12月14日，保(bao)利地產發(fa)布公(gong)告稱(cheng)，經中國證券(quan)監(jian)督管理委(wei)員會“證監(jian)許(xu)可[2015]2570號”批復核準，獲(huo)準向合格投資者公(gong)開發(fa)行面值總額不超過150億元(yuan)（含150億元(yuan)）的(de)公(gong)司(si)債券(quan)。

據記(ji)者根據Wind資訊統(tong)計數據顯示(shi)，截至12月14日，今年(nian)年(nian)內，上市房企(qi)總(zong)計發行(xing)公司債2974.06億(yi)元(yuan)，與去年(nian)同期的153.97億(yi)元(yuan)相比，同比暴漲18倍。

對此，易居研究院(yuan)智庫中心研究總監嚴躍進(jin)接受記者采訪(fang)時表示，今年公(gong)司債發行門檻(jian)降低。此外，在房企資(zi)金面持續改(gai)善的(de)情況(kuang)下，希望(wang)通(tong)過公(gong)司債的(de)發行來為(wei)明年戰(zhan)略擴(kuo)張補充資(zi)金。

更重要的(de)是(shi)，除了補(bu)充(chong)流動資(zi)金外，上市公司一反常(chang)態(tai)動輒發行規模高達上百億元的(de)公司債(zhai)(zhai)的(de)背后(hou)，實際上是(shi)置換高息(xi)債(zhai)(zhai)，降低(di)融資(zi)成本，優(you)化債(zhai)(zhai)務結構。

年內公司債發行規模近3000億元

根據(ju)上(shang)(shang)述統計表顯示，截(jie)至12月14日，上(shang)(shang)市房企總計發行了242筆公司債(zhai)，去年(nian)同(tong)期則為23筆；發行總額為2974.06億(yi)元，與去年(nian)同(tong)期的153.97億(yi)元相比，同(tong)比暴(bao)漲18倍。

從單(dan)筆發(fa)行(xing)規模來看(kan)，2014年，單(dan)筆發(fa)行(xing)額度最高的(de)為20億元(yuan)(yuan)，今年則為65億元(yuan)(yuan)，而且單(dan)筆發(fa)行(xing)額度超(chao)過20億元(yuan)(yuan)的(de)有67筆。

從發行主體來看，2014年(nian)發行公司債多(duo)是A股(gu)資本市場上(shang)的(de)中小房(fang)企，而今年(nian)千億元(yuan)量級房(fang)企則加入進來，而且動輒規(gui)(gui)模就超(chao)過100億元(yuan)。據記者不完全統計，綠地、恒(heng)大(da)、遠洋(yang)等房(fang)企發行公司債總規(gui)(gui)模都超(chao)過100億元(yuan)。

以(yi)昨日獲批(pi)的保利(li)(li)地產來看，其公(gong)(gong)司(si)(si)債(zhai)(zhai)獲批(pi)規模為(wei)150億元。12月14日，根據保利(li)(li)地產公(gong)(gong)告(gao)顯示(shi)，根據《保利(li)(li)房地產（集團）股(gu)份有(you)限公(gong)(gong)司(si)(si)公(gong)(gong)開發行(xing)2015年公(gong)(gong)司(si)(si)債(zhai)(zhai)券（第(di)一(yi)期）發行(xing)公(gong)(gong)告(gao)》，該期債(zhai)(zhai)券分為(wei)兩個品種(zhong)，品種(zhong)一(yi)為(wei)5年期，附第(di)3年末(mo)(mo)發行(xing)人調(diao)整票面利(li)(li)率(lv)選擇權和投(tou)資者(zhe)回售(shou)選擇權；品種(zhong)二為(wei)7年期，附第(di)5年末(mo)(mo)發行(xing)人調(diao)整票面利(li)(li)率(lv)選擇權和投(tou)資者(zhe)回售(shou)選擇權。

據悉，該(gai)期債券發行工作(zuo)已于2015年12月11日(ri)結束(shu)，品種(zhong)一最終發行規模(mo)為30億(yi)元，最終票(piao)面(mian)利率(lv)為3.40%；品種(zhong)二最終發行規模(mo)為20億(yi)元，最終票(piao)面(mian)利率(lv)為3.68%。

而從發行(xing)公(gong)司債募(mu)資(zi)資(zi)金(jin)(jin)(jin)的用途來看(kan)，多(duo)用于補充流(liu)動資(zi)金(jin)(jin)(jin)、拿地擴張以及(ji)(ji)償還舊有債務。例如，保利地產表示，發行(xing)的公(gong)司債券募(mu)集資(zi)金(jin)(jin)(jin)扣除發行(xing)費用后擬用于償還金(jin)(jin)(jin)融機構借(jie)款、補充流(liu)動資(zi)金(jin)(jin)(jin)及(ji)(ji)適用的法律法規允許的其他用途。

置換高息債

事(shi)實(shi)上(shang)，公(gong)司(si)(si)債發行(xing)規模(mo)暴增(zeng)的(de)背(bei)后，是(shi)相(xiang)關部門的(de)放(fang)行(xing)。據記者了解，今(jin)年1月份，中(zhong)國證監會放(fang)寬境(jing)內(nei)債券(quan)發行(xing)主(zhu)體(ti)限制，將(jiang)發行(xing)主(zhu)體(ti)由境(jing)內(nei)上(shang)市公(gong)司(si)(si)及境(jing)外上(shang)市的(de)境(jing)內(nei)公(gong)司(si)(si)，擴大至(zhi)所(suo)有(you)公(gong)司(si)(si)制法人。在此背(bei)景(jing)下，尤其對房地產企業來說，規模(mo)的(de)快(kuai)速擴張致使一些房企信用評級(ji)提(ti)升，境(jing)內(nei)主(zhu)體(ti)評級(ji)增(zeng)加后，發行(xing)債券(quan)的(de)難(nan)度和(he)利率都將(jiang)所(suo)有(you)降低。

而作(zuo)為(wei)(wei)首先(xian)嘗試走(zou)通(tong)這(zhe)一(yi)渠道的(de)第一(yi)批(pi)上市房企(qi)中的(de)龍湖地產而言，其(qi)曾表示，“內地債(zhai)券市場逐步放寬限(xian)制，為(wei)(wei)企(qi)業提供了更為(wei)(wei)多元的(de)融資(zi)選擇(ze)。此(ci)次龍湖透過(guo)境內附屬(shu)嘗試發行境內債(zhai)券，可助集(ji)團拓寬融資(zi)渠道，進一(yi)步優(you)化借貸成本、拉長集(ji)團負債(zhai)的(de)借款年限(xian)、增強財(cai)務(wu)實力，同時也在一(yi)定程度上規避了境外融資(zi)的(de)匯(hui)率風險”。

對此，嚴躍進(jin)也(ye)向記(ji)者表(biao)示，從(cong)資金成本上(shang)看，今年貨幣政(zheng)策持續(xu)寬松的情(qing)況(kuang)下(xia)，房企(qi)的發債(zhai)成本在降(jiang)低。

記者(zhe)也在(zai)上述統計表中發現，在(zai)發行(xing)利率方面，2014年，最低(di)發行(xing)利率為(wei)5.4%，最高為(wei)10%；而2015年至今，最低(di)發行(xing)利率為(wei)3.4%，最高為(wei)10.5%。

值得注(zhu)意的是(shi)，保利和中海發行(xing)公司(si)(si)債(zhai)的票(piao)面(mian)利率最低(di)(di)，同為(wei)3.4%，這基本是(shi)資(zi)(zi)本市場中最低(di)(di)的融資(zi)(zi)成本，豈會不(bu)成為(wei)房企爭相追逐大規(gui)模借債(zhai)的原(yuan)因。而(er)在(zai)上(shang)述242筆(bi)公司(si)(si)債(zhai)中，有112筆(bi)發行(xing)利率低(di)(di)于6%，占比(bi)高達46%以上(shang)。

顯然，在市場可以融(rong)到低成(cheng)本的資金，又無需承擔匯率風險，且其還(huan)款周期與房(fang)地產項目開發周期匹配度又較高，無疑(yi)，這是上市房(fang)企(qi)大批量(liang)、大規模(mo)進(jin)場發債的最重要理由。

在遠洋(yang)地產8月中旬的(de)發債(zhai)公(gong)告中可知，“償還(huan)現(xian)有債(zhai)務及補足一般營運資金”，這是遠洋(yang)地產發行公(gong)司債(zhai)募集資金的(de)主要用途。

事實上(shang)，這也是眾多房(fang)企發行(xing)公司債(zhai)(zhai)的主(zhu)要用途。通過(guo)上(shang)述數據可(ke)知，公司債(zhai)(zhai)利(li)率水平較低，甚至(zhi)低于長期銀行(xing)借款，房(fang)企可(ke)以(yi)通過(guo)“借新債(zhai)(zhai)還(huan)舊債(zhai)(zhai)”的方式降(jiang)低融資成本、調整(zheng)債(zhai)(zhai)務(wu)結(jie)構。

不(bu)過，嚴躍進(jin)也向本報記者直言，上市房(fang)企大(da)(da)規模的發(fa)債(zhai)行為，一定程度上會(hui)提升大(da)(da)房(fang)企在(zai)戰略擴張(zhang)方面競(jing)爭力，但會(hui)擠壓中小房(fang)企的發(fa)展空間。