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（本文原載于“邦地產”微信公眾號real-estate-circle）

上海在“三五規劃建議”里將2500萬人(ren)口(kou)作(zuo)為(wei)長期調控目標，市長韓正更是直言，要守住(zhu)常(chang)住(zhu)人(ren)口(kou)規模的底線。

那(nei)么現實(shi)問題是，2010年(nian)上海常住人口(kou)已經達到2301.92萬(wan)（4年(nian)增(zeng)加了(le)123.76萬(wan)人），要守住2500萬(wan)人的(de)底線(xian)，就意味著未來幾年(nian)內，上海的(de)常住人口(kou)增(zeng)加，不能超過(guo)74.32萬(wan)人。

為控制人口(kou)，控制土地(di)供應(ying)是必(bi)然(ran)的選項。因而(er)在《中共上(shang)海(hai)市(shi)委關于制定(ding)上(shang)海(hai)市(shi)國民經濟和(he)社會發展第(di)十(shi)三(san)個五年規劃(hua)的建議》中就提出“十(shi)三(san)五”時期新(xin)增用(yong)地(di)控制在60平方(fang)公(gong)里，要守住“2020年3185平方(fang)公(gong)里新(xin)增用(yong)地(di)”的紅(hong)線。

這么看起(qi)來，人口受(shou)控(kong)制(zhi)，供(gong)地(di)受(shou)控(kong)制(zhi)，房子的量受(shou)控(kong)制(zhi)...新上海人的這“74.32萬”個入場券，搶起(qi)來會很難嗎(ma)？

上海土地只夠開發五六年？

2015年，僅(jin)上(shang)半年上(shang)海(hai)土地(di)(di)市場總計成交(jiao)經營性(xing)用(yong)地(di)(di)191.1萬平，其(qi)中(zhong)住宅(zhai)用(yong)地(di)(di)成交(jiao)138.9萬平。照此速度(du)，60平方公里的土地(di)(di)只夠(gou)開發(fa)五六年。

有(you)限(xian)新增建設用地(di)(di)(di)出讓，讓土(tu)地(di)(di)(di)市場(chang)有(you)“斷炊”威脅，洞悉這(zhe)些的(de)(de)房企(qi)早(zao)就(jiu)開始(shi)謀篇布局，開始(shi)了轟轟烈(lie)烈(lie)的(de)(de)圈(quan)地(di)(di)(di)運動，今年土(tu)地(di)(di)(di)市場(chang)的(de)(de)地(di)(di)(di)王(wang)頻出就(jiu)是最好的(de)(de)佐(zuo)證。因為他們都知道(dao)，現(xian)在真的(de)(de)是地(di)(di)(di)拍(pai)一(yi)塊少一(yi)塊。

還可以瞄準工業用地

但問題是，上海真的就只能拿出這(zhe)么多地來做開發(fa)了？答案是否(fou)定的。

上海還有(you)不少地，比(bi)如工(gong)業用(yong)地。有(you)專家就表示(shi)，上海將減少工(gong)業用(yong)地比(bi)例，將原先工(gong)業用(yong)地進行流轉，促進工(gong)業區轉型升級，十(shi)三五規劃(hua)中將有(you)850平方公(gong)里的工(gong)業倉儲用(yong)地待(dai)流轉。

曾幾何時，上(shang)(shang)海制造(zao)(zao)是(shi)(shi)工(gong)人引以為(wei)豪的東(dong)西(xi)，但在(zai)上(shang)(shang)一輪(lun)金融危機后，上(shang)(shang)海的傳統制造(zao)(zao)業(ye)開始被倒(dao)逼轉移，取而代(dai)之的是(shi)(shi)新興制造(zao)(zao)業(ye)，如臨港的國際智(zhi)能制造(zao)(zao)中心，這(zhe)些布局能夠讓上(shang)(shang)海在(zai)變革中保住制造(zao)(zao)業(ye)的優勢。

目(mu)前，上海已經著手在郊區零(ling)散的(de)低效(xiao)工業(ye)用地采取減量化(hua)措施。上海市(shi)經信委也(ye)已啟動(dong)對104家重(zhong)點企(qi)業(ye)的(de)關(guan)停調整，主要涉(she)及金屬制(zhi)品、塑料制(zhi)品、水泥制(zhi)品、涂料、熱處(chu)理、有色金屬壓(ya)延等行業(ye)，共(gong)涉(she)及土地794.87畝。　

盤活工業用地有難度

通過盤活存量的工(gong)業用(yong)地來解決建設用(yong)地需求，聽起來的確(que)是一條很好的途徑，但目前(qian)執行難度不(bu)小。

當前工(gong)(gong)業(ye)(ye)用地(di)(di)價格(ge)整體(ti)較低，一旦工(gong)(gong)業(ye)(ye)用地(di)(di)流轉(zhuan)為綜合用地(di)(di)，土(tu)地(di)(di)價值將(jiang)上漲三至五(wu)成。據悉(xi)，僅上海國資(zi)委出資(zi)監(jian)管企業(ye)(ye)的(de)土(tu)地(di)(di)總量不少于660平方公里。在(zai)新一輪國資(zi)改(gai)革中，大(da)量隱性土(tu)地(di)(di)資(zi)產將(jiang)顯山露水。

但工業用地的流轉，不是說(shuo)轉就(jiu)能轉。這里面有(you)政(zheng)府和(he)擁地企業的博弈。土(tu)地越(yue)來越(yue)值錢(qian)，而原先的土(tu)地擁有(you)者(zhe)如果(guo)(guo)得不到滿意的結果(guo)(guo)是不會輕易拱(gong)手相讓。

舊改用地也是救星？

除去工(gong)業用地，你可能會說，上(shang)海(hai)還有地，就(jiu)是這3000多(duo)平方公里的(de)(de)地可以拆了重(zhong)建(jian)啊。舊改用地的(de)(de)確是上(shang)海(hai)開發的(de)(de)巨(ju)大潛力地帶，但你以為這么簡單(dan)就(jiu)能盤活，那就(jiu)只能說U are too young too simple。

瑞(rui)安知道吧(ba)，當初虹口區(qu)政府把區(qu)域內最大的一(yi)個片區(qu)就給了(le)瑞(rui)安去打(da)造(zao)。結果呢，受累于(yu)舊改泥潭(tan)的瑞(rui)安，估(gu)值偏低，遲遲未能(neng)上市。所以，舊改雖然容易，但是拆遷卻(que)是任何開發(fa)商擺不平的滾(gun)刀肉。

有了(le)上述的描述，你應該知(zhi)道，無論是(shi)舊改(gai)還是(shi)工(gong)業土地流轉(zhuan)，都(dou)不是(shi)一(yi)觸而就的事(shi)情。

預期推漲房價怎么辦？

但房價(jia)這個(ge)東西不管困難(nan)不困難(nan)，只要有(you)預(yu)期，就可(ke)以開(kai)漲(zhang)了。很多人(ren)就開(kai)始擔心，原本便宜的地(di)和(he)房子，轉(zhuan)變性質后讓區域的房子都漲(zhang)價(jia)了怎么辦？

其(qi)實這不(bu)只(zhi)是普通市民的擔心(xin)，更(geng)是政(zheng)府應該(gai)驚醒的地方(fang)：如果房價太貴，那么工程師(shi)留(liu)(liu)(liu)(liu)不(bu)住(zhu)(zhu)(zhu)，創業(ye)者(zhe)留(liu)(liu)(liu)(liu)不(bu)住(zhu)(zhu)(zhu)，設計師(shi)留(liu)(liu)(liu)(liu)不(bu)住(zhu)(zhu)(zhu)，教師(shi)留(liu)(liu)(liu)(liu)不(bu)住(zhu)(zhu)(zhu)，醫生留(liu)(liu)(liu)(liu)不(bu)住(zhu)(zhu)(zhu)...又(you)如何(he)保證上(shang)海經濟的可持續發展？

此(ci)前(qian)，韓正已經強調上海樓(lou)市到了要調控(kong)的(de)時候(hou)。并表示必須堅定不移(yi)下(xia)決心減少經濟增長(chang)對(dui)房地(di)產業(ye)的(de)依賴(lai)，必須保持(chi)定力，絕不能為緩解一時一地(di)的(de)問題，而采用短期刺激政策(ce)，要對(dui)市民負責、對(dui)未(wei)來負責。

這些地方可以容易搶到“入場券”

一方面是政府對(dui)樓市漲價的(de)控制，一方面是對(dui)低洼地帶的(de)開發，大(da)家還是有很多機會在(zai)上海生根發展(zhan)的(de)。

哪些地(di)方合適呢，此前邦爺就說過(guo)，上海(hai)房地(di)產調控的(de)著眼點，不在(zai)中(zhong)心城(cheng)區(qu)，而(er)在(zai)郊區(qu)新(xin)城(cheng)，比如臨港、奉(feng)賢南橋、松江新(xin)城(cheng)、嘉定新(xin)城(cheng)等(deng)。這些價值洼地(di)，房價還是可以(yi)承受的(de)，未來也會是上海(hai)人口分流，以(yi)及外地(di)人口遷入的(de)主(zhu)要(yao)區(qu)域(yu)，進而(er)變成上海(hai)房價的(de)主(zhu)要(yao)調節器。

所以，相信隨(sui)著(zhu)人口(kou)調控政策的進一(yi)步深入，未來房價問題將得到妥善解決。

編(bian)輯(ji)：王(wang)婷婷 審核：楊羚(ling)強 終審：蔡(cai)戰波