每經編輯｜王浩也(ye)    

你注意到(dao)沒，上周(zhou)上海(hai)發布了一份很長，但每個字都挺重要的文件。

文件全(quan)名叫《中共上海(hai)市(shi)委關于(yu)制定上海(hai)市(shi)國民(min)經濟(ji)和社(she)會發展第十三個五年規劃(hua)的建(jian)議》。

文件(jian)全文公(gong)(gong)布后，邦爺發(fa)現里面“十三五期間(jian)逐年減少(shao)建設用地增(zeng)量，規劃建設用地總量實現負增(zeng)長”這(zhe)句話涵義很深：這(zhe)意(yi)味(wei)著(zhu)，到2020年上海會死(si)守“3185平方(fang)公(gong)(gong)里”這(zhe)條紅線(比原(yuan)來的規劃目標，減少(shao)了41平方(fang)公(gong)(gong)里！)，未來五年上海新增(zeng)建設用地只(zhi)有約60平方(fang)公(gong)(gong)里。

平均(jun)下(xia)來，每年只有12平方公(gong)里新增用地(di)。按照歷年情況，60平方公(gong)里的新增建(jian)設用地(di)大概三年就可以(yi)消(xiao)化完(wan)畢了。

上海年末土地市場“發燒”

這么大的刺激(ji)存在，上海土(tu)地(di)市場成交能不火爆？而且尤以年底最甚(shen)。

12月17日(ri)，中(zhong)鐵建就以(yi)38億元摘得奉(feng)賢區南橋鎮(zhen)一宗(zong)純宅地，碧桂園也以(yi)4.16億元在奉(feng)賢區南橋新城拿下一塊商住地。

23日，碧桂(gui)園、東原、平安聯合體則(ze)瞄上奉賢(xian)區南橋新城的純宅地，并(bing)以23.1億的價格成(cheng)功拿下。

24日，碧(bi)桂園(yuan)又以2.71億(yi)元成功奪(duo)得臨港(gang)泥城(cheng)社區DE06-L-1商住地塊(kuai)。

至此，上海2015年度推(tui)向市場的(de)土(tu)地已經接近尾聲(sheng)。而(er)這，只是2015年上海土(tu)地市場的(de)冰山(shan)一角(jiao)。

上(shang)海資深(shen)地產人孫華良就說：“上(shang)海現在普(pu)遍出現‘面粉(fen)比(bi)面包貴(gui)’的現象，土地價格(ge)的漲幅大(da)大(da)超過(guo)大(da)家的預期。上(shang)海作為(wei)一線城市，房企進來，至(zhi)少目前(qian)看來還(huan)是比(bi)較樂觀(guan)的，所以(yi)有的看不懂價格(ge)也敢拿。”

也有(you)業內人士認為市(shi)場火(huo)爆也可能是房(fang)企本身“有(you)錢任(ren)性”。

克爾瑞(rui)上海區域總經理(li)李振宇則(ze)認為，房地產開發企業(ye)獲(huo)(huo)得授信、融資的(de)(de)渠道更(geng)廣泛，獲(huo)(huo)得資金的(de)(de)成本更(geng)加低，獲(huo)(huo)得資本的(de)(de)規模更(geng)加大(da)。傳說中的(de)(de)有錢買(mai)、買(mai)、買(mai)，可能就(jiu)是這樣。

不(bu)過，在數據方面，今(jin)年上(shang)海土地市場不(bu)論是(shi)(shi)(shi)在出讓幅數、面積還是(shi)(shi)(shi)金額方面，較去年都有所下降(jiang)。上(shang)海鏈(lian)家研究部總(zong)監陸騎麟(lin)認為(wei)，導致下降(jiang)最主要的(de)(de)原因是(shi)(shi)(shi)今(jin)年土地供應相對(dui)減少，但是(shi)(shi)(shi)高(gao)溢價(jia)地、區域地王的(de)(de)出現可以佐證(zheng)土地的(de)(de)品質是(shi)(shi)(shi)不(bu)錯的(de)(de)。

但(dan)從(cong)目(mu)前來看，上海(hai)土地的供應(ying)量會越(yue)來越(yue)少、計(ji)劃(hua)供應(ying)的土地也會越(yue)來越(yue)少，而且(qie)一線城市的需(xu)求本(ben)來就比較(jiao)旺盛，所(suo)以上海(hai)土地熱情估(gu)計(ji)只會越(yue)來越(yue)高吧。

熱度依舊，買地要看準下手

邦爺注(zhu)意到，上海在“十三(san)五“規(gui)(gui)劃建議里將2500萬人口作為長(chang)期調控目(mu)標，韓正市長(chang)更(geng)是(shi)直言，要守住常(chang)住人口規(gui)(gui)模(mo)底(di)線。

上(shang)(shang)(shang)海(hai)第六次(ci)全國人(ren)口(kou)普查資料顯示，2010年上(shang)(shang)(shang)海(hai)常住人(ren)口(kou)共(gong)2301.92萬(wan)，也就(jiu)是說，4年中上(shang)(shang)(shang)海(hai)人(ren)口(kou)增加(jia)了(le)123.76萬(wan)人(ren)。而(er)要守住2500萬(wan)人(ren)的(de)底(di)線，就(jiu)意味著未來(lai)幾(ji)年內，上(shang)(shang)(shang)海(hai)的(de)常住人(ren)口(kou)增加(jia)，不能超過(guo)74.32萬(wan)人(ren)。

業內人士表示，對于(yu)人口(kou)的(de)控制(zhi)，未來(lai)人口(kou)壓力將不(bu)再通過中(zhong)心城區(qu)或(huo)者(zhe)現在的(de)上海來(lai)進行(xing)承擔，而(er)是將人員往外圍新城引(yin)導，比如說(shuo)臨港新城。

因此新城(cheng)區域將(jiang)無疑是上海城(cheng)市建(jian)設和人口導流的(de)關鍵(jian)潛力(li)區。與此同(tong)時，如果要保證(zheng)上海本來(lai)就不多的(de)供應量，那么就必須要考慮建(jian)設用(yong)地(di)(di)(di)面積(ji)。盤活存量最主要的(de)是對原本的(de)工業地(di)(di)(di)產進行相(xiang)應的(de)盤活，所以(yi)預(yu)計未(wei)來(lai)上海對于工業地(di)(di)(di)產盤活的(de)速度也會加快。

所以啊，邦爺想說，至少明(ming)年在大(da)形(xing)勢下土地市(shi)場沒有(you)減弱的可能性，各位開發(fa)商(shang)童鞋得看準方(fang)向下手啊！