每(mei)經(jing)編輯｜吳(wu)若凡    

（本文原載于“邦地產(chan)”微信公眾號(hao)real-estate-circle）

前海人壽(shou)和萬(wan)科收(shou)購和反收(shou)購的(de)戲碼，一(yi)波三折(zhe)，高潮不(bu)斷。

但很(hen)少(shao)人(ren)(ren)想到，這次收購(gou)大(da)戰的(de)最終受益者不是萬科，也不是前海人(ren)(ren)壽，而是廣大(da)的(de)地產職(zhi)業經(jing)理人(ren)(ren)。

保(bao)險資金在大規(gui)模流入(ru)房地產行業(ye)后(hou)，職業(ye)經(jing)理人的(de)舞臺將變得非常寬(kuan)廣。尤其是那些(xie)能取得高(gao)額(e)凈資產收益(yi)率的(de)職業(ye)經(jing)理人，他們會是行業(ye)新一代的(de)superstar啊~

先來看看“明星”標準：ROE

衡量一個NBA球(qiu)員好與壞(huai)的(de)根(gen)本是(shi)一些(xie)數(shu)據，比如進攻、防守、籃板、助攻，還有球(qiu)員所在(zai)球(qiu)隊(dui)的(de)戰績（它(ta)是(shi)評判球(qiu)員的(de)核心標準(zhun)之一）。

企(qi)業也一樣(yang)。CEO能(neng)力的(de)高與低，直接體現在ROE上。

ROE又稱股東(dong)權益(yi)報酬率，是凈利潤(run)與平均股東(dong)權益(yi)的百(bai)分比(bi)(bi)，為稅后利潤(run)除以凈資(zi)產(chan)得到的百(bai)分比(bi)(bi)率。說白(bai)點，就是股東(dong)用1元錢的投資(zi)1年，從這(zhe)家公司賺了多少財富增量。

它是衡量一家公司(si)對股東投(tou)入資(zi)本的(de)利用效率，也能較客觀地(di)反映上市公司(si)的(de)盈利能力(li)和企(qi)業價值。而將ROE拆(chai)分(fen)開(kai)來后則分(fen)別表示為銷售(shou)凈利潤(run)率、總資(zi)產周(zhou)轉率和權(quan)益(yi)乘(cheng)數。

當前二(er)十名的(de)開(kai)發商占全國的(de)市(shi)場份額，由(you)2007年的(de)8.4%上升(sheng)(sheng)(sheng)至(zhi)2013年的(de)18.7%，2014更是上升(sheng)(sheng)(sheng)至(zhi)27%，行業集中度大(da)幅提升(sheng)(sheng)(sheng)的(de)趨勢不(bu)可忽略。市(shi)場對房企(qi)運(yun)營(ying)能(neng)力、跨區域的(de)管理能(neng)力和開(kai)發流程的(de)控(kong)制力（即拿地、產品(pin)設計、質量(liang)控(kong)制、營(ying)銷策略、售后服務(wu)等(deng)）的(de)硬實(shi)力考驗越來越嚴苛。

CEO們在公司提升ROE的過程中扮演的重要角色，他們的薪資水平勢必和股東每一塊錢的財富增量有著密切聯系。

能持續高收益的只有11家

2011年，房地產(chan)行(xing)業的利(li)(li)潤率(lv)處(chu)高峰(feng)期，上(shang)市(shi)公(gong)司行(xing)業毛利(li)(li)率(lv)在40%左右，凈(jing)利(li)(li)潤率(lv)接(jie)近(jin)16%。2011年以后，A股地產(chan)上(shang)市(shi)公(gong)司的利(li)(li)潤水(shui)平逐步下滑，如今年毛利(li)(li)率(lv)和(he)凈(jing)利(li)(li)潤率(lv)已不到30%和(he)10%。

邦爺從近兩年A股和H股房企ROE紅(hong)黑榜（前(qian)后10名(ming)統計排名(ming)見文末）看到，2014年ROE超過20%的(de)企業(ye)有11家，有華(hua)夏(xia)幸(xing)福、中(zhong)天城投、陽光城、榮盛發(fa)展、中(zhong)國海外發(fa)展、泰禾(he)集(ji)團、深物(wu)業(ye)、保利地(di)(di)產、融創中(zhong)國、龍光地(di)(di)產等(deng)。而2013年這一數字(zi)為14家，其中(zhong)萬科、華(hua)遠、華(hua)僑城更摔出(chu)了(le)20%的(de)行列。

從目前(qian)情況來看，ROE有顯(xian)著提(ti)升(sheng)的(de)是一些中小(xiao)型(xing)房企，如(ru)臥龍(long)地產、迪馬股(gu)份、浙江廣(guang)廈、陽光城(cheng)、上實發展，蘇寧環球(qiu)。他們2014的(de)ROE增長都在5個百分點以(yi)上。是第(di)一梯(ti)隊(dui)(dui)。第(di)二梯(ti)隊(dui)(dui)的(de)有深物(wu)業(ye)、陸家(jia)嘴、云南城(cheng)投、首開股(gu)份、中國金茂、華(hua)發股(gu)份、九龍(long)倉、中天(tian)城(cheng)投，他們的(de)ROE增長均為正。較前(qian)年略有提(ti)升(sheng)。

讓我們來看進來緋聞(wen)纏身的(de)(de)龍頭老大萬(wan)科。2014年，萬(wan)科ROE為17.86%，按年下降(jiang)2.37個百分(fen)點，雖然數字還(huan)算漂亮，但似乎掩飾不住(zhu)下降(jiang)的(de)(de)頹勢。2014年，萬(wan)科物業實現總營業收入約33.7億元(yuan)，總體凈利潤3.23億元(yuan)，凈利潤率約為9.6%，扣除為萬(wan)科項目提(ti)供物業服(fu)務的(de)(de)收入后(hou)被列入上市公司財務報表的(de)(de)營業收入為19.8億元(yuan)。

此外，居于跌幅榜前列的房企中依次為世榮兆業、陽光股份、三湘股份、中華企業、綠城中國、濱江集團、SOHO中國、萬通地產、富力地產。這些房企的ROE均下降了10個百分點，在負增長中位列第一集團。

綜合分析：哪些高管可能被挖角？

當(dang)房(fang)地產行業(ye)梯隊(dui)加速拉(la)大，進入(ru)轉型期和“房(fang)企輕資產化”的行業(ye)中，職業(ye)經理人的價(jia)值正達到(dao)前所未有(you)的高度。

那(nei)么(me)現實中(zhong)，哪(na)些CEO有資格(ge)順勢獲得(de)高薪呢？

來看看，臥龍地產(chan)的王(wang)希(xi)全年薪51萬(wan)元(yuan)，相(xiang)較他任期(qi)內臥龍的ROE增長(chang)了12.06個百(bai)分(fen)點（到16.58%）的戰績，他可謂性價(jia)比最(zui)高CEO了。如果王(wang)希(xi)全選擇跳槽，相(xiang)信很(hen)多房企愿意接(jie)納他。因為(wei)在房地產(chan)的轉會市場上，他的數據(ju)統計是(shi)最(zui)漂亮的。

緊(jin)隨其后(hou)，迪馬(ma)股份的(de)楊(yang)永席、上實發(fa)展的(de)唐鈞也都體現了(le)不錯的(de)ROE成績，但收入卻(que)“排不上號”，是很可能的(de)“被挖角”對象。

另外，有些高管雖(sui)然ROE數據(ju)成績不(bu)算(suan)非常亮眼(yan)，但這些公司高管的年薪(xin)和當(dang)年戰績不(bu)直接(jie)掛鉤。

比如綠城(cheng)2014年(nian)(nian)ROE較(jiao)(jiao)上半年(nian)(nian)減(jian)少10.39個百分點，但綠城(cheng)CEO壽(shou)柏年(nian)(nian)的年(nian)(nian)薪(xin)依然是(shi)當(dang)(dang)前(qian)房企高級職(zhi)業經理人中很(hen)高的，達到(dao)903萬。還(huan)有2014年(nian)(nian)ROE較(jiao)(jiao)上半年(nian)(nian)減(jian)少9.36個百分點的SOHO，閆(yan)巖的年(nian)(nian)薪(xin)達到(dao)682萬。（P.S郁亮(liang)的年(nian)(nian)薪(xin)也高達966萬。）相較(jiao)(jiao)當(dang)(dang)年(nian)(nian)ROE而言，這(zhe)些CEO的年(nian)(nian)薪(xin)和他們所在(zai)公司的總體效(xiao)益、影響力(li)、總規模，甚(shen)至(zhi)個人影響力(li)關(guan)系更大。

所以，邦爺覺得大(da)平臺出來的有個人品牌(pai)的CEO們(men)，也可能成為(wei)轉(zhuan)會(hui)市場的熱(re)門。

談談未來：高管應該怎么做？

從產(chan)業(ye)整體發展趨勢來看(kan)，房地(di)產(chan)行業(ye)利潤(run)率(lv)下滑是(shi)必(bi)然。這主要(yao)是(shi)由于房地(di)產(chan)開(kai)發成(cheng)本在不(bu)斷的上升(sheng)，包括土地(di)成(cheng)本、建(jian)安(an)成(cheng)本和(he)人力成(cheng)本，開(kai)發商的利潤(run)空(kong)間在不(bu)斷縮(suo)小。

高(gao)管要(yao)想房企(qi)取得一個(ge)良好(hao)的ROE，就要(yao)幫助企(qi)業憑借獨特的開發模式(shi)，提升產(chan)品溢價能力：重(zhong)視開發流程紅利的開發商，房屋(wu)價格往(wang)往(wang)更(geng)(geng)高(gao)，毛利率更(geng)(geng)穩定。因此，房企(qi)應深(shen)耕市(shi)場，拿好(hao)地，享受產(chan)品開發的紅利。

此(ci)外，房企還(huan)需實(shi)現戰略的(de)多元化，在不同(tong)(tong)類型(xing)的(de)城市采取不同(tong)(tong)的(de)策略：在一(yi)二(er)線(xian)城市，開發(fa)商(shang)需要(yao)珍惜(xi)存量(liang)資(zi)源，控(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)拿地成(cheng)本(ben)，提高品牌溢(yi)價(jia)率(lv)；在三四線(xian)城市，則(ze)要(yao)側(ce)重流程(cheng)控(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)，提升開發(fa)流程(cheng)的(de)控(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)力，加(jia)快周轉，控(kong)制(zhi)(zhi)(zhi)單個項目(mu)規模，不斷(duan)提升管理(li)效能。

當然，相(xiang)對寬松的貨幣政(zheng)策(ce)能讓房企(qi)CEO們稍(shao)微舒一(yi)口氣。因(yin)為寬松的融資渠道使得房企(qi)可以通過提高(gao)財務杠桿來提升(sheng)公司未來的。加之利(li)率市(shi)場化(hua)會在短期內提高(gao)貸(dai)款利(li)率，增加企(qi)業的借貸(dai)成本，終(zhong)究不是長久之計。

房(fang)(fang)地產行業出現的(de)(de)龍頭(tou)企(qi)(qi)業與中小房(fang)(fang)企(qi)(qi)之間的(de)(de)分化現象，未(wei)來行業龍頭(tou)企(qi)(qi)業憑借CEO的(de)(de)管理(li)能力和房(fang)(fang)企(qi)(qi)資(zi)源優勢仍(reng)然有著很大的(de)(de)提升空間。而中小房(fang)(fang)企(qi)(qi)在市場份額被擠占和利潤空間減少(shao)的(de)(de)情況下(xia)，房(fang)(fang)企(qi)(qi)CEO們(men)應該積極尋求(qiu)轉型，挖掘新的(de)(de)盈利增(zeng)長點。

編輯：王(wang)婷婷 審核：楊羚(ling)強 終審：蔡(cai)戰波