每經編(bian)輯｜楊(yang)紅旭    

◎楊紅旭

春天還沒到(dao)，樓市(shi)似乎已(yi)經暖風陣(zhen)陣(zhen)。

國(guo)家(jia)統計局公布的2015年12月份(fen)70個大中城市住(zhu)宅銷售價格(ge)數據表明(ming)：大中城市房價水平首次反彈到一年前(qian)。

2015年12月(yue)與(yu)前月(yue)相比(bi)，70個(ge)(ge)大中城市(shi)中價(jia)格下降的(de)城市(shi)有27個(ge)(ge)，上漲(zhang)的(de)有39個(ge)(ge)（比(bi)11月(yue)上漲(zhang)城市(shi)數量增加6個(ge)(ge)），持平(ping)的(de)城市(shi)有4個(ge)(ge)。說明全(quan)國房價(jia)總體仍在繼續上漲(zhang)，且勢(shi)頭有所加強。

從房地產短周期波動規律(lv)分析，房價(jia)由下行轉(zhuan)為(wei)上行的過程中會出現(xian)兩個(ge)拐(guai)(guai)點。第一個(ge)是環比(bi)(bi)上拐(guai)(guai)。70個(ge)大中城(cheng)(cheng)市(shi)新建商品住宅價(jia)格環比(bi)(bi)漲幅(fu)已于2015年5月由負轉(zhuan)正，然(ran)后保(bao)持(chi)小(xiao)幅(fu)上漲，至今已經持(chi)續(xu)了(le)8個(ge)月。第二個(ge)是同比(bi)(bi)上拐(guai)(guai)。70個(ge)大中城(cheng)(cheng)市(shi)新建商品住宅價(jia)格同比(bi)(bi)漲幅(fu)于2015年12月首次止跌反轉(zhuan)，上漲0.3%。

但需(xu)要特別強調的(de)是(shi)，這只是(shi)70城(cheng)的(de)總體(ti)態勢。如(ru)果看不(bu)同(tong)城(cheng)市，則會發現(xian)存在“冰火兩重天”的(de)現(xian)象。

凡是(shi)房價環比仍在下跌的，皆可以視為“冰城(cheng)(cheng)”。70個(ge)大中城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)中，按(an)環比跌幅(fu)(fu)大小排名，跌幅(fu)(fu)最大的10個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)依(yi)次(ci)為丹東、常(chang)德(de)、西寧、銀川、吉林(lin)、宜昌、蚌(bang)埠、湛江、桂林(lin)、南充。特(te)征(zheng)是(shi)東北和西北冷(leng)，部分三線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)冷(leng)。

凡是房價環(huan)比和(he)同(tong)比雙雙翻紅的(de)，可稱為“火城(cheng)(cheng)”。同(tong)比漲幅最(zui)大的(de)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)包括(kuo)深圳、上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州、武漢(han)、寧波、天津。特(te)征是一線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)熱，二線核心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)熱，以東部為主。

這(zhe)其中“火冒三丈(zhang)”的城市(shi)是深圳(zhen)。2015年(nian)12月，深圳(zhen)房(fang)價(jia)同比增幅(fu)高達47.5%，遠高于第二名上海(hai)的18%，而北京和(he)廣州(zhou)只有10%左右，只能算是溫(wen)和(he)。

過去20多年(nian)的中國房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產歷史中，70城(cheng)(cheng)房(fang)(fang)(fang)價(jia)指數中單個城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)房(fang)(fang)(fang)價(jia)同(tong)比(bi)漲幅超過50%的只(zhi)有2010年(nian)的海口和三亞。2010年(nian)海南國際(ji)旅游島規劃(hua)出臺，在當地(di)(di)催生了(le)一輪房(fang)(fang)(fang)價(jia)暴漲，指數價(jia)格同(tong)比(bi)上(shang)(shang)漲50%~60%，而實際(ji)市(shi)(shi)場價(jia)格翻了(le)一倍左(zuo)右。但在此之后(hou)，從2011年(nian)開始(shi)，海南樓(lou)市(shi)(shi)一蹶不振(zhen)，房(fang)(fang)(fang)價(jia)也一直趴(pa)在地(di)(di)上(shang)(shang)，不再有強勢(shi)表現。

而在(zai)本輪全國(guo)房(fang)價上漲(zhang)過程中，深圳一直是領漲(zhang)者(zhe)，環比從2014年(nian)(nian)12月開始率先上漲(zhang)，其后除了2015年(nian)(nian)10月之外，環比漲(zhang)幅一直為全國(guo)最(zui)大。在(zai)2015年(nian)(nian)12月，深圳仍是排(pai)名全國(guo)第一，為3.2%，遠高于70城(cheng)0.2%的平均漲(zhang)幅。

其(qi)實，過去十(shi)多年每輪房(fang)(fang)(fang)價(jia)上漲，都(dou)是(shi)一(yi)(yi)線(xian)城市領(ling)漲，此次(ci)由(you)深(shen)圳領(ling)漲本(ben)也不足為奇，但此次(ci)深(shen)圳房(fang)(fang)(fang)價(jia)漲幅之(zhi)大讓人驚詫。雖然城市基本(ben)面(mian)(mian)、經濟與產業(ye)面(mian)(mian)、樓市供求(qiu)面(mian)(mian)等因素綜(zong)合決(jue)定(ding)了(le)深(shen)圳是(shi)個高房(fang)(fang)(fang)價(jia)城市，未來長(chang)期趨勢(shi)仍將上漲，但一(yi)(yi)年內房(fang)(fang)(fang)價(jia)指數暴(bao)漲近(jin)五成，實際房(fang)(fang)(fang)價(jia)暴(bao)漲一(yi)(yi)倍左右，已經存在非(fei)理(li)性成分。

從市場實際交易(yi)層(ceng)面分(fen)析，近(jin)幾個月出(chu)現了越(yue)來越(yue)多的炒房者，有的甚至(zhi)是合伙炒房，而(er)利(li)用(yong)高杠桿炒房的現象也越(yue)來越(yue)明顯，涌現出(chu)一批專業炒客(ke)。

對于(yu)當前(qian)個別城市樓市過熱的現狀，筆者(zhe)認為可(ke)(ke)以借(jie)用社會上常用的藍色(se)(se)、黃色(se)(se)、橙色(se)(se)、紅色(se)(se)四級預警機(ji)制進行比擬。在(zai)藍色(se)(se)預警之下，市場出現偏(pian)熱，房價漲(zhang)速(su)過快，后市漲(zhang)勢(shi)將放緩。但此時(shi)風(feng)險與收(shou)益基本相近，投機(ji)需求可(ke)(ke)考慮(lv)停止(zhi)買入。

而在目前，極個別(bie)的城市或(huo)許已經進(jin)(jin)入(ru)(ru)黃(huang)色預警狀態，即市場過熱，房(fang)價上漲開始減速，后市漲勢將(jiang)進(jin)(jin)一步放緩，此時投資需求可考慮停止買(mai)入(ru)(ru)，因為后市風(feng)險總(zong)體(ti)恐將(jiang)大于收(shou)益。

至(zhi)于(yu)(yu)其(qi)他城市的購(gou)房者，暫不必擔心樓市過于(yu)(yu)火爆(bao)。在當前全(quan)國仍需(xu)要去庫存(cun)的背景下，多(duo)數二、三線城市樓市2016年(nian)最多(duo)保持溫和上漲。自住需(xu)求者仍可以根據需(xu)求出(chu)手(shou)購(gou)房。

（作者為上海易居(ju)房地產研究院(yuan)副院(yuan)長）