◎李宇嘉

根據(ju)(ju)國家統計(ji)(ji)局的數(shu)據(ju)(ju)，截至2015年12月，深(shen)(shen)圳(zhen)房價(jia)已連(lian)續13個月領(ling)漲(zhang)全國，同(tong)比上漲(zhang)47.5%，這一(yi)數(shu)據(ju)(ju)遠遠領(ling)先北上廣(guang)。按(an)照目前(qian)均價(jia)超過(guo)4萬元(yuan)計(ji)(ji)算，深(shen)(shen)圳(zhen)房價(jia)收入比已超過(guo)20倍，高居(ju)各大城(cheng)市首位(wei)，這意味著(zhu)對深(shen)(shen)圳(zhen)普通常住居(ju)民(min)家庭來說，要(yao)積累超過(guo)20年的收入才能買(mai)得起一(yi)套房。

不僅是(shi)(shi)普(pu)通人(ren)，多數人(ren)才(cai)(cai)也(ye)被房(fang)價“拋棄(qi)”了。深(shen)圳(zhen)某網站做(zuo)了一(yi)(yi)項(xiang)調查，受訪者中六(liu)成(cheng)畢業超過5年(nian)、超五成(cheng)為(wei)本科及以(yi)上學歷，月(yue)(yue)薪(xin)在(zai)5000~ 10000元的(de)(de)占41%、1萬(wan)元以(yi)上的(de)(de)占27%，應當說(shuo)能(neng)代表深(shen)圳(zhen)人(ren)才(cai)(cai)的(de)(de)平(ping)均收(shou)入了。按目前的(de)(de)房(fang)價，一(yi)(yi)套72平(ping)方米的(de)(de)房(fang)子要花(hua)費(fei)289萬(wan)元，首付(fu)(fu)三成(cheng)要87萬(wan)元。即便是(shi)(shi)一(yi)(yi)個月(yue)(yue)薪(xin)1萬(wan)元的(de)(de)人(ren)才(cai)(cai)，扣(kou)除(chu)吃飯、交通和房(fang)租等必要開支(zhi)約2500元之(zhi)外(wai)，以(yi)剩(sheng)余7500元/月(yue)(yue)的(de)(de)收(shou)入，需要花(hua)近(jin)10年(nian)才(cai)(cai)能(neng)付(fu)(fu)得(de)起首付(fu)(fu)。

盡管房價(jia)非常(chang)高，但需(xu)求和(he)購買(mai)力卻依舊(jiu)很(hen)強勁。目前，深圳1100萬常(chang)住人口中(zhong)，70%的(de)人無房。鏈家發布的(de)《2015年深圳樓市大(da)數據》顯(xian)示，54.5%的(de)看房客無房，這一比例在全(quan)國大(da)城市中(zhong)最高。另外，2015年“3·30”新(xin)政啟動了深圳“換房潮”，二手房流轉(zhuan)率達到8%，高居全(quan)國第一。

除了(le)“剛需”和(he)改善型需求外，住(zhu)房投(tou)資(zi)需求在(zai)深圳也很旺盛。鏈(lian)家(jia)統計，2015年深圳二手房投(tou)資(zi)客占比超過30%。近期，筆者調研了(le)均價在(zai)7萬元以(yi)上的(de)新開樓盤，也發現(xian)了(le)大量的(de)投(tou)資(zi)客，包括退出實體(ti)經濟的(de)企(qi)業主。在(zai)資(zi)產配置荒的(de)背景下，民營私營企(qi)業集(ji)中的(de)深圳，未來投(tou)資(zi)需求或不(bu)會減(jian)緩。

據(ju)筆(bi)者的調查，2015年(nian)，深圳(zhen)房(fang)價(jia)(jia)每(mei)有下(xia)跌，需(xu)求(qiu)(qiu)就(jiu)蜂擁入(ru)市(shi)(shi)，這給(gei)市(shi)(shi)場一個強烈的信號(hao)，即強大的“剛需(xu)”和改善(shan)型需(xu)求(qiu)(qiu)基本上(shang)封死了房(fang)價(jia)(jia)深度下(xia)跌的空(kong)(kong)間(jian)。而包括投資性需(xu)求(qiu)(qiu)和概念投機（如學位房(fang)、自貿區）在內的總體(ti)需(xu)求(qiu)(qiu)非常強大，給(gei)未來房(fang)價(jia)(jia)上(shang)漲帶來豐富(fu)的想(xiang)象空(kong)(kong)間(jian)。這是住房(fang)均價(jia)(jia)在2015年(nian)“三連跳”后，各界對后市(shi)(shi)依舊樂觀的原因。

從支付能力看(kan)，深(shen)圳樓(lou)市已拋棄了(le)購(gou)房者的(de)(de)(de)“合理需求(qiu)”。但是(shi)，若樓(lou)市成為投(tou)(tou)資者“接龍”的(de)(de)(de)方向，沒有了(le)“合理需求(qiu)”對樓(lou)市基礎(chu)的(de)(de)(de)夯實，未來風險會非(fei)常大。從過(guo)往樓(lou)市泡沫引發的(de)(de)(de)金(jin)融危機看(kan)，過(guo)分樂觀和(he)投(tou)(tou)機泛(fan)濫是(shi)罪魁禍首。

近(jin)日，深(shen)圳(zhen)市住(zhu)(zhu)(zhu)建(jian)局發布(bu)了《住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)保(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)發展規劃（2016-2020）》（征求意見稿），提出未來(lai)5年建(jian)設保(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)40萬(wan)套，供(gong)應保(bao)障(zhang)(zhang)(zhang)性住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)35萬(wan)套，面向人才群體（本科及(ji)以上）供(gong)應不(bu)少于70%。筆者認為，此舉或是解決住(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)困境和深(shen)圳(zhen)房(fang)價(jia)“軟著陸”的一個機會。

根據(ju)深圳(zhen)住(zhu)(zhu)建(jian)局的(de)(de)數(shu)據(ju)，“十三(san)五”末，深圳(zhen)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)保(bao)障(zhang)覆蓋常(chang)住(zhu)(zhu)人口(kou)的(de)(de)比(bi)(bi)率確保(bao)達到(dao)20%，力(li)爭達到(dao)23%，保(bao)障(zhang)性住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)與(yu)商品住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)套數(shu)比(bi)(bi)將(jiang)(jiang)提高(gao)至40%，即未來(lai)(lai)深圳(zhen)商品房(fang)(fang)和保(bao)障(zhang)房(fang)(fang)或有(you)望“對半開”，如此(ci)一(yi)來(lai)(lai)，未來(lai)(lai)深圳(zhen)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供給(gei)的(de)(de)局面將(jiang)(jiang)發(fa)生根本變(bian)化。

從(cong)供應(ying)方式上看，未來深圳保(bao)障房(fang)供應(ying)有(you)兩(liang)個變化，一是棚戶區改造釋放出的(de)土地(di)(di)(di)資源，除(chu)建設拆(chai)遷安置房(fang)和公共配套設施外，主要用于建設保(bao)障性住(zhu)(zhu)房(fang)，這意味著未來城市更新(xin)將(jiang)大(da)規模配建保(bao)障房(fang)。同時，以(yi)地(di)(di)(di)鐵(tie)三(san)期(qi)、四期(qi)工程(cheng)、“七橫十三(san)縱”干線路網(wang)建設，以(yi)及(ji)公交線網(wang)開設和調整為契機，明(ming)確軌(gui)道交通(tong)沿線及(ji)場站(zhan)鄰近(jin)區域住(zhu)(zhu)宅建設用地(di)(di)(di)優先用于保(bao)障性住(zhu)(zhu)房(fang)。綜上，過(guo)去集中于特區外的(de)保(bao)障房(fang)供應(ying)將(jiang)有(you)望改觀，保(bao)障房(fang)供應(ying)的(de)效(xiao)率將(jiang)大(da)大(da)提(ti)升。

二(er)是保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)封閉流轉。已購(gou)經(jing)濟適用住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)安(an)居型商(shang)品住(zhu)房(fang)(fang)(fang)的個人(ren)，向輪候在冊(ce)家庭(ting)自由(you)轉讓其所購(gou)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)；已購(gou)公共租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)和(he)安(an)居型商(shang)品房(fang)(fang)(fang)的重(zhong)點企事(shi)業單位(wei)，面向市區兩級(ji)重(zhong)點企事(shi)業名錄中企業，整體轉讓其所購(gou)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)。

在土地(di)資金(jin)緊缺的背(bei)景下，深(shen)圳探索出了一(yi)條可(ke)持(chi)續的住房(fang)保(bao)障之路，即開辟一(yi)個獨立于商品(pin)住房(fang)市場(chang)的保(bao)障房(fang)流轉市場(chang)，讓(rang)保(bao)障房(fang)在人才(cai)內部(bu)自循環，這(zhe)無疑是解決問題的捷徑。

深圳住(zhu)房保(bao)障(zhang)“新政(zheng)”或透(tou)露出一個信號(hao)，即(ji)在(zai)“去行(xing)政(zheng)化”、人(ren)(ren)口(kou)進城“棄(qi)小(xiao)從大”、資金資源集聚的(de)背(bei)景下(xia)，類(lei)似于北(bei)上廣深之類(lei)的(de)超級大城市，房價長(chang)期看漲或許是擋不住(zhu)的(de)趨勢。因(yin)此(ci)，政(zheng)府也就有了新的(de)認識(shi)和(he)行(xing)動邏輯：低收入人(ren)(ren)群租住(zhu)城中村、公租房，政(zheng)府將(jiang)保(bao)障(zhang)重(zhong)點(dian)放(fang)在(zai)人(ren)(ren)才上。該保(bao)障(zhang)的(de)對象保(bao)障(zhang)到位了，壓力也就小(xiao)多了。

“合理需(xu)求”另辟釋(shi)放途徑，房(fang)價上(shang)漲(zhang)的邏輯和預期將徹底(di)反轉，深圳(zhen)房(fang)價也有了“軟著陸”的機(ji)會，不至于因投機(ji)泛濫而泡沫化和破(po)滅(mie)。

當(dang)然，在為深圳住房(fang)保(bao)障“新政(zheng)”叫好的同時也提個醒，編制規劃固然重要(yao)(yao)，但能(neng)(neng)(neng)完成且效率(lv)高才(cai)是關鍵。深圳的住房(fang)保(bao)障“新政(zheng)”掐(qia)準(zhun)了問題的要(yao)(yao)害，關鍵在于(yu)執行，包括(kuo)土地和(he)資金能(neng)(neng)(neng)否到位、工期能(neng)(neng)(neng)否保(bao)障、公(gong)共配套能(neng)(neng)(neng)否跟上、分配是否公(gong)平(ping)等。

（作者為深圳市房地產研究中心(xin)研究員）