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深圳

深圳樓市：火爆還能延續多久？

每經記者 白亞靜

作為今年全國房價(jia)上(shang)漲的(de)領頭羊，深圳全年房價(jia)同(tong)比漲幅逾40%，個別熱點地區(qu)甚至翻倍，深圳灣片區(qu)更是進(jin)入(ru)單價(jia)10萬(wan)＋時代。

深圳房地產市場的火爆能延續多久？在深圳城市開發用地不足的情況下，進駐深圳的開發商將從哪些渠道獲得企業發展的空間？
　
多因素促房價猛漲

2015年初，不少地產中介機(ji)構預測，深(shen)圳房價(jia)將“微(wei)中有降”。然而，3個月后深(shen)圳樓市卻開啟(qi)了暴漲模式。

支(zhi)撐上(shang)述地產中介做出(chu)預判(pan)的(de)依據，就數據準確性而(er)言，其實并無不妥。只是他們忽(hu)視了(le)影響(xiang)需求端的(de)因素(su)。

當時的供(gong)(gong)給端(duan)數據顯示，2015年(nian)是(shi)供(gong)(gong)應大年(nian)。批售面積(ji)總量(liang)為535萬平方(fang)米，僅低(di)于2008年(nian)和2013年(nian)。如(ru)果按照深圳中原地產統計，2015年(nian)住宅供(gong)(gong)應總量(liang)將達到1024萬平方(fang)米。

與需求端有關的預判(pan)，不(bu)容(rong)樂觀。當(dang)時，上(shang)述(shu)中介機構用2014年(nian)的銷售(shou)情況作為基數，所(suo)得(de)出的去化周期(qi)顯示，2015年(nian)深圳樓(lou)市(shi)去化周期(qi)將同(tong)比大幅(fu)增長。然(ran)而，深圳卻陷入“搶房”潮，曾一度有言論稱深圳新房只夠(gou)賣5個月(yue)。

一(yi)般而言，衡量需求量，很(hen)難(nan)有一(yi)個公允的(de)指標。僅就(jiu)房價(jia)啟動(dong)(dong)期而論，深圳這一(yi)輪房價(jia)上漲，與(yu)影(ying)響(xiang)需求端變動(dong)(dong)的(de)貨幣政策、收(shou)入(ru)、買者(zhe)人數因素等有關。

深圳今年房價暴漲始于2014年開啟的(de)降(jiang)息(xi)(xi)降(jiang)準政策，加速于2015年330新政，并在多(duo)次降(jiang)息(xi)(xi)降(jiang)準政策下持續火爆。簡單講，這些貨(huo)幣(bi)、信貸政策使得市面上的(de)整體購買(mai)力增(zeng)加了。

房價一路上(shang)漲(zhang)，各界對深圳的硅(gui)谷期許，進一步抬升潛(qian)在購買(mai)者的上(shang)漲(zhang)預期，6月后，即(ji)使(shi)股市跳水(shui)，多(duo)個項目出(chu)現退房，但房價仍在高位小幅(fu)上(shang)漲(zhang)。

深圳人(ren)(ren)口持(chi)續凈(jing)流入，使得人(ren)(ren)口基數規(gui)模在擴張，金融(rong)、科技等產業蓬勃發展，又保障了流入的(de)人(ren)(ren)口質量(liang)，潛在購買力(li)隨(sui)之增加。這使得長期來看，深圳住宅的(de)趨勢是(shi)增值。

當后兩項因素(su)沒(mei)有改變，短期(qi)內又沒(mei)有因素(su)能大幅度(du)(du)影響收入時，2016年深圳(zhen)房(fang)價何去何從？其實(shi)，很大程度(du)(du)上(shang)取決于(yu)資(zi)金偏好(hao)以及貨幣政策。

一方面，市場對人民幣避險的需求濃厚，但是將人民幣兌換成美元的額度是有限的。另一方面，摩根大通首席中國經濟學家朱海斌撰文稱，2016年，“預計央行將繼續使用手中現成的各種工具，包括存準率下調”，“利率方面，央行仍將繼續使用存貸款基準利率作為政策信號，在2016年降息25個基點”。
　

房企拓展項目靠舊改

深圳面臨(lin)近無新地(di)(di)可供的(de)地(di)(di)步。中指院數據(ju)顯示，2011年起(qi)，深圳招拍掛渠道(dao)的(de)住(zhu)宅土地(di)(di)供應(ying)持(chi)續走低(di)。舊改地(di)(di)塊在總(zong)供應(ying)中的(de)比(bi)例節(jie)節(jie)攀升。

12月14日，《2015年深圳市城市更(geng)新單元(yuan)計劃(hua)(hua)第四批計劃(hua)(hua)》出(chu)爐。2015年已公布的4批舊改計劃(hua)(hua)，涵蓋75個(ge)項(xiang)目，預計將釋放700萬平方(fang)米土地。其中，涉(she)及居住功能的有48個(ge)。

深圳房企掘金舊(jiu)改(gai)(gai)已成(cheng)必然。目前，受(shou)益于(yu)舊(jiu)改(gai)(gai)項目的房企很多，按改(gai)(gai)造主體不同(tong)可大(da)致分為(wei)三類：工(gong)業區舊(jiu)改(gai)(gai)、城中村舊(jiu)改(gai)(gai)、住宅區舊(jiu)改(gai)(gai)。

工(gong)業區舊(jiu)改由于產(chan)權(quan)集中，改造難(nan)度最低，周期相對較短。目(mu)(mu)前市(shi)場上的(de)住宅項(xiang)目(mu)(mu)主要是城(cheng)中村舊(jiu)改，多個單日成交幾十億的(de)項(xiang)目(mu)(mu)均來(lai)源于此。最難(nan)的(de)是住宅區舊(jiu)改，產(chan)權(quan)分散，周期極長，極易把(ba)企(qi)業拖入拆遷泥潭。