每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 胡健(jian)    

◎每經記者 胡健

2015年(nian)房地產的低迷充分得到顯現。

根(gen)據國(guo)家統計(ji)局數據，2015年房(fang)地(di)產開發(fa)投(tou)資95979億(yi)元，同比名義增長僅1.0%，增速比上期回落(luo)0.3個百分點（見(jian)右下圖1），已連續22期下滑(hua)。

《每日經濟新聞》記者還注意到，去(qu)年(nian)12個(ge)月累計，占房地(di)產開發(fa)投(tou)資(zi)比重(zhong)達67.3%的住宅投(tou)資(zi)增速再(zai)回落(luo)0.3個(ge)百分(fen)點，同比只增長0.4%，已逼近零(ling)增長區(qu)間。

中(zhong)(zhong)原地產研究總監張大偉告訴(su)記(ji)者(zhe)，在庫存高企的壓力下，銷售回暖(nuan)短期內未能帶(dai)動(dong)投(tou)資復蘇，全國(guo)(guo)開(kai)發投(tou)資持續(xu)(xu)走低。其中(zhong)(zhong)西部地區住宅投(tou)資降(jiang)幅(fu)出現擴(kuo)大，城(cheng)市分(fen)化日益加(jia)劇。同(tong)時作為市場(chang)重要的先行指標，房(fang)屋新開(kai)工(gong)面積降(jiang)幅(fu)持續(xu)(xu)擴(kuo)大，這對國(guo)(guo)內整(zheng)體(ti)經(jing)濟有較大影(ying)響。

關鍵詞1：政策方向今年或多維度趨松調整

如(ru)果從2015年(nian)樓(lou)市投資趨勢來看，從年(nian)初的10.4%一(yi)直跌落到1%。

其(qi)中(zhong)，2015年(nian)，東部地區(qu)房地產開發投(tou)(tou)資49673億(yi)(yi)元，比上(shang)年(nian)增(zeng)(zeng)長(chang)4.3%，增(zeng)(zeng)速(su)比1~11月份(fen)回落(luo)0.8個(ge)百分(fen)點(dian)；中(zhong)部地區(qu)投(tou)(tou)資19122億(yi)(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)4.4%，增(zeng)(zeng)速(su)回落(luo)0.2個(ge)百分(fen)點(dian)；西部地區(qu)投(tou)(tou)資21709億(yi)(yi)元，增(zeng)(zeng)長(chang)1.3%，增(zeng)(zeng)速(su)提高(gao)0.2個(ge)百分(fen)點(dian)；東北地區(qu)投(tou)(tou)資5475億(yi)(yi)元，下降28.5%，降幅(fu)擴大0.6個(ge)百分(fen)點(dian)。

交行(xing)分析師(shi)夏(xia)丹告訴《每(mei)日經濟新聞》記者，目前單月投資增(zeng)速(su)也已5個月負增(zeng)長，這種情況在2009年以來未曾有過(guo)。

值得關注的(de)是(shi)，在(zai)整個(ge)樓(lou)市開發投資中占大頭的(de)住宅(zhai)投資增(zeng)速還低(di)于(yu)整體房地產開發投資增(zeng)速。

2014年(nian)下半年(nian)以(yi)來，貨幣政(zheng)策寬松與(yu)樓市相關的(de)(de)各種(zhong)政(zheng)策層(ceng)面(mian)的(de)(de)利(li)好(hao)紛沓而至。這(zhe)在(zai)銷(xiao)售(shou)(shou)層(ceng)面(mian)上取得(de)成(cheng)效，2015年(nian)商(shang)品房銷(xiao)售(shou)(shou)面(mian)積128495萬(wan)平方米(mi)，比上年(nian)增長6.5%，實(shi)現自年(nian)初底部下跌16.3%水平的(de)(de)大反(fan)轉，但卻沒有(you)有(you)效作(zuo)用于投資端。

上海(hai)易(yi)居(ju)房地(di)產(chan)研究院智庫(ku)總監嚴躍進告訴《每(mei)日(ri)經濟新聞(wen)》記者(zhe)，樓市庫(ku)存攀升(sheng)以及企業資金鏈緊(jin)張(zhang)使得房地(di)產(chan)公司謹慎(shen)投資買地(di)與建房。

國(guo)家統(tong)計局數據顯示，2015年末，商(shang)品房待(dai)售面積(ji)71853萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，仍比(bi)11月末增(zeng)加(jia)(jia)(jia)2217萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。其中(zhong)，住宅待(dai)售面積(ji)增(zeng)加(jia)(jia)(jia)1155萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，辦公樓待(dai)售面積(ji)增(zeng)加(jia)(jia)(jia)128萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)，商(shang)業(ye)營業(ye)用房待(dai)售面積(ji)增(zeng)加(jia)(jia)(jia)458萬(wan)平(ping)方(fang)米(mi)(mi)。

樓市累積銷售面積在(zai)最后一個月出現彎頭，從連續四(si)個月保持在(zai)7%之上回落至6.5%。夏丹(dan)說，依(yi)照(zhao)目前的(de)情況，預(yu)計2016年相關政策還將從商業貸款、交易稅(shui)費、公積金提(ti)取、土地供給以及長期有(you)關的(de)人口與戶(hu)籍改革(ge)等(deng)多個維度(du)向寬(kuan)松方向進(jin)行(xing)調整，依(yi)然對(dui)商品房銷售有(you)促進(jin)作用。

夏丹表示，成(cheng)交(jiao)經過一輪(lun)需求大(da)量釋放(fang)(fang)，對相同政策(ce)刺激的(de)彈(dan)性將(jiang)(jiang)降(jiang)低，加之(zhi)2015年的(de)高基數，2016年銷量增(zeng)速(su)大(da)概(gai)率將(jiang)(jiang)放(fang)(fang)緩。

關鍵詞2：房產走向短期內開發投資仍低迷

2015年底(di)中央經濟(ji)工作會議首次(ci)將“房(fang)地產去庫存(cun)”由(you)行業(ye)調控上(shang)升至2016年結構性改革五大(da)任(ren)務(wu)之一。

中(zhong)原地產研究(jiu)總監張(zhang)大偉(wei)說(shuo)，房(fang)地產數據表明(ming)樓(lou)市(shi)依然在去庫存節奏(zou)中(zhong)，但分化的(de)市(shi)場給未來政(zheng)策(ce)出(chu)臺設置了很(hen)大的(de)問題。一二線(xian)已(yi)經出(chu)現明(ming)顯上(shang)漲，任何刺激(ji)政(zheng)策(ce)出(chu)臺都會導致已(yi)經上(shang)漲的(de)一二線(xian)市(shi)場繼續火熱，而對三四線(xian)來說(shuo)，刺激(ji)政(zheng)策(ce)的(de)影響力度越來越弱。

這也將(jiang)直接(jie)反映(ying)到上游房企開(kai)發端。高(gao)盛高(gao)華董(dong)事總經理、房地(di)(di)產(chan)研(yan)究主(zhu)管王逸曾表示(shi)，受到2015年銷售回(hui)暖的影響，房地(di)(di)產(chan)企業明(ming)年的現金流(liu)將(jiang)同比(bi)增(zeng)加(jia)，財(cai)務狀(zhuang)況(kuang)將(jiang)大(da)為改善(shan)。但由(you)于再投資回(hui)報率低迷，房企拿地(di)(di)的情(qing)緒普遍不高(gao)。

交行報告分析說，從相關建設(she)活動數據來(lai)看，房地產開發(fa)企(qi)業土地購置(zhi)面積(ji)22811萬平方米，比(bi)上年下(xia)(xia)降(jiang)31.7%；房屋(wu)新開工面積(ji)154454萬平方米，下(xia)(xia)降(jiang)14.0%，降(jiang)幅分別(bie)收窄1.4和(he)0.7個百分點，改善過(guo)程(cheng)緩慢，短期內(nei)開發(fa)投(tou)資仍將比(bi)較(jiao)低(di)迷。

同(tong)策研(yan)究(jiu)中(zhong)心報(bao)告(gao)稱，2015年(nian)下半年(nian)以(yi)來(lai)(lai)，一(yi)線城(cheng)市(shi)、部分二(er)線城(cheng)市(shi)需(xu)(xu)求被透(tou)支(zhi)，待(dai)市(shi)場(chang)需(xu)(xu)求在(zai)第四季度(du)集中(zhong)釋放(fang)完畢(bi)之時，下一(yi)輪(lun)市(shi)場(chang)的(de)階(jie)段性(xing)調(diao)(diao)整也就來(lai)(lai)臨了。2016年(nian)二(er)季度(du)開始新一(yi)輪(lun)的(de)房地產市(shi)場(chang)調(diao)(diao)整極有可能會來(lai)(lai)臨。

四大區域投資對比

東部地(di)(di)區(qu)：房地(di)(di)產開發投(tou)資(zi)49673億元，比上年增長4.3%，增速比1~ 11月份(fen)回(hui)落(luo)0.8個(ge)(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。中部地(di)(di)區(qu)：投(tou)資(zi)19122億元，增長4.4%，增速回(hui)落(luo)0.2個(ge)(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。西部地(di)(di)區(qu)：投(tou)資(zi)21709億元，增長1.3%，增速提高0.2個(ge)(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。東北地(di)(di)區(qu)：投(tou)資(zi)5475億元，下降(jiang)28.5%，降(jiang)幅(fu)擴大(da)0.6個(ge)(ge)(ge)百(bai)(bai)分(fen)點(dian)。