每經編輯｜李宇(yu)嘉    

◎李宇嘉

樓市“去庫存”再(zai)次(ci)成為國家領導人(ren)關注的問題，緣于樓市庫存持續攀升，形(xing)成對(dui)樓市先行(xing)指標（開(kai)發投資、新開(kai)工、拿地）的“拖(tuo)累”，并沖擊(ji)到“穩增長(chang)”和“調(diao)結構”戰略。

近期發布(bu)的(de)今年前11個月(yue)(yue)(yue)全國樓(lou)市宏(hong)觀數據顯示，1~11月(yue)(yue)(yue)份，全國商(shang)(shang)(shang)品房銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)和(he)銷(xiao)(xiao)售(shou)金額(e)同比(bi)分(fen)別(bie)增長7.4%和(he)15.6%。11月(yue)(yue)(yue)份，商(shang)(shang)(shang)品房銷(xiao)(xiao)售(shou)面(mian)積(ji)環(huan)比(bi)19.7%的(de)增速(su)也是過去幾年11月(yue)(yue)(yue)環(huan)比(bi)銷(xiao)(xiao)售(shou)增速(su)的(de)高點。但是，盡管樓(lou)市銷(xiao)(xiao)售(shou)火熱、資金寬(kuan)裕，開發商(shang)(shang)(shang)“加杠桿”的(de)積(ji)極(ji)性(xing)依(yi)然不足。

今(jin)年1~11月份，房地(di)產開(kai)發(fa)(fa)投(tou)資同(tong)比(bi)(bi)增長1.3%，增速比(bi)(bi)前10個月下滑0.7個百分點，11月單月的開(kai)發(fa)(fa)投(tou)資同(tong)比(bi)(bi)下降5.3%，連(lian)續4個月下滑；新開(kai)工(gong)面積累(lei)計(ji)同(tong)比(bi)(bi)回落14.7%；開(kai)發(fa)(fa)商(shang)土地(di)購置同(tong)比(bi)(bi)下降33.1%，繼續在尋底。“房熱(re)地(di)冷(leng)”、“下游熱(re)而上游冷(leng)”的不正常，根源恰恰在于庫存不斷攀(pan)升，顯(xian)示開(kai)發(fa)(fa)商(shang)正主動(dong)“去庫存”。

自2014年(nian)中開(kai)始，“去庫存(cun)”就成為(wei)樓(lou)(lou)市的(de)新主題(ti)，一(yi)年(nian)半以來，針對“去庫存(cun)”的(de)政策不(bu)可謂(wei)不(bu)多(duo)，但(dan)庫存(cun)高壓警報始終未能(neng)解除(chu)。一(yi)方面，這是因為(wei)銷(xiao)售和庫存(cun)“錯配”，銷(xiao)售回(hui)升(sheng)集中在(zai)一(yi)、二線城市，而(er)庫存(cun)卻(que)集中在(zai)三、四(si)線城市；另一(yi)方面，城鎮戶(hu)籍家庭(ting)人均住(zhu)房面積已經達到35平(ping)方米，基(ji)本住(zhu)房需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)總體得到滿足，盡管改善型住(zhu)房需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)將增加（2014年(nian)以來樓(lou)(lou)市回(hui)升(sheng)主要受改善型需(xu)(xu)求(qiu)(qiu)驅動(dong)），但(dan)以戶(hu)籍家庭(ting)住(zhu)房消費為(wei)主體的(de)樓(lou)(lou)市超(chao)高速增長(chang)期或已結(jie)束。

也(ye)就(jiu)是說(shuo)，即便未來政(zheng)策繼續(xu)扶持，由于戶籍家庭現(xian)有(you)或新(xin)增需求規模有(you)限，政(zheng)策激勵的邊際效應將(jiang)會(hui)衰(shuai)減。因(yin)此，樓市“去庫存(cun)”必須要另(ling)辟蹊徑，這就(jiu)要從我(wo)國城市化發展(zhan)的新(xin)階段說(shuo)起。

目(mu)前來看，本世(shi)紀初(chu)“入世(shi)”推動的(de)制造(zao)業繁榮(rong)、戶(hu)籍家庭公房改革推動的(de)樓(lou)市繁榮(rong)以(yi)及由樓(lou)市引發(fa)的(de)基建投(tou)資，是我國“投(tou)資推動型”經濟(ji)的(de)三股力量。

隨著人口紅利消退(tui)、房(fang)地(di)產大(da)周期(qi)下行(xing)開啟，“投(tou)資推(tui)(tui)動型”要向消費(fei)為主的(de)“內需推(tui)(tui)動型”經濟(ji)轉(zhuan)變(bian)。已經在城市(shi)有(you)穩定就業的(de)農民工，無疑要從原來“投(tou)資推(tui)(tui)動型”經濟(ji)下單純(chun)的(de)生產要素(su)，轉(zhuan)變(bian)為“內需推(tui)(tui)動型”經濟(ji)下的(de)生活(huo)和消費(fei)要素(su)。

由此(ci)判斷，農民(min)工(gong)也將是未(wei)來購房的(de)主體(ti)。住(zhu)房需求主體(ti)的(de)轉(zhuan)變，既是經濟發展規(gui)(gui)律(lv)(lv)使然，也是城(cheng)鎮化(hua)(hua)(hua)規(gui)(gui)律(lv)(lv)的(de)必然。因此(ci)，本(ben)次中共中央政治局會議著重(zhong)提出，要認(ren)識(shi)、尊重(zhong)、順(shun)應城(cheng)市(shi)(shi)發展規(gui)(gui)律(lv)(lv)，端正城(cheng)市(shi)(shi)發展指(zhi)導思想(xiang)，推進(jin)農民(min)工(gong)市(shi)(shi)民(min)化(hua)(hua)(hua)，加快提高戶籍人口(kou)城(cheng)鎮化(hua)(hua)(hua)率。也就是說，農民(min)工(gong)“市(shi)(shi)民(min)化(hua)(hua)(hua)”是我國新一輪城(cheng)鎮化(hua)(hua)(hua)的(de)應有之義(yi)，各級城(cheng)市(shi)(shi)主政者必須要清醒認(ren)識(shi)和尊重(zhong)這一客觀(guan)規(gui)(gui)律(lv)(lv)。

認識到這(zhe)一規律，我(wo)們就不(bu)能(neng)將(jiang)農(nong)民(min)工(gong)購房(fang)片面地理解為(wei)靠(kao)農(nong)民(min)工(gong)來為(wei)樓市“去庫(ku)存”，而是要站在(zai)經濟發展(zhan)新(xin)階段(duan)（內(nei)需主導(dao)）、城(cheng)鎮(zhen)化(hua)進入下(xia)半場(chang)（外來人口(kou)(kou)“市民(min)化(hua)”）的大(da)背景下(xia)，從(cong)“供給(gei)側”改革來釋(shi)放勞動要素(su)的活(huo)力（而不(bu)是原來的“需求(qiu)側”刺激），抓住(zhu)農(nong)民(min)工(gong)這(zhe)最后(hou)一塊人口(kou)(kou)紅(hong)利(li)、適(shi)齡(ling)購房(fang)紅(hong)利(li)，促進人口(kou)(kou)、產業(ye)在(zai)城(cheng)市聚集(ji)，構(gou)建和夯實內(nei)需社(she)會。

由(you)此，本(ben)次政治局會議提(ti)出，推進以滿足新市民為出發點(dian)的住(zhu)房(fang)制度改革，這正是看到(dao)了新一(yi)輪(lun)住(zhu)房(fang)需求釋(shi)放和“去庫(ku)存”的著眼點(dian)。

目前，農(nong)(nong)民(min)工(gong)在(zai)(zai)就業(ye)地購房比例(li)不(bu)足(zu)1%，但“返鄉置業(ye)”卻如(ru)火如(ru)荼。這意味(wei)著，在(zai)(zai)現有(you)的戶籍制度(du)下(xia)，融入城市(shi)(shi)生產和生活的農(nong)(nong)民(min)工(gong)，已經把(ba)家鄉附近的市(shi)(shi)縣作為其“最后一站”。可見，農(nong)(nong)民(min)工(gong)在(zai)(zai)城市(shi)(shi)的住房需求很旺盛。

因此(ci)(ci)，政(zheng)治(zhi)局會(hui)議提出(chu)，提高(gao)農(nong)(nong)民(min)工在城(cheng)市(shi)(shi)入(ru)戶的比例，此(ci)(ci)舉一方面在于降低農(nong)(nong)民(min)工市(shi)(shi)民(min)化的成本(ben)，另一方面在于將市(shi)(shi)民(min)化后(hou)的農(nong)(nong)民(min)工納入(ru)城(cheng)市(shi)(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)政(zheng)策范疇(chou)，享(xiang)受住(zhu)(zhu)房(fang)保障、公(gong)積金、住(zhu)(zhu)房(fang)補貼等優惠(hui)。只有以(yi)此(ci)(ci)為(wei)基礎的新住(zhu)(zhu)房(fang)制度，才能使農(nong)(nong)民(min)工購房(fang)不(bu)僅作為(wei)“去庫存(cun)”之(zhi)途，更作為(wei)我國構建內需型(xing)社會(hui)的基石。

（作者為深圳市房地產研(yan)究中(zhong)心研(yan)究員）