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廣州

廣州城市開發價值進退維谷：追趕深圳還是降為1.5線城市？

每經記者 區家彥

就在北(bei)京、上海、深圳(zhen)樓市炙(zhi)手(shou)可(ke)熱(re)之際，作為全國最(zui)早(zao)實(shi)現住房商品化(hua)的城(cheng)市之一(yi)，廣州樓市今(jin)年(nian)卻顯得有點落寞。

合(he)富輝(hui)煌最(zui)新發(fa)(fa)布(bu)的2016年(nian)(nian)樓(lou)市發(fa)(fa)展預測報告(gao)顯示，今年(nian)(nian)前(qian)11個(ge)月，北(bei)京(jing)、上海、深(shen)圳(zhen)新建商品房的價格漲幅(fu)(fu)分別為9.6%、19%、38%，只有廣州錄得3%的跌幅(fu)(fu)。

盡管(guan)廣州一度(du)被稱之為一線(xian)(xian)城市的價值(zhi)洼地，存在“補漲”概念，但近年來房價與北上(shang)(shang)深的差距反(fan)而進一步被拉大。在即將到來的2016年，廣州樓市到底(di)是迎頭趕上(shang)(shang)，還是將“降級”為1.5線(xian)(xian)城市？ 

高庫存抑制獲利能力

“今年以來(lai)，廣(guang)州的(de)(de)房(fang)價(jia)漲幅(fu)不(bu)(bu)僅明顯遜色于北京、上海(hai)兩個(ge)超級大(da)城市，甚至(zhi)被緊鄰(lin)的(de)(de)深圳遠遠超越，現在廣(guang)州的(de)(de)CBD珠(zhu)江(jiang)新城的(de)(de)新盤售價(jia)甚至(zhi)還比(bi)不(bu)(bu)上深圳的(de)(de)關外新盤”，廣(guang)州某開發商營銷總(zong)監向(xiang)《每日(ri)經濟新聞》記者感(gan)概。

根據記者從各地房管局整理(li)的房價(jia)數據顯(xian)示，2009年，深(shen)(shen)圳與廣州(zhou)的新建(jian)商品(pin)住宅銷(xiao)售均(jun)價(jia)分(fen)別為15111元/平(ping)方(fang)米與9346元/平(ping)方(fang)米，兩(liang)者的比值(zhi)為1.61：1。合富輝煌(huang)的數據則(ze)顯(xian)示，截至(zhi)今年前11個月，深(shen)(shen)圳與廣州(zhou)的新建(jian)商品(pin)住宅銷(xiao)售均(jun)價(jia)分(fen)別為32415元/平(ping)方(fang)米與17172元/平(ping)方(fang)米，兩(liang)者的比值(zhi)已經擴(kuo)大至(zhi)1.88：1。

體(ti)現在供求關系上，截至12月(yue)初，廣州的(de)庫存去化(hua)周期為16.5個月(yue)，不僅遠高(gao)于北京、上海、深圳(zhen)同(tong)期10.4個月(yue)、8.9個月(yue)、8個月(yue)的(de)去化(hua)周期，甚至還高(gao)于天津、南京、成都等二線城市。

與深(shen)(shen)圳(zhen)土地(di)存(cun)量已接近(jin)枯(ku)竭(jie)相(xiang)比(bi)，廣州(zhou)土地(di)供(gong)應(ying)(ying)充足(zu)。合富輝煌的統計數據(ju)顯示，2015年前11個月(yue)，廣州(zhou)市土地(di)成(cheng)交突破1000萬(wan)平方米(mi)(mi)(mi)，其中居住用(yong)地(di)成(cheng)交520萬(wan)平方米(mi)(mi)(mi)。與之(zhi)相(xiang)對，盡管深(shen)(shen)圳(zhen)今年計劃(hua)供(gong)應(ying)(ying)建設用(yong)地(di)達到(dao)1600萬(wan)平方米(mi)(mi)(mi)，但住宅(zhai)用(yong)地(di)供(gong)應(ying)(ying)僅為85萬(wan)平方米(mi)(mi)(mi)，這也意味著(zhu)未來廣州(zhou)的商(shang)品住宅(zhai)新增(zeng)供(gong)應(ying)(ying)壓力(li)將明顯大于深(shen)(shen)圳(zhen)。

“從四大一線城市來看，廣州樓市的結構性庫存最為嚴重”，合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，根據其統計發現，如果把今年的可售存量與明年的新增供應相疊加，2016年廣州全市商品房可售貨量達到19萬套，按照廣州下半年約8000套/月的去化速度計算，需要23個月以上才能完全去化，這也是廣州房價今年不溫不火的最重要原因。
　
人口流入在放慢

庫(ku)存壓力只(zhi)是(shi)表象，在廣(guang)州房價(jia)疲(pi)弱的(de)(de)背后，反映的(de)(de)是(shi)廣(guang)州經濟(ji)產(chan)業結構轉型并不理想(xiang)，人口吸納能力正在減弱。

新(xin)城控股高級副總裁歐陽捷(jie)向記者表示，他曾經對一(yi)線城市人(ren)(ren)口凈(jing)流入(ru)情(qing)況進行調(diao)查，結果發現，在(zai)2000~2010年(nian)(nian)(nian)間(jian)，廣州年(nian)(nian)(nian)均的人(ren)(ren)口凈(jing)流入(ru)為(wei)23.5萬人(ren)(ren)，但到了2011~2013年(nian)(nian)(nian)間(jian)，年(nian)(nian)(nian)均人(ren)(ren)口凈(jing)流入(ru)數量大幅下(xia)降至(zhi)7.5萬人(ren)(ren)，如果剔除(chu)正常的人(ren)(ren)口交替，人(ren)(ren)口凈(jing)流入(ru)幾乎停滯，這(zhe)也是廣州房價(jia)走(zou)勢疲弱的重要原因之一(yi)。

曾(ceng)經任職于(yu)廣(guang)州(zhou)(zhou)市國土房管(guan)局的(de)黎文江告訴(su)記者，以(yi)傳統商業(ye)(ye)起家的(de)廣(guang)州(zhou)(zhou)本身就不具(ju)備(bei)政(zheng)策與金融資源優勢。深(shen)圳近年(nian)來新興(xing)產業(ye)(ye)發展(zhan)迅猛，吸引(yin)了大量年(nian)輕人口，而以(yi)傳統產業(ye)(ye)為主的(de)廣(guang)州(zhou)(zhou)受到宏觀(guan)經濟(ji)下滑(hua)的(de)影響，新興(xing)產業(ye)(ye)基礎薄弱，產業(ye)(ye)資本積聚(ju)能力不強(qiang)，導致廣(guang)州(zhou)(zhou)對外來年(nian)輕人吸引(yin)力遜于(yu)深(shen)圳。

相(xiang)關數(shu)據顯(xian)示，深圳(zhen)適(shi)齡(ling)購房(fang)人群（25~44歲）占比(bi)達到50.8%，遠高于北京(jing)的35.2%、上(shang)海的29.6%和(he)廣(guang)州的39.9%。黎文江(jiang)表示，由于年輕人投資的需求(qiu)更大(da)，加(jia)上(shang)背靠證券市(shi)(shi)場，金融(rong)資本較為活躍，因(yin)此深圳(zhen)一直是全(quan)國樓(lou)市(shi)(shi)的風向標。與之相(xiang)對，廣(guang)州樓(lou)市(shi)(shi)基(ji)本以自(zi)住型需求(qiu)為主，在(zai)廣(guang)佛(fo)同城化之后，部分需求(qiu)還(huan)流(liu)向了(le)價格更低的佛(fo)山市(shi)(shi)，進一步加(jia)大(da)了(le)廣(guang)州樓(lou)市(shi)(shi)的供求(qiu)壓力。

根據歐(ou)陽捷(jie)的(de)(de)預(yu)測，從房(fang)地產市(shi)(shi)場(chang)的(de)(de)角度來(lai)看，北京(jing)與上(shang)海未(wei)來(lai)將成(cheng)為兩(liang)大超級一線城市(shi)(shi)，深(shen)圳也能(neng)(neng)坐穩一線城市(shi)(shi)的(de)(de)座(zuo)位，廣州如果(guo)無法(fa)在經濟結構上(shang)實(shi)現轉型(xing)，很可能(neng)(neng)會掉隊(dui)到(dao)1.5線城市(shi)(shi)，與杭州、成(cheng)都(dou)等市(shi)(shi)場(chang)并(bing)列(lie)。

“雖然廣州(zhou)樓市明年(nian)很(hen)難實(shi)現大的轉折，但政府推動經濟結構轉型的決心非常明顯”，黎文江(jiang)認為，根據(ju)廣州(zhou)市此(ci)前(qian)公(gong)布的第十(shi)三個五(wu)年(nian)規劃(hua)，提出建設(she)國(guo)(guo)(guo)際航運樞(shu)紐、國(guo)(guo)(guo)際航空(kong)樞(shu)紐、國(guo)(guo)(guo)際科技創新樞(shu)紐三大戰略樞(shu)紐，重點(dian)打造(zao)琶洲互聯網創新集(ji)聚區、國(guo)(guo)(guo)際金融(rong)城(cheng)、珠(zhu)江(jiang)新城(cheng)融(rong)合(he)發展的黃金三角區。如(ru)果計劃(hua)順利實(shi)施，廣州(zhou)樓市未來(lai)依然具備較大的潛(qian)力。