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沈陽

去庫存周期高達24個月 沈陽樓市如何涅槃？

每經記者 王杰

相對三四線城市的巨大庫存，沈陽這座超大型二線城市，按理說應是房企們的必爭之地，但現實卻并不樂觀。當地一位操盤手對《每日經濟新聞》記者直言，“只有銷量，沒有利潤”。 
　
只有銷量沒有利潤？
　　克而瑞沈陽機構提供的數據顯示，2015年11月份商品住宅市場存量2948.76萬平方米，商品住宅（不含政策性用房）可售面積消化周期為24個月。庫存消化周期一般12個月左右較為平衡，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應求。
　　沈陽一項目的營銷總監在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，沈陽的房地產市場目前仍沒有回暖跡象，去年主要以降價贏得市場，但是并不能以價換量。今年降價不是開發商主要的策略，雖然也有樓盤價格下調，但更多開發商是用“分期首付”“零首付”“先租后買”的方式去降低門檻跑量，一些小的開發企業很難生存下去。
　　克而瑞沈陽機構提供的數據顯示，沈陽市2014年全年商品住宅的總成交面積為1093萬平方米，成交均價為6550元/平方米；截至2015年12月16日商品住宅的總成交面積為1203萬平方米，成交均價為6453元/平方米。相比去年，今年量增價跌，目前市場供需比為0.97。
　　香港聯祥地產董事總經理杜宏鵬表示，目前沈陽房產市場的表現，仍不是很理想，眼下進入傳統的冬季淡季，市場壓力還是比較大。價格相較于去年沒有提高，從各開發商表現來看，標桿房企占比越來越大，市場集約化更明顯。今年市場的供應量比較大，供求關系仍然較為失衡。
　　造成庫存高企的原因，早在去年5月22日，《每日經濟新聞》發表了《只有銷量沒有利潤？沈陽樓市隱現全運會“后遺癥”》，詳盡報道了沈北新區的房地產開發進入了“快車道”，以及全運會讓渾南新區的土地提前透支。拿地的房企將項目集中入市，造成了市場供大于求。
　　在高庫存的大背景下，開發商拿地意愿降低，政府層面也在控制土地出讓。
　　上述營銷總監表示，從土地市場來看，今年沈陽土地供應量比較少，企業拿地積極性同樣不高，即便是拿地的企業，也是品牌企業，小開發商基本上不拿地。土地供應量在下降。
　　整理克而瑞提供的沈陽市近3年的土地出讓數據發現，土地成交逐年遞減，2013年沈陽市土地成交372幅，成交占地面積2156萬方，成交總金額516億元；2014年沈陽市土地成交213幅，成交占地面積1078萬方，成交總金額229億元；2015年截至12月16日，沈陽市土地成交142幅，成交占地面積649萬方，成交總金額111億元。
　　沈政辦發〔2015〕63號《沈陽市人民政府辦公廳關于做好商品房促銷工作的通知》指出，對已出讓但至今未按期交付土地的地塊，各區、縣（市）政府要切實做好征地等工作，保證于2015年底前交付凈地。對住房供應明顯偏多、去化周期未達到合理區間，或在建住宅用地規模過大的區、縣（市）暫停計劃供應。
　
高庫存下出路在哪兒
　　杜宏鵬表示，沈陽一些局部區域，由于動遷帶來的剛性需求由政府采購，這緩解了一些板塊很大的壓力。
　　上述通知也指出，沈陽市棚戶區改造和舊城區改建項目一律采用貨幣化補償或以政府團購商品住房、搭建服務平臺組織居民自主購房等方式安置，打通回遷安置和消化存量商品住房之間的通道。
　　杜宏鵬認為，市內的棚戶區改造、農村的城鎮化、農民工進城買房，短期內都有利于沈陽的庫存壓力的緩解。中期來講，大沈陽經濟區的發展，輻射到周邊城市，形成農村人口進入周邊城市，周邊城市人口流入沈陽的良性循環，對沈陽樓市有較大幫助。長遠來說，遼寧經濟的振興，帶來購買力的提升和信心的恢復，這對剛需入市帶來很大的支撐，但前提是經濟的好轉。
　　2010年4月，經國務院同意，國家發改委正式批復沈陽經濟區為國家新型工業化綜合配套改革試驗區。沈陽經濟區是以沈陽市為中心，在半徑百公里范圍內，涵蓋沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、阜新、遼陽、鐵嶺8個省轄市的新興經濟體。遼寧省提出，到2020年沈陽經濟區將基本實現區域經濟一體化，綜合實力達到中等發達國家水平，成為東北亞地區重要的經濟中心。
　　國務院去年8月份印發了《國務院關于近期支持東北振興若干重大政策舉措的意見》，意見指出，要結合新形勢、新要求，強化政策支持，創造良好政策環境，加大工作力度，確保各項政策措施落實到位。
　　中國城(cheng)市經濟(ji)學會(hui)(hui)副(fu)會(hui)(hui)長(chang)牛鳳瑞認為老工業基地(di)的(de)振(zhen)興，宏觀政策的(de)松(song)綁，對住房消費的(de)扶持，都(dou)會(hui)(hui)有利于沈(shen)陽(yang)樓市去化。沈(shen)陽(yang)在東(dong)北地(di)區來(lai)說，還是處于極(ji)化階段的(de)城(cheng)市，人口還在增加，但外來(lai)人口進駐數量，仍要(yao)取決于沈(shen)陽(yang)產(chan)業的(de)發展。