao)區(qu)所有可售房(fang)源(yuan)收入囊中形成“壟斷”，以此取得定(ding)價(jia)權。

然(ran)后(hou)，幾個(ge)投資客會先互(hu)相買賣幾套，將價格炒高，再每隔(ge)幾天放(fang)出(chu)一(yi)套房(fang)源，制(zhi)造“物以稀為(wei)貴”的假(jia)象，之后(hou)就由(you)多個(ge)中(zhong)介同(tong)時(shi)放(fang)盤(pan)，形成(cheng)熱賣的場景，讓購(gou)房(fang)者(zhe)相互(hu)競價，他(ta)們由(you)此賺(zhuan)取其中(zhong)的高溢價。

在這一(yi)環(huan)節中，中介被(bei)視為“幫手”，有些中介甚至會直接參與炒房。但(dan)和普通投(tou)資(zi)客(ke)相(xiang)比，中介炒房可(ke)能資(zi)金實力更強，但(dan)風險也(ye)更大。

援(yuan)引《南方都市報(bao)》報(bao)道，中介(jie)公司買房多是靠杠桿(gan)資金，基于(yu)此(ci)，一旦(dan)信貸(dai)擴張(zhang)略(lve)有放(fang)緩，高杠桿(gan)的風險就會(hui)暴露(lu)。而(er)當中介(jie)公司盈利收(shou)入(ru)不及預期，就會(hui)影響其還(huan)貸(dai)能(neng)力，還(huan)可能(neng)引發(fa)發(fa)生(sheng)斷(duan)供(gong)現象。此(ci)次(ci)銀行縮緊信貸(dai)，也(ye)正是基于(yu)這種(zhong)考慮，希望(wang)控制風險。

炒房手段花樣百出，防不勝防

深圳(zhen)可謂中國炒(chao)房軍團的前沿陣地(di)，除了上述方(fang)式(shi)，還有很多(duo)炒(chao)房手段，也(ye)由(you)此三(san)大銀行的“限貸”政策實際效果遭質(zhi)疑(yi)，很多(duo)人認為深圳(zhen)市(shi)場的炒(chao)房方(fang)式(shi)“防不勝防”。

一(yi)位中介人士就(jiu)告訴邦爺，為(wei)了避開限購，投資客最常(chang)用的(de)辦法(fa)就(jiu)是用親戚朋友的(de)名義(yi)(yi)買房，這就(jiu)和冒用他人名義(yi)(yi)買火車票一(yi)個道(dao)理(li)。

由于深圳(zhen)(zhen)執(zhi)行嚴格的(de)(de)限購(gou)政策，凡是在(zai)深圳(zhen)(zhen)市(shi)擁(yong)有2套(tao)以上(含2套(tao))住房(fang)的(de)(de)戶(hu)(hu)籍家(jia)庭(ting)、擁(yong)有1套(tao)以上(含1套(tao))住房(fang)的(de)(de)非深圳(zhen)(zhen)市(shi)戶(hu)(hu)籍居民(min)家(jia)庭(ting)、無法提供(gong)在(zai)深圳(zhen)(zhen)市(shi)1年以上納稅證明(ming)或社會保險繳納證明(ming)的(de)(de)非深圳(zhen)(zhen)市(shi)戶(hu)(hu)籍居民(min)在(zai)深圳(zhen)(zhen)市(shi)購(gou)房(fang)均(jun)在(zai)限購(gou)之列。

但(dan)用別人的(de)名義買(mai)房存在法律風險，投資客(ke)一般不敢做長線，大都是在手上放半年左右，就立(li)即轉(zhuan)手。

此外，開虛假收入證(zheng)明也(ye)是投資(zi)客的慣(guan)用手段(duan)。

一般而言，銀行會要求貸款(kuan)人提供工(gong)資流水、公(gong)積(ji)金、社保(bao)、納(na)稅等(deng)證明(ming)。但這些(xie)看似嚴密的(de)材料，要造假卻也不是難(nan)事，現在花四五(wu)千元找一些(xie)財務公(gong)司就能搞定。

有中介人(ren)士就透(tou)露(lu)稱，“開虛假證明”已經成了行(xing)業的(de)潛規則，他接觸到的(de)一些有還(huan)款能力，但還(huan)款能力還(huan)達不(bu)到銀行(xing)要(yao)求的(de)人(ren)，8成都會選擇(ze)這種方式來打通購房渠(qu)道。

另外，“成立(li)公司購房(fang)”也是投(tou)資(zi)客算盤里一(yi)種精(jing)妙的(de)打法(fa)。

由于限購政策針對的主體都是自然人，以(yi)(yi)公司名以(yi)(yi)購房則不受此(ci)類政策限制。而(er)注冊(ce)一家公司，成本也就幾千塊(kuai)錢，找(zhao)個黃牛就可以(yi)(yi)“一條龍”搞定，所以(yi)(yi)有一些(xie)投資客會選擇這條路。但(dan)其實這種方(fang)式買房，不僅(jin)需要承(cheng)擔(dan)各種高額的稅(shui)費，而(er)且手續繁瑣。

你以(yi)為這就完(wan)了？據邦爺了解，一些(xie)投資(zi)客還會通過打官(guan)司的辦法獲(huo)得房屋。一般而言，通過法院(yuan)裁定的房產(chan)是不受“限購令”約束的，因此(ci)有一些(xie)投資(zi)客會以(yi)當事人(ren)的身份向(xiang)法院(yuan)提起“虛假訴訟”，以(yi)此(ci)獲(huo)取房屋產(chan)權。

舉個(ge)例子，甲方(fang)欠(qian)乙方(fang)500萬，乙方(fang)無力(li)償還(huan)，但(dan)名下有(you)多套房產(chan)(chan)。此(ci)時，甲方(fang)便可以(yi)向法(fa)院(yuan)提起(qi)訴(su)訟，要求乙方(fang)將房產(chan)(chan)進(jin)行抵押來償還(huan)欠(qian)款。如果在(zai)訴(su)訟過程中雙(shuang)方(fang)達成(cheng)調解，甲方(fang)則可以(yi)通(tong)過這種辦法(fa)，向法(fa)院(yuan)申請強制執(zhi)行，獲取房產(chan)(chan)。

不過(guo)中原人(ren)(ren)士也告訴邦爺(ye)，上述辦(ban)法在(zai)前(qian)幾(ji)年(nian)或許(xu)還(huan)行得通，但(dan)現在(zai)有(you)關部門早已有(you)了應對之法。尤其是在(zai)上海，現在(zai)房屋(wu)都是公開拍賣的，不會(hui)直接過(guo)戶(hu)(hu)到(dao)債權人(ren)(ren)手里。而且房屋(wu)過(guo)戶(hu)(hu)必須到(dao)交易中心辦(ban)理手續，交易中心除(chu)了審(shen)核房屋(wu)價格(ge)(ge)外，還(huan)會(hui)審(shen)核購(gou)房人(ren)(ren)雙方之間(jian)的關系，堅(jian)決(jue)杜絕(jue)無資(zi)格(ge)(ge)購(gou)房和內部買(mai)賣。

炒房太盛，被坑的還是購房人

炒房方式太(tai)多(duo)，屢禁不止，最終影響的是市場(chang)和買房人。

在過去的一年(nian)里深(shen)圳(zhen)房(fang)(fang)價漲幅(fu)超過30%，深(shen)圳(zhen)投資客可謂賺的盆缽(bo)滿，但正是因為房(fang)(fang)價上漲過快(kuai)，導致賣(mai)家(jia)(jia)違約頻(pin)頻(pin)發生，買房(fang)(fang)人(ren)叫苦不迭。先來看(kan)看(kan)“賣(mai)家(jia)(jia)違約”對買房(fang)(fang)人(ren)傷害有多大。

首先(xian)，投資客往往會(hui)用他(ta)人名義購(gou)買(mai)房(fang)屋(wu)，有的投資客將房(fang)屋(wu)倒騰過來之后，甚(shen)至連產(chan)證都還(huan)沒辦就轉(zhuan)手(shou)給下家，等買(mai)家接盤簽完合同(tong)后才說辦證還(huan)要等一個多(duo)月，而在房(fang)產(chan)證出來之后，這套房(fang)子已經可能漲(zhang)了幾十萬(wan)甚(shen)至上百萬(wan)，此時，賣家以之前合同(tong)無效(xiao)為(wei)由(you)毀(hui)約(yue)。

雖(sui)然買(mai)賣雙(shuang)方簽(qian)訂合同(tong)之后，如果上家違(wei)約，需要支(zhi)付(fu)雙(shuang)倍(bei)定金或房(fang)屋成交價的(de)20%作為賠償金。但如果你(ni)運氣不好，碰到(dao)的(de)賣家是個投資客，那么，等待你(ni)的(de)很可(ke)能是曠日持久的(de)官司。

賣家違約(yue)的(de)底氣何在？在于違約(yue)成本低，更在于房價上漲的(de)幅度早已(yi)經(jing)超出(chu)了合同約(yue)定的(de)違約(yue)金(jin)的(de)金(jin)額。而這背后投資客、炒(chao)房團(tuan)對(dui)房價的(de)吹漲，可謂始(shi)作俑者。

銀行在(zai)信(xin)貸(dai)層(ceng)面已(yi)做出行動，雖然有(you)(you)業(ye)內人(ren)士對效(xiao)果有(you)(you)所(suo)質疑(yi)，但邦爺認為，這些整頓市場(chang)的有(you)(you)利(li)舉措，有(you)(you)勝于(yu)無。也希望有(you)(you)效(xiao)的政(zheng)策(ce)能夠越來越多。 

編輯(ji)：王婷婷 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡(cai)戰波