每(mei)經(jing)編輯｜王浩(hao)也    

（本文原載于微信公眾(zhong)號“邦地產”real-estate-circle）

1月23日，上海戶外溫度還不到(dao)0度，有一群人卻冒著(zhu)酷冷，拉著(zhu)橫幅在寒(han)風中(zhong)站了數(shu)小時(shi)。

據了解，他(ta)們是上海仁恒某(mou)盤的(de)業主(zhu)，被逼成這樣，只因為孩(hai)子(zi)讀書的(de)問題。業主(zhu)說，2016年5月(yue)份上海的(de)公立小(xiao)學就開(kai)始招(zhao)生了，現在小(xiao)區承諾的(de)學區房還沒有(you)落(luo)定，孩(hai)子(zi)升學迫在眉睫，事情卻(que)沒有(you)任何進展，開(kai)發商方(fang)面也是態(tai)度(du)冷淡(dan)，到后面直接(jie)就撒(sa)手不管了。

其實對于(yu)(yu)很(hen)多業(ye)(ye)主來說，“學區房問(wen)題”并不(bu)少見，但(dan)事情的(de)處理往(wang)往(wang)都(dou)很(hen)棘手，特(te)別(bie)是對于(yu)(yu)孩(hai)子馬上要讀書升學，專門為(wei)此買房置業(ye)(ye)的(de)家庭來說，遇到虛(xu)假宣傳、學位無法兌現一類的(de)問(wen)題，就更(geng)是影響大積怨深了。

對于(yu)已經遇到此類問題的購房(fang)(fang)者(zhe)，邦(bang)爺(ye)建議(yi)業主團結一致共(gong)同(tong)抓(zhua)住證據采用法律手(shou)段維權；對于(yu)正在尋覓學區房(fang)(fang)的購房(fang)(fang)者(zhe)，邦(bang)爺(ye)則提醒大家先弄清楚(chu)幾個事(shi)。

“學區房”不是開發商說了算！

現在(zai)很多(duo)開發商所(suo)謂的(de)“學區(qu)房(fang)”往往都是宣傳噱頭，所(suo)以大家注意(yi)學區(qu)房(fang)這(zhe)個東(dong)西，是否(fou)真的(de)在(zai)合同上有(you)約定。如果沒(mei)有(you)約定，何以保證以后學區(qu)房(fang)的(de)兌(dui)現？

當(dang)然(ran)，很多情(qing)況(kuang)下，開發商會用(yong)各種理由讓(rang)你(ni)接受“學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)不(bu)寫入合同(tong)”這事，但購房(fang)(fang)前(qian)需自己(ji)了解清楚是否小(xiao)區(qu)(qu)(qu)歸屬學(xue)(xue)(xue)(xue)校(xiao)(xiao)(xiao)對應的(de)(de)(de)區(qu)(qu)(qu)域，因為有些時候，“近”名校(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)，并不(bu)完全等同(tong)于能“進”名校(xiao)(xiao)(xiao)的(de)(de)(de)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)房(fang)(fang)。學(xue)(xue)(xue)(xue)校(xiao)(xiao)(xiao)旁邊的(de)(de)(de)小(xiao)區(qu)(qu)(qu)也(ye)可能因為劃片(pian)的(de)(de)(de)問題，對應其(qi)他學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)，有時一個小(xiao)區(qu)(qu)(qu)不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)樓(lou)棟(dong)都可能被(bei)分到不(bu)同(tong)的(de)(de)(de)學(xue)(xue)(xue)(xue)區(qu)(qu)(qu)。

當然，有(you)些開發(fa)商的確是(shi)(shi)有(you)匹配教育資源(yuan)的，比(bi)(bi)如有(you)開發(fa)商以“與名校達成協議”的形(xing)式，贈(zeng)送學位(wei)(wei)，但(dan)大家(jia)要(yao)注(zhu)意，真(zhen)正具備學位(wei)(wei)的房(fang)源(yuan)有(you)時(shi)只面(mian)向部(bu)分(fen)業主，也就(jiu)是(shi)(shi)說(shuo)有(you)可能并不(bu)是(shi)(shi)所有(you)房(fang)源(yuan)都贈(zeng)送學位(wei)(wei)，這與房(fang)源(yuan)條件是(shi)(shi)掛鉤的，比(bi)(bi)如房(fang)源(yuan)面(mian)積、房(fang)價總額、購(gou)買時(shi)間(jian)等。

另外，購買二手學(xue)(xue)區(qu)房(fang)(fang)(fang)時(shi)，大(da)家(jia)還要注意，房(fang)(fang)(fang)源(yuan)的戶(hu)口(kou)(kou)和學(xue)(xue)位(wei)是否已(yi)被使用(yong)過或占用(yong)了。如果如果戶(hu)口(kou)(kou)已(yi)經被使用(yong)，則需(xu)要前業主及(ji)時(shi)遷出，才能將自(zi)己的戶(hu)口(kou)(kou)遷入(ru)，子女才能獲得入(ru)學(xue)(xue)資(zi)格(ge)。因(yin)為學(xue)(xue)位(wei)對戶(hu)口(kou)(kou)的要求是：學(xue)(xue)生戶(hu)口(kou)(kou)、房(fang)(fang)(fang)管證（房(fang)(fang)(fang)屋產權(quan)證、購房(fang)(fang)(fang)正式合(he)同(tong)）和實際(ji)居住地址三對口(kou)(kou)，所以孩(hai)子的戶(hu)口(kou)(kou)同(tong)家(jia)長的戶(hu)口(kou)(kou)需(xu)要一起遷入(ru)。

所(suo)以，買賣雙方最好約(yue)定(ding)戶口(kou)遷定(ding)的(de)(de)時間(jian)及(ji)違(wei)約(yue)責任，而(er)且(qie)因(yin)為(wei)重點(dian)學校(xiao)(xiao)對于(yu)孩子(zi)的(de)(de)戶籍(ji)時間(jian)是(shi)有(you)規定(ding)的(de)(de)，如果不(bu)盡快遷入，等到(dao)了上學的(de)(de)年齡，很有(you)可能就(jiu)會因(yin)為(wei)常住年限不(bu)足而(er)被拒絕。同時有(you)些學校(xiao)(xiao)的(de)(de)招生簡章每(mei)年都會有(you)細(xi)微變化(hua)，要(yao)密切留意學校(xiao)(xiao)對家長及(ji)子(zi)女的(de)(de)戶口(kou)遷入年限的(de)(de)要(yao)求，目(mu)前大多(duo)數學校(xiao)(xiao)都是(shi)要(yao)求戶口(kou)至(zhi)少滿2年。

時刻注意“教改”對學區房的影響！

除(chu)上(shang)述因(yin)素以外，大家還要(yao)注(zhu)意一些無法預測的(de)因(yin)素，比如教(jiao)改政策(ce)。

你(ni)在(zai)購房時，開發商的(de)承諾(nuo)、實際的(de)學(xue)位(wei)都是成立的(de)，但也可能因為(wei)突(tu)然出(chu)現的(de)教改(gai)(gai)而改(gai)(gai)變一切。

比如，2015年11月26日，教育部基礎一司司長王定華就(jiu)稱，教育部正在考慮推行“多校(xiao)(xiao)劃(hua)片”，也就(jiu)是一個小區對應多個小學初中，最后由教育部門隨機派位(wei)。如果實行多校(xiao)(xiao)劃(hua)片，一些買(mai)了名(ming)(ming)校(xiao)(xiao)學區房的孩子有可(ke)能會被分到普通學校(xiao)(xiao)，而普通學區的孩子則有可(ke)能分到名(ming)(ming)校(xiao)(xiao)。買(mai)學區房的作用就(jiu)被弱(ruo)化了！

如此，目前(qian)主要靠初中學區好而保(bao)持高昂價格的學區房，未來(lai)確(que)將會(hui)有(you)降價風險。而且如果(guo)對應的學校(xiao)排(pai)名(ming)前(qian)列，學區房家庭很可能難以搶(qiang)到這所學校(xiao)的有(you)限名(ming)額(e)。

另外，上(shang)海靜安、閘北(bei)、寶山、虹口靜安區已(yi)經執行(xing)的“學(xue)區房(fang)五年新政”，也(ye)對學(xue)區房(fang)影響很(hen)大。

“五年(nian)新政”中(zhong)，房源的(de)戶口和(he)學(xue)位被占后，該房源在(zai)(zai)五年(nian)內被轉(zhuan)手(shou)(shou)，下一位購房者在(zai)(zai)對應學(xue)校依然是沒有學(xue)位的(de)。這(zhe)在(zai)(zai)一定程(cheng)度上會(hui)遏制二手(shou)(shou)學(xue)區房的(de)頻繁轉(zhuan)手(shou)(shou)，抑制價格過度過頻波動。“五年(nian)新政”恐怕會(hui)在(zai)(zai)上海全市執(zhi)行，影響就深遠(yuan)了(le)。

總而(er)言之，教(jiao)改政(zheng)策(ce)(ce)的(de)變化，對學區房價(jia)值的(de)影響(xiang)直接且重大(da)。邦爺提醒(xing)，不管是為(wei)了(le)(le)孩子(zi)上學買房還是為(wei)了(le)(le)投資買房，各(ge)位在下(xia)手之前一定要做好對相關政(zheng)策(ce)(ce)的(de)了(le)(le)解(jie)工(gong)作。

編輯：王婷婷 審(shen)核：楊羚強 終審(shen)：蔡戰波