每經編輯｜每經記(ji)者(zhe) 胡(hu)健    

每經記者 胡健

2015年(nian)12月舉行的(de)中共中央(yang)政治(zhi)局會(hui)(hui)議提出，要(yao)化解房(fang)地產庫(ku)存(cun)(cun)，通過加快(kuai)農民工市(shi)民化，推進以(yi)滿足新市(shi)民為(wei)出發點(dian)的(de)住房(fang)制度(du)改革。隨(sui)后(hou)中央(yang)經濟(ji)工作(zuo)會(hui)(hui)議又(you)將(jiang)去庫(ku)存(cun)(cun)列為(wei)明年(nian)五大(da)任務之一。

樓(lou)市投資徘徊于個位(wei)數區間(jian)，已經開始對經濟增長(chang)構成巨大(da)壓(ya)力，圍(wei)繞中(zhong)國(guo)解決房地產問題(ti)的新思路，《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)專訪(fang)了中(zhong)國(guo)社科院(yuan)財經院(yuan)院(yuan)長(chang)助(zhu)理倪鵬(peng)飛。

談樓市現狀

三四(si)線去庫存壓力最(zui)大

NBD：高層(ceng)已經(jing)明確喊(han)話去庫存，房地(di)產市場存在哪些問題？

倪鵬飛：自2008年全(quan)球(qiu)金(jin)融危機以(yi)來，中國(guo)樓(lou)市迅猛發展的(de)外(wai)部(bu)條件已經出現(xian)微妙轉變。首(shou)先經濟增(zeng)速出現(xian)下滑，對(dui)樓(lou)市形成直(zhi)接(jie)(jie)沖擊(ji)。接(jie)(jie)著人(ren)民幣結束單邊升值，給房價帶來向下重(zhong)估壓力。2015年中國(guo)資本市場(chang)的(de)大(da)起大(da)落，挫傷了樓(lou)市信心，進一(yi)步加大(da)了樓(lou)市短期風(feng)險。同(tong)時全(quan)球(qiu)經濟面臨進一(yi)步衰退，也為中國(guo)樓(lou)市持續(xu)繁(fan)榮投下陰影。

當前我國住房市(shi)(shi)(shi)場一個很突出(chu)的(de)問題是，住房市(shi)(shi)(shi)場發展嚴重失衡，結(jie)構性(xing)(xing)(xing)過(guo)剩與結(jie)構性(xing)(xing)(xing)短缺(que)并存。一線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)住房供求矛(mao)盾突出(chu)房價(jia)畸高；三、四線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)及部分二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)(shi)(shi)住房市(shi)(shi)(shi)場呈現階段(duan)性(xing)(xing)(xing)過(guo)剩，庫存高企，房價(jia)下(xia)跌。

自2009年以來(lai)，房地(di)產市場高漲帶動住房開工、施工面積(ji)大(da)幅(fu)攀升，導致供(gong)給出現階段性(xing)和結(jie)構性(xing)嚴重過剩。庫(ku)存長期積(ji)壓嚴重威脅著經濟(ji)、金融和社會的健康、安全與發展。因此，去庫(ku)存是當(dang)前首要住房政策目(mu)標(biao)。

與(yu)此同(tong)時，市場調整(zheng)已(yi)持續兩(liang)年(nian)，庫存(cun)壓力與(yu)資(zi)金緊張，使開(kai)發企(qi)業面臨債務和交(jiao)房違約的雙重風險(xian)。

隨著(zhu)房地產市(shi)場的降溫(wen)，土地市(shi)場、土地出讓金急劇減少(shao)，尤(you)其是三、四線城市(shi)，對地方政府財政壓力(li)帶來很(hen)大壓力(li)。

NBD：政策風向從2015年(nian)上半(ban)年(nian)有所改變，比如多數城(cheng)市行政限(xian)購取消等，但傳統調控樓市方(fang)式是否也面臨挑戰？

倪鵬飛：“330新政”以來，樓市有所回(hui)暖(nuan)，過去積(ji)壓的(de)住房(fang)需求得到集中(zhong)釋放(fang)，樓市的(de)未(wei)來需求被(bei)大量透支，樓市基本面復蘇好轉(zhuan)的(de)情景不具有可持(chi)續性(xing)。

如(ru)果(guo)分(fen)開來(lai)看(kan)，一(yi)線城市(shi)(shi)由(you)于(yu)(yu)城市(shi)(shi)規模效應和人口凈(jing)流入(ru)的支持，房(fang)地產和土地市(shi)(shi)場(chang)支撐有(you)力，地方政府行為(wei)逐漸走(zou)向新常態，立(li)足于(yu)(yu)市(shi)(shi)場(chang)規律辦事情(qing)，立(li)足于(yu)(yu)當地市(shi)(shi)場(chang)發展情(qing)況出臺理性調整措施。

二線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)由于城(cheng)市(shi)(shi)(shi)規(gui)模和(he)經濟(ji)總量尚在擴展(zhan)中，對外來人(ren)(ren)口也具有一定的吸引力，地方(fang)政(zheng)府(fu)對房地產市(shi)(shi)(shi)場干(gan)預能(neng)夠收到較(jiao)好成(cheng)效，因此(ci)，對出臺救(jiu)(jiu)市(shi)(shi)(shi)政(zheng)策(ce)最為積極。三、四線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)，由于經濟(ji)基礎薄弱(ruo)、存量房高企和(he)人(ren)(ren)口的凈流出等因素影響，地方(fang)政(zheng)府(fu)干(gan)預房地產市(shi)(shi)(shi)場的效果較(jiao)弱(ruo)，地方(fang)政(zheng)府(fu)的救(jiu)(jiu)市(shi)(shi)(shi)意愿(yuan)受挫、救(jiu)(jiu)市(shi)(shi)(shi)動力減(jian)弱(ruo)。

談樓市未來

農民工市民化帶(dai)來希望

NBD：供(gong)給側改革側重從(cong)制度(du)角度(du)去解決(jue)問題，樓市是否也需要這種思路？

倪鵬飛：在中國經濟供給側(ce)矛盾凸顯、住房(fang)市場(chang)深度調整的背景下(xia)，單純依靠(kao)短期(qi)宏觀政策，難(nan)以(yi)刺激需求、加快(kuai)去(qu)化和穩定投資，更難(nan)以(yi)解(jie)決綜(zong)合目標。

因此，2016年及未來5年住房市場(chang)調(diao)控需(xu)要(yao)堅持綜合著力的系統性調(diao)控方式(shi)。需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)端(duan)開辟新需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)，調(diao)整和釋(shi)放原需(xu)求(qiu)(qiu)(qiu)措施(shi)(shi)；供給端(duan)減少開工，加快(kuai)施(shi)(shi)工和減少爛尾的措施(shi)(shi)要(yao)同時推進。

除了采取持續(xu)和適度寬松的(de)財政貨幣政策外，要(yao)進(jin)一步調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)重要(yao)行政措施的(de)限制(zhi)(zhi)，比如(ru)普(pu)通商品房標準調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)和高端住(zhu)房消費(fei)限制(zhi)(zhi)取消，加快推進(jin)購(gou)房落(luo)戶、購(gou)房利(li)息抵扣個(ge)稅制(zhi)(zhi)度、普(pu)惠金(jin)融(rong)制(zhi)(zhi)度、住(zhu)房制(zhi)(zhi)度的(de)改革和實施，支持地級及以下(xia)城市(shi)基礎(chu)設施投資規劃(hua)和政策等。通過發揮“組合(he)拳(quan)”式調(diao)(diao)控的(de)整(zheng)(zheng)體作用，合(he)力促進(jin)中國住(zhu)房市(shi)場的(de)穩(wen)健調(diao)(diao)整(zheng)(zheng)與發展。

NBD：加快農民工市(shi)民化，推進以(yi)滿足新市(shi)民為出發點的住房(fang)制度(du)改(gai)革(ge)，這(zhe)個應該怎樣(yang)理解？

倪鵬飛(fei)：庫(ku)存主(zhu)要在(zai)三(san)、四線城市(shi)，結合“十三(san)五”期間的(de)(de)(de)(de)戶籍人(ren)口城鎮化規(gui)劃，我們初(chu)步計算了一下(xia)，如果(guo)按照規(gui)劃所說的(de)(de)(de)(de)，農(nong)(nong)民(min)工有1300萬(wan)轉移(yi)，如果(guo)有70%的(de)(de)(de)(de)農(nong)(nong)民(min)工能(neng)夠實現(xian)在(zai)城市(shi)里的(de)(de)(de)(de)購(gou)房轉移(yi)，消化當前的(de)(de)(de)(de)庫(ku)存以及保持穩增長還是(shi)有希望的(de)(de)(de)(de)。可以說，農(nong)(nong)民(min)工購(gou)房是(shi)去(qu)庫(ku)存、穩投資的(de)(de)(de)(de)最大新需求(qiu)。

針對目(mu)前存在的(de)政策性金(jin)融(rong)(rong)和商業(ye)性金(jin)融(rong)(rong)對農(nong)民(min)工的(de)排斥狀(zhuang)況(kuang)，應(ying)建立普(pu)惠(hui)的(de)政策性住房(fang)金(jin)融(rong)(rong)體系，將公(gong)(gong)積(ji)金(jin)覆蓋到農(nong)民(min)工，降(jiang)低公(gong)(gong)積(ji)金(jin)貸款的(de)存款標準，提(ti)高貸款額度(du)，并實(shi)行(xing)可異地公(gong)(gong)積(ji)金(jin)提(ti)取制(zhi)(zhi)度(du)。同(tong)時還(huan)應(ying)該(gai)建立商業(ye)性普(pu)惠(hui)金(jin)融(rong)(rong)體系，讓(rang)農(nong)民(min)工獲(huo)得(de)與戶籍居民(min)平(ping)等的(de)商業(ye)住房(fang)抵(di)押(ya)貸款機會，同(tong)時加快(kuai)完善(shan)農(nong)民(min)住房(fang)財(cai)產(chan)權等抵(di)押(ya)與擔保(bao)制(zhi)(zhi)度(du)。

另(ling)外(wai)，三四線城(cheng)市(shi)的(de)(de)(de)產城(cheng)結合(he)是個大(da)方向，要加快制定向小(xiao)(xiao)城(cheng)市(shi)傾斜的(de)(de)(de)投資政策，引(yin)導產業(ye)(ye)項目和基礎設(she)施建設(she)，在住房支(zhi)付(fu)能(neng)力(li)強(qiang)的(de)(de)(de)小(xiao)(xiao)城(cheng)市(shi)布局，提高其(qi)就(jiu)業(ye)(ye)吸(xi)(xi)納能(neng)力(li)，改(gai)變我國城(cheng)市(shi)就(jiu)業(ye)(ye)吸(xi)(xi)納能(neng)力(li)和住房支(zhi)付(fu)能(neng)力(li)錯配的(de)(de)(de)現狀，激勵更多(duo)的(de)(de)(de)農民工(gong)在小(xiao)(xiao)城(cheng)鎮購房和永久性遷徙。

精彩觀點

未來(lai)5年，住(zhu)房市場調控需要(yao)堅持綜(zong)合著力的系統性調控方式。需求端(duan)開辟新需求，供(gong)給(gei)端(duan)減(jian)少開工(gong)，加快施(shi)工(gong)和減(jian)少爛尾(wei)的措施(shi)要(yao)同(tong)時推進。

針對(dui)(dui)目前(qian)存在的(de)(de)政(zheng)策性金融(rong)(rong)和(he)商業性金融(rong)(rong)對(dui)(dui)農(nong)(nong)民(min)工的(de)(de)排斥狀(zhuang)況(kuang)，應建立普惠的(de)(de)政(zheng)策性住房金融(rong)(rong)體系，將公(gong)積金覆蓋(gai)到(dao)農(nong)(nong)民(min)工。