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每經記者 杜冉樂

一直以來，金科股份（000656，SH）被資本(ben)市(shi)場封為“新(xin)型城鎮(zhen)化第一股”，但如今(jin)已隱現(xian)變化。

《每日經濟新(xin)聞》記者從金科股(gu)份官方微信(xin)了解到，其(qi)原來(lai)制定(ding)的“622”戰略(lve)部署開始(shi)略(lve)有調整，主要是在(zai)重慶(qing)回歸主城，在(zai)全國回歸一(yi)二線(xian)核心城市布(bu)局，加碼中(zhong)高端(duan)居(ju)住產品(pin)市場等。

近(jin)來，與之同屬渝派的東原(yuan)地(di)產(chan)頻繁加碼上(shang)海，這讓西(xi)部龍(long)頭(tou)金科(ke)似乎必須做(zuo)出積極(ji)反(fan)應(ying)。除空(kong)間布局上(shang)微調之外，金科(ke)在(zai)新(xin)(xin)地(di)產(chan)和新(xin)(xin)能源雙主業戰(zhan)略上(shang)也多(duo)有動(dong)作，尤其是新(xin)(xin)能源。

“622”戰略微調

作為(wei)新(xin)型城鎮化(hua)第一(yi)(yi)股(gu)，金科股(gu)份一(yi)(yi)直以“622”戰(zhan)略及“1030”戰(zhan)略為(wei)傲，即堅持以二三(san)(san)線城市為(wei)主、一(yi)(yi)四線城市為(wei)輔的(de)發展(zhan)戰(zhan)略，以大重(zhong)慶為(wei)中(zhong)心的(de)中(zhong)西部規模開發占(zhan)比(bi)60%，長三(san)(san)角和(he)環(huan)渤海地區占(zhan)比(bi)20%。

此外，金(jin)(jin)科股份要用10年(nian)時(shi)間，進(jin)入重(zhong)慶市(shi)轄(xia)區的30個城市(shi)發(fa)展。前述戰略的制定及持續推進(jin)，讓金(jin)(jin)科股份的資(zi)產規模迅速膨脹。

截(jie)至2014年(nian)底(di)，金科股份的土地儲備計容(rong)可(ke)建規模達1750萬(wan)平方(fang)米，比如當年(nian)曾大舉進入(ru)貴州遵義、新疆(jiang)五家渠等典型(xing)西部(bu)三(san)四線城(cheng)市，雖然競拍地價較低，但均是大塊頭，投(tou)入(ru)較大。

《每日經濟新(xin)聞》記者觀察到，今年以來(lai)(lai)，金(jin)科(ke)股份(fen)放(fang)緩(huan)了(le)拿(na)地(di)頻(pin)率和節奏，僅公告了(le)10次拿(na)地(di)動(dong)作，而去年累計拿(na)地(di)18次。從區域(yu)來(lai)(lai)看，金(jin)科(ke)除了(le)繼續在(zai)原來(lai)(lai)所布局(ju)的區域(yu)深耕之外，開始在(zai)青島、蘇州等二線核心(xin)城市及重慶北部新(xin)區等主(zhu)城拿(na)地(di)。

據了解(jie)，金科股份(fen)2011年8月份(fen)借(jie)殼(ke)上市之前總資(zi)產為47.3億元(yuan)，截至今年三季度末，總資(zi)產已達(da)964億元(yuan)，資(zi)產規模(mo)翻了逾20倍。

金(jin)科(ke)股份(fen)方面表示，隨著中國經濟進(jin)入新常態，房地產行業(ye)微利時代(dai)到來(lai)，剛需(xu)(xu)市場逐漸飽和，存量(liang)過剩，行業(ye)迎來(lai)了(le)以人為本的“改需(xu)(xu)時代(dai)”。

按其最新戰(zhan)略(lve)，金科股(gu)份在重慶將逐步回(hui)歸(gui)主城區(qu)，逐步回(hui)歸(gui)一二線(xian)核心(xin)城市市場，在戰(zhan)略(lve)上，將改需人群作為重點研究對象，加強布局中高端(duan)居住市場。

作為同處渝派地(di)產的A股(gu)(gu)上市公司迪馬股(gu)(gu)份(fen)（600565，SH）旗(qi)下的東(dong)原地(di)產，雖然其(qi)地(di)產規模比(bi)不(bu)上金(jin)科股(gu)(gu)份(fen)，但去年以來，東(dong)原圍繞成渝武漢及長(chang)三角區(qu)域(yu)加碼布(bu)局，尤(you)其(qi)是上海(hai)和南(nan)(nan)京(jing)區(qu)域(yu)，在上海(hai)已(yi)拿下3個地(di)塊，其(qi)中最近剛聯合(he)平安不(bu)動產與碧桂園(yuan)巨資(zi)拿地(di)，之前曾獨資(zi)拿下南(nan)(nan)京(jing)一(yi)幅軍用地(di)塊。

外界認為(wei)(wei)，隨著市場格局(ju)(ju)新變化，金科作為(wei)(wei)渝派龍頭、西(xi)部頭牌地產股也必須(xu)做(zuo)出積極反應，調整布局(ju)(ju)策(ce)略。

來自金(jin)科(ke)的(de)(de)重慶別(bie)墅(shu)(shu)市場的(de)(de)一份調(diao)研報告顯示，金(jin)科(ke)發現總價低于200萬元的(de)(de)產品成交量上升，甚(shen)至(zhi)占據了重慶別(bie)墅(shu)(shu)成交的(de)(de)半(ban)壁(bi)江山(shan)，而金(jin)科(ke)老業主生命周期的(de)(de)變化，將迎來一波改(gai)善型置業需求，其認為該調(diao)研是公司不(bu)懼未(wei)來改(gai)需的(de)(de)轉折點，改(gai)變以前以產品戰略為導向的(de)(de)項目思(si)路。

探路多元商業模式

今年11月(yue)，金科股份關(guan)于旗下物(wu)業資產證券化ABS產品“招(zhao)商創融-金科物(wu)業資產支(zhi)持專項計劃1號”對外(wai)宣布成(cheng)立，并被允許在(zai)深交所上市交易。

記者了(le)解(jie)到，金科(ke)上述ABS產(chan)品一共實現融(rong)資15億元，從金融(rong)創新的角度(du)來看，該ABS產(chan)品被(bei)分成了(le)5個(ge)結構化(hua)部分，其(qi)中優先級部分從金科(ke)物(wu)(wu)業1至(zhi)金科(ke)物(wu)(wu)業5，其(qi)收益率(lv)各不相同，但最高(gao)才6%，次級部分1億元由金科(ke)物(wu)(wu)業認購(gou)，其(qi)收益率(lv)為浮動收益率(lv)。

一位(wei)熟悉地產(chan)(chan)金(jin)融化的(de)房地產(chan)(chan)業內人士表示(shi)，這相(xiang)當于(yu)提前(qian)變現(xian)了金(jin)科(ke)物業較為穩定的(de)物業收費類資(zi)(zi)產(chan)(chan)，能使(shi)金(jin)科(ke)更好地發(fa)揮(hui)資(zi)(zi)本市(shi)場平臺(tai)的(de)作用(yong)，減輕融資(zi)(zi)壓力。

試水(shui)物業收(shou)費(fei)ABS之前，金(jin)科股(gu)份今年還推出了房地產項(xiang)目(mu)跟投方(fang)案(an)，雖與其直接(jie)融資(zi)無(wu)關(guan)，但(dan)相當(dang)于借眾人(ren)之手撬動更多地產項(xiang)目(mu)，也(ye)能讓職業經理人(ren)變成合(he)伙人(ren)，從而(er)提升項(xiang)目(mu)收(shou)益率。

作為“新(xin)地(di)產(chan)”戰略的(de)一部分，金科股份近來(lai)與億達在(zai)重(zhong)(zhong)慶試水健康(kang)城產(chan)業(ye)項目(mu)，這是雙方在(zai)長沙打(da)造(zao)科技城之后(hou)的(de)又一重(zhong)(zhong)要產(chan)業(ye)地(di)產(chan)項目(mu)。

日前，金科股份(fen)計劃定增45億元，除了(le)投(tou)放30億元用輸血(xue)給旗(qi)下3個地產項目(mu)(mu)之外，還將其中6億元投(tou)放于新疆景峽(xia)風電項目(mu)(mu)，這也被券商機構認為是(shi)其加碼(ma)新能源(yuan)的重要步驟(zou)。

針(zhen)對新能(neng)源(yuan)主業(ye)，金(jin)科股份(fen)擬設立36億(yi)元產業(ye)基金(jin)，作為有限合伙份(fen)額部分，還(huan)吸納(na)了熟悉新疆市場的石河子企業(ye)參(can)與其中，以籌(chou)謀分散經營風險(xian)和(he)政策風險(xian)。

對于戰(zhan)略(lve)轉型，金(jin)科股份一位內部人(ren)士對記者表(biao)示，概念容易被(bei)資(zi)本(ben)市(shi)場炒熱，但跨界轉型并(bing)非易事(shi)，尤其是領導層(ceng)的觀念要轉變還需要時間(jian)。對于金(jin)科來(lai)說，這是一個不小的挑戰(zhan)。

發稿：劉雪梅 審核(he)：劉雪梅 終審：蔡戰波(bo)