每(mei)經編輯(ji)｜區家(jia)彥(yan) 吳若(ruo)凡 白亞靜    

上海：

上海樓市還會漲嗎？

每經記者 吳若凡

在上海(hai)的(de)商品住宅庫存僅夠消(xiao)化幾個(ge)月的(de)大背景下(xia)(xia)，上海(hai)房價下(xia)(xia)半年(nian)大幅上漲(zhang)，土地(di)市場也連出“地(di)王”。

然而，房價的(de)上(shang)(shang)漲，市(shi)場需要一段時間消化。上(shang)(shang)海樓(lou)市(shi)明(ming)年還會再漲嗎？開發(fa)商的(de)利潤(run)空(kong)間，是(shi)否會因(yin)價格上(shang)(shang)調而增厚？

新城控股高(gao)級(ji)副總裁歐陽捷表示，地王頻(pin)出導致高(gao)端產品增多，擠(ji)占了普(pu)通商品房供應，故會加劇普(pu)通商品房供不(bu)應求(qiu)的局面。

年內(nei)降(jiang)息降(jiang)準、二套房首付(fu)比例下調(diao)、公積金新政等也給房價上漲(zhang)提供(gong)了(le)支撐。業(ye)內(nei)普遍認為這(zhe)將進一步(bu)促進高端住(zhu)宅去化。

此外，土地(di)(di)市(shi)場持續火熱(re)也是(shi)推升房價(jia)的(de)重要(yao)原因。截至12月14日，上海共成交住宅類用地(di)(di)52幅(fu)，其中地(di)(di)王(wang)8幅(fu)，占(zhan)比15.4%。11月更是(shi)成了名副其實的(de)“地(di)(di)王(wang)月”，11月25日信達(da)地(di)(di)產以72.99億(yi)元(yuan)的(de)價(jia)格拍得(de)(de)上海楊(yang)浦(pu)區新(xin)江(jiang)灣城(cheng)(cheng)地(di)(di)塊(kuai)。金輝28.15億(yi)元(yuan)競得(de)(de)閔行新(xin)城(cheng)(cheng)純宅地(di)(di)。新(xin)華聯14.65億(yi)元(yuan)競得(de)(de)青(qing)浦(pu)趙巷鎮純宅地(di)(di)。

高(gao)端住宅(zhai)的銷售(shou)增長同時帶(dai)動(dong)房(fang)企(qi)業績不斷攀升。數據顯示(shi)，截至11月，排名30強企(qi)業里前(qian)20家的銷售(shou)業績已經突破(po)280億元，有(you)的更(geng)是以(yi)30%的速度在(zai)增長，多家房(fang)企(qi)因為銷售(shou)情(qing)況良(liang)好而提前(qian)完成(cheng)今年(nian)指標。

伴(ban)隨著房企業(ye)績(ji)的(de)增長，企業(ye)間也出現了分化態勢(shi)。以綠地(di)為例，目(mu)前共計完(wan)成(cheng)(cheng)了約2100億元(yuan)的(de)銷(xiao)售額(e)，但如果要完(wan)成(cheng)(cheng)年(nian)(nian)初定(ding)下的(de)2800億元(yuan)目(mu)標(biao)，由于去(qu)年(nian)(nian)底(di)沖業(ye)績(ji)的(de)緣故，使其透(tou)支了今年(nian)(nian)的(de)部(bu)分銷(xiao)售額(e)。這就(jiu)導致了綠地(di)今年(nian)(nian)若要完(wan)成(cheng)(cheng)既定(ding)目(mu)標(biao)，勢(shi)必要在12月(yue)完(wan)成(cheng)(cheng)近(jin)4倍的(de)交(jiao)易量。

在(zai)(zai)房(fang)價不斷攀(pan)升(sheng)和持(chi)續(xu)走(zou)(zou)高(gao)的地價下，業內(nei)普(pu)遍預計，2016年(nian)房(fang)企的業績整體會(hui)進一步走(zou)(zou)高(gao)，普(pu)遍增(zeng)速會(hui)在(zai)(zai)10%以(yi)上(shang)，有(you)(you)的甚至超過(guo)30%。有(you)(you)些企業可能會(hui)有(you)(you)后續(xu)乏力的局面出現(xian)，以(yi)仁(ren)恒為例，其(qi)今年(nian)銷(xiao)售額高(gao)速增(zeng)長(chang)達到史無前例的260億元，增(zeng)長(chang)速度接近100%。但這(zhe)一增(zeng)速在(zai)(zai)明年(nian)恐難以(yi)為繼，其(qi)銷(xiao)售項目(mu)主要是前些年(nian)拿的地在(zai)(zai)今年(nian)集(ji)中釋放(fang)，而(er)(er)這(zhe)些項目(mu)多數已經處在(zai)(zai)尾盤階段，而(er)(er)今年(nian)仁(ren)恒在(zai)(zai)土地市(shi)場并(bing)沒有(you)(you)什(shen)么大的動作，那么后續(xu)表現(xian)可想而(er)(er)知。

金(jin)(jin)茂的(de)節奏則把握的(de)恰到(dao)好(hao)處，其在上海的(de)項目大(da)寧金(jin)(jin)茂府(fu)(fu)今年銷售額(e)近(jin)55億元，成交面積7.5萬平方米(mi)，占(zhan)總開工(gong)面積的(de)三分(fen)之(zhi)一(yi)，單價(jia)也從4月份的(de)68000元/平方米(mi)上漲到(dao)如今的(de)90000元/平方米(mi)，金(jin)(jin)茂府(fu)(fu)已經從開盤時的(de)貼地飛行到(dao)如今收支平衡。

業內普遍預計，明(ming)年上海整體(ti)房價(jia)上漲15%~20%，豪宅可能(neng)(neng)漲幅則會更高。業內認(ren)為，按(an)照(zhao)現在的(de)去(qu)化節(jie)奏，金茂(mao)府(fu)還能(neng)(neng)銷售兩(liang)年，如果按(an)照(zhao)15%計算的(de)話，金茂(mao)府(fu)的(de)毛利率(lv)將可以達到30%，去(qu)除掉(diao)稅費(fei)將能(neng)(neng)獲得15%的(de)凈利潤。

值(zhi)得注(zhu)意的(de)(de)(de)是(shi)，整個(ge)(ge)行(xing)業利潤(run)率在逐年下降，目前，整個(ge)(ge)行(xing)業平(ping)均利潤(run)率在8%~10%。這主要是(shi)源(yuan)于(yu)地(di)王頻(pin)出，地(di)塊的(de)(de)(de)溢價越來越高(gao)所導(dao)致的(de)(de)(de)。

一(yi)般而言，房企從拿地到封頂至(zhi)少一(yi)年左右時間，數據顯示，上海過去(qu)兩年，房價上漲超過40%，2013年地王有(you)24塊，其(qi)中(zhong)只有(you)一(yi)塊沒有(you)解套，其(qi)他上漲40%，當時拿的樓板(ban)價，面粉貴于面包，基本達到收支平衡狀態，當然還有(you)些(xie)項目(mu)有(you)6%~8%的利潤。由(you)此(ci)判斷(duan)，今年的拿地企業(ye)在(zai)房價每(mei)年15%~ 20%遞(di)增的情況下，能(neng)夠(gou)在(zai)后年解套。

編輯：隋丕寧(ning) 審核：劉雪(xue)梅 終審：蔡戰波