每經(jing)編(bian)輯｜杜宇

中國社科院財經院院長助理倪鵬飛

精彩觀點

未來5年，住房市場(chang)調控(kong)需要堅持綜合著力的系統(tong)性調控(kong)方式(shi)。需求(qiu)端開辟新需求(qiu)，供(gong)給端減少開工，加快施(shi)工和減少爛尾的措施(shi)要同時推(tui)進。

針對目前存(cun)在(zai)的政策性(xing)金融和(he)商業性(xing)金融對農(nong)民(min)工的排斥狀況，應建立普惠(hui)的政策性(xing)住(zhu)房(fang)金融體系，將公積金覆蓋(gai)到農(nong)民(min)工。

每經記者 胡健

2015年(nian)12月舉行的中(zhong)共中(zhong)央(yang)政治局會議提出(chu)，要化(hua)解房地(di)產庫存，通(tong)過加快農民(min)(min)工(gong)(gong)市民(min)(min)化(hua)，推進以滿足(zu)新市民(min)(min)為出(chu)發點的住房制(zhi)度(du)改革。隨后(hou)中(zhong)央(yang)經濟(ji)工(gong)(gong)作會議又(you)將去庫存列為明(ming)年(nian)五(wu)大任務(wu)之(zhi)一。

樓(lou)市投資徘徊于(yu)個位(wei)數區間，已(yi)經開始(shi)對經濟(ji)增長構成巨大壓力，圍(wei)繞中國解決房地(di)產問題的新思(si)路，《每(mei)日經濟(ji)新聞》記者專訪了中國社科(ke)院(yuan)財(cai)經院(yuan)院(yuan)長助理(li)倪鵬(peng)飛。

談樓市現狀

三四線去庫存壓力最大

NBD：高層已(yi)經明確喊話去庫存，房地產市(shi)場存在哪些問題？

倪鵬飛：自2008年全球金融危機(ji)以來(lai)，中國樓市(shi)(shi)迅猛發(fa)展(zhan)的(de)外部條件已經(jing)出現微妙(miao)轉變。首先經(jing)濟增速出現下(xia)滑，對樓市(shi)(shi)形成直接沖擊。接著人(ren)民幣結束單(dan)邊升值，給房價帶來(lai)向下(xia)重估壓力。2015年中國資本市(shi)(shi)場的(de)大(da)起大(da)落，挫傷了樓市(shi)(shi)信心，進(jin)一步加大(da)了樓市(shi)(shi)短期風險(xian)。同時全球經(jing)濟面(mian)臨(lin)進(jin)一步衰退，也為中國樓市(shi)(shi)持續繁榮投下(xia)陰(yin)影。

當前(qian)我國住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市場一(yi)個(ge)很突出的問題(ti)是，住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市場發展嚴重失衡，結(jie)構(gou)性過(guo)(guo)剩與(yu)結(jie)構(gou)性短缺并存(cun)。一(yi)線城(cheng)市住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)供求矛盾突出房(fang)(fang)價(jia)畸高；三(san)、四(si)線城(cheng)市及部(bu)分二線城(cheng)市住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)市場呈現階段性過(guo)(guo)剩，庫存(cun)高企，房(fang)(fang)價(jia)下跌。

自2009年(nian)以來，房地產(chan)市場高漲帶動住(zhu)房開工(gong)、施工(gong)面積(ji)大幅攀升，導致供(gong)給出(chu)現階段性和結構(gou)性嚴(yan)重(zhong)過(guo)剩。庫(ku)存(cun)長期(qi)積(ji)壓嚴(yan)重(zhong)威脅著經濟、金融(rong)和社會的健(jian)康、安全與發展。因(yin)此，去(qu)庫(ku)存(cun)是當前首要住(zhu)房政策目標。

與(yu)此(ci)同時(shi)，市(shi)場(chang)調整已持續(xu)兩年，庫存壓力(li)與(yu)資金緊張(zhang)，使開發企業(ye)面臨債務和交房違約的雙重風險(xian)。

隨著房(fang)地產市(shi)場的降溫，土(tu)地市(shi)嘗土(tu)地出(chu)讓金急劇減少，尤其是三、四線城市(shi)，對地方政府財政壓力(li)帶來很大壓力(li)。

NBD：政(zheng)策風向從2015年上半年有所改(gai)變，比如(ru)多數(shu)城市(shi)行(xing)政(zheng)限購取消等，但傳統調(diao)控樓市(shi)方式是否也面臨挑戰？

倪鵬飛：“330新政(zheng)”以來，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)有所(suo)回暖，過(guo)去積壓的(de)住房需求得到集中釋放，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)的(de)未來需求被大量透支，樓(lou)(lou)市(shi)(shi)基(ji)本面復蘇好轉(zhuan)的(de)情(qing)景不具有可持續性。

如果分開(kai)來看，一線城市由于城市規模效應和(he)人口凈流入的支持，房(fang)地產和(he)土(tu)地市場(chang)支撐有力，地方政(zheng)府行為逐(zhu)漸走向新常態(tai)，立(li)足(zu)于市場(chang)規律辦事情，立(li)足(zu)于當地市場(chang)發展情況出臺理(li)性調整措(cuo)施。

二(er)線城市(shi)由于城市(shi)規模和經(jing)濟總(zong)量尚在擴展(zhan)中，對(dui)外來人(ren)口(kou)也具(ju)有一定的吸引(yin)力，地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)對(dui)房地(di)(di)產市(shi)場干預(yu)能夠收到較(jiao)(jiao)好(hao)成效(xiao)，因(yin)此，對(dui)出(chu)臺救市(shi)政(zheng)(zheng)策最為積極。三(san)、四線城市(shi)，由于經(jing)濟基礎(chu)薄弱(ruo)(ruo)(ruo)、存量房高企和人(ren)口(kou)的凈流出(chu)等因(yin)素影響，地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)干預(yu)房地(di)(di)產市(shi)場的效(xiao)果較(jiao)(jiao)弱(ruo)(ruo)(ruo)，地(di)(di)方(fang)政(zheng)(zheng)府(fu)的救市(shi)意愿(yuan)受挫(cuo)、救市(shi)動力減弱(ruo)(ruo)(ruo)。

談樓市未來

農民工市民化帶來希望

NBD：供給側改革側重從制(zhi)度角度去解(jie)決問(wen)題，樓市是(shi)否也需要這種思(si)路？

倪(ni)鵬飛(fei)：在(zai)中國經濟供給側矛(mao)盾(dun)凸顯、住房市場深度調整的(de)背景下，單純依靠短期宏觀政(zheng)策，難以刺(ci)激需求、加快(kuai)去化(hua)和穩(wen)定投資，更難以解決綜合目標。

因此，2016年及未來5年住房市場調控需要(yao)堅持綜(zong)合(he)著力(li)的系(xi)統性(xing)調控方(fang)式。需求端(duan)開辟新需求，調整和釋放原需求措施；供給端(duan)減少(shao)開工，加(jia)快施工和減少(shao)爛尾的措施要(yao)同時推進(jin)。

除了(le)采取持續和適度(du)寬松的(de)(de)(de)財政貨幣政策(ce)外，要進一步(bu)調(diao)整(zheng)重要行政措施(shi)的(de)(de)(de)限(xian)制，比如(ru)普(pu)通商品房(fang)(fang)標(biao)準調(diao)整(zheng)和高端住房(fang)(fang)消(xiao)費限(xian)制取消(xiao)，加快推進購房(fang)(fang)落戶、購房(fang)(fang)利息抵扣(kou)個稅(shui)制度(du)、普(pu)惠(hui)金(jin)融制度(du)、住房(fang)(fang)制度(du)的(de)(de)(de)改革和實施(shi)，支持地級(ji)及以下城市基(ji)礎設施(shi)投資(zi)規劃和政策(ce)等。通過發揮“組合拳”式調(diao)控的(de)(de)(de)整(zheng)體作用(yong)，合力促進中國(guo)住房(fang)(fang)市場的(de)(de)(de)穩健調(diao)整(zheng)與發展。

NBD：加(jia)快農民工市(shi)民化，推進以滿足新市(shi)民為出發點的住房制度(du)改革，這個(ge)應該(gai)怎樣(yang)理解？

倪(ni)鵬飛：庫存(cun)(cun)主(zhu)要在(zai)三、四線城(cheng)市，結合“十三五”期(qi)間的(de)(de)(de)(de)戶籍人口(kou)城(cheng)鎮(zhen)化(hua)規(gui)劃，我們(men)初步計(ji)算了一下，如(ru)果按(an)照規(gui)劃所說(shuo)的(de)(de)(de)(de)，農民工(gong)(gong)有(you)1300萬轉(zhuan)(zhuan)移，如(ru)果有(you)70%的(de)(de)(de)(de)農民工(gong)(gong)能夠(gou)實(shi)現在(zai)城(cheng)市里的(de)(de)(de)(de)購(gou)房轉(zhuan)(zhuan)移，消化(hua)當(dang)前的(de)(de)(de)(de)庫存(cun)(cun)以及保持穩增長(chang)還(huan)是(shi)有(you)希(xi)望的(de)(de)(de)(de)。可以說(shuo)，農民工(gong)(gong)購(gou)房是(shi)去庫存(cun)(cun)、穩投資的(de)(de)(de)(de)最大新(xin)需(xu)求。

針對目(mu)前(qian)存在的政策(ce)性(xing)(xing)(xing)(xing)金(jin)融(rong)和商(shang)業(ye)(ye)性(xing)(xing)(xing)(xing)金(jin)融(rong)對農(nong)民(min)工的排斥狀況(kuang)，應建立普(pu)惠的政策(ce)性(xing)(xing)(xing)(xing)住(zhu)房(fang)金(jin)融(rong)體系(xi)(xi)，將公積(ji)(ji)金(jin)覆蓋到農(nong)民(min)工，降低公積(ji)(ji)金(jin)貸款的存款標準，提(ti)高貸款額度(du)(du)，并實行(xing)可異(yi)地公積(ji)(ji)金(jin)提(ti)取(qu)制度(du)(du)。同(tong)時(shi)還應該建立商(shang)業(ye)(ye)性(xing)(xing)(xing)(xing)普(pu)惠金(jin)融(rong)體系(xi)(xi)，讓(rang)農(nong)民(min)工獲得(de)與戶籍(ji)居民(min)平等(deng)的商(shang)業(ye)(ye)住(zhu)房(fang)抵(di)押(ya)貸款機會，同(tong)時(shi)加快完善農(nong)民(min)住(zhu)房(fang)財(cai)產權等(deng)抵(di)押(ya)與擔保制度(du)(du)。

另外，三四線城(cheng)(cheng)市(shi)的產城(cheng)(cheng)結合是個大方向，要加快制定(ding)向小城(cheng)(cheng)市(shi)傾斜的投資(zi)政策，引導(dao)產業項目(mu)和基礎設施建設，在住房支(zhi)付能(neng)(neng)力強的小城(cheng)(cheng)市(shi)布局，提(ti)高其就業吸(xi)納(na)能(neng)(neng)力，改(gai)變(bian)我國城(cheng)(cheng)市(shi)就業吸(xi)納(na)能(neng)(neng)力和住房支(zhi)付能(neng)(neng)力錯配的現狀，激勵(li)更(geng)多的農(nong)民工(gong)在小城(cheng)(cheng)鎮購房和永(yong)久性遷徙。