央行(xing)今(jin)年(nian)5次(ci)降(jiang)息，對于“房奴”來說，月(yue)供負(fu)擔得到了一定程度(du)的降(jiang)低。然(ran)而因(yin)為銀行(xing)的合同規定，大部(bu)分的老房奴需要在次(ci)年(nian)也就(jiu)是2016年(nian)1月(yue)份起才能享受(shou)到降(jiang)息帶來的減負(fu)福利。

據《證券(quan)日報》記者(zhe)計算，如(ru)果貸(dai)款(kuan)人在今(jin)年(nian)3月份以(yi)前獲得貸(dai)款(kuan)，按照(zhao)6.15%的貸(dai)款(kuan)基(ji)準利率，期限20年(nian)額度100萬元(yuan)貸(dai)款(kuan)的月供需要7251元(yuan)，而從明年(nian)伊始，累計了5次的降(jiang)息效(xiao)果將(jiang)顯現，貸(dai)款(kuan)者(zhe)也將(jiang)因此每月少(shao)還700余(yu)元(yuan)。

央行數據顯(xian)示，11月份，住戶中長期貸(dai)款增加(jia)3278億元，較10月份的1998億元大幅增加(jia)，相較去年同期的1830億元也增長明顯(xian)。瑞銀證券中國首(shou)席經濟(ji)學家汪濤認(ren)為，這可能表明，隨著房(fang)地產銷售(shou)回(hui)暖，居民房(fang)貸(dai)也較快(kuai)增長。

“老房奴”減負

今年，央(yang)行分(fen)別于(yu)3月(yue)份、5月(yue)份、6月(yue)份、8月(yue)份和10月(yue)份共進行了5次降(jiang)息(xi)，對于(yu)準備出(chu)手買房的(de)朋友，10月(yue)24日(ri)后申請房貸(dai)的(de)可按最新(xin)的(de)4.9%利率(lv)(lv)（5年至(zhi)30年）計算。而基(ji)準利率(lv)(lv)從(cong)3月(yue)份也6.15%一路降(jiang)至(zhi)4.9%，降(jiang)幅(fu)高達20%。

公(gong)積(ji)金方面，由于10月24日的降(jiang)息中，個人住(zhu)房公(gong)積(ji)金貸款(kuan)利率(lv)未作(zuo)調整，公(gong)積(ji)金貸款(kuan)利率(lv)今年經歷了(le)4次(ci)下調，五(wu)年以上個人住(zhu)房公(gong)積(ji)金的貸款(kuan)利率(lv)，從年初的4.25%降(jiang)低到(dao)了(le)目前(qian)的3.25%。

然(ran)而，按照銀行(xing)合同約定，目前已經享受到(dao)降息成果的購房(fang)人(ren)并不多，大部分購房(fang)人(ren)仍然(ran)按照既定合同進(jin)行(xing)還本付息。

《證券日(ri)報(bao)》記者了(le)解到(dao)，目(mu)(mu)前各家銀(yin)行(xing)的(de)房貸(dai)政策，在降(jiang)息或者加(jia)息的(de)情況下，房貸(dai)利(li)率(lv)調(diao)整有三種(zhong)方式。一種(zhong)是(shi)次(ci)(ci)(ci)年(nian)(nian)(nian)調(diao)，銀(yin)行(xing)利(li)率(lv)調(diao)整后(hou)，次(ci)(ci)(ci)年(nian)(nian)(nian)1月1日(ri)開始執行(xing)新(xin)利(li)率(lv)；一種(zhong)是(shi)按年(nian)(nian)(nian)度調(diao)，從貸(dai)款人(ren)的(de)貸(dai)款日(ri)期算起，一年(nian)(nian)(nian)之后(hou)予以調(diao)息；一種(zhong)是(shi)次(ci)(ci)(ci)月調(diao)息，即在利(li)率(lv)調(diao)整后(hou)的(de)次(ci)(ci)(ci)月執行(xing)新(xin)的(de)利(li)率(lv)水(shui)平。目(mu)(mu)前，大(da)部分銀(yin)行(xing)約定調(diao)整于次(ci)(ci)(ci)年(nian)(nian)(nian)生效，所以大(da)部分人(ren)的(de)月供將(jiang)從明年(nian)(nian)(nian)1月份開始下降(jiang)。

根(gen)據最(zui)新的(de)房(fang)貸利(li)率，以購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)貸款(kuan)100萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)、期限20年為例，按(an)照等額(e)本息(xi)(xi)的(de)還款(kuan)方式(shi)，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)需要總共(gong)支(zhi)出57萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)的(de)利(li)息(xi)(xi)，月供(gong)(gong)6544元(yuan)(yuan)(yuan)；而如果按(an)照5次(ci)降息(xi)(xi)前(qian)的(de)利(li)率6.15%計算，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)總共(gong)需要支(zhi)出74萬(wan)元(yuan)(yuan)(yuan)利(li)息(xi)(xi)，月供(gong)(gong)7251元(yuan)(yuan)(yuan)。也就是說，購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)從明年開始，每月將減負707元(yuan)(yuan)(yuan)。

銀行業(ye)人(ren)士提(ti)醒，對于(yu)采用等額本息還款的(de)客戶，由(you)于(yu)要(yao)重新分段(duan)計(ji)息，2016年(nian)(nian)1月(yue)(yue)(yue)份月(yue)(yue)(yue)供可能(neng)會(hui)多一(yi)些。比如2016年(nian)(nian)1月(yue)(yue)(yue)15日(ri)(ri)為還貸日(ri)(ri)，對于(yu)2015年(nian)(nian)12月(yue)(yue)(yue)16日(ri)(ri)至12月(yue)(yue)(yue)31日(ri)(ri)的(de)利息要(yao)按照(zhao)2015年(nian)(nian)計(ji)算，2016年(nian)(nian)1月(yue)(yue)(yue)1日(ri)(ri)至1月(yue)(yue)(yue)15日(ri)(ri)按照(zhao)新利率(lv)計(ji)算。

按照等額本息還款法，在每月還款金(jin)(jin)額不變的情況下，由于2016年要還的利息下降，本金(jin)(jin)自然(ran)上升(sheng)，下降的利息和(he)增長的本金(jin)(jin)抵消，多(duo)出來的錢實(shi)際上是多(duo)還的本金(jin)(jin)。2月份以(yi)后，貸款月供就恢復(fu)正常(chang)，會比(bi)2015年低。因此，銀行(xing)人士提醒(xing)，在2016年1月份還款日(ri)之前，多(duo)存一(yi)些本金(jin)(jin)，以(yi)備還款使用。

部分銀行京城房貸暫無額度

根(gen)據(ju)(ju)安居(ju)客相關監測數據(ju)(ju)，11月份(fen)，住房成交面積持續(xu)走高，“北上(shang)廣”已進入(ru)改善(shan)型住房時代(dai)。

截(jie)至11月(yue)(yue)(yue)28日，北京市11月(yue)(yue)(yue)份(fen)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)5104套，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)達640864平米(mi)，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量與10月(yue)(yue)(yue)份(fen)同(tong)期(qi)的5528套相比(bi)(bi)，略有下(xia)滑，但(dan)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)與10月(yue)(yue)(yue)份(fen)同(tong)期(qi)的591208平米(mi)相比(bi)(bi)，卻增(zeng)(zeng)長不少。上海累(lei)計(ji)出售10994套新房，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)達1351917平米(mi)，而10月(yue)(yue)(yue)份(fen)同(tong)期(qi)的出售10318套，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)1241007平米(mi)，增(zeng)(zeng)幅(fu)明顯(xian)。廣州11月(yue)(yue)(yue)份(fen)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)數據同(tong)樣(yang)高(gao)于10月(yue)(yue)(yue)份(fen)同(tong)期(qi)，累(lei)計(ji)出售7619套新房，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)890730平米(mi)，而上月(yue)(yue)(yue)同(tong)期(qi)的出售7091套，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)面(mian)(mian)積(ji)為(wei)790138平米(mi)。

隨著成(cheng)交走高，銀行房貸(dai)在年(nian)底也依舊給力。根據(ju)融360數據(ju)，雖然(ran)到(dao)了年(nian)關，但是(shi)各(ge)家銀行對于房貸(dai)業務基(ji)本沒(mei)有調整，大(da)部(bu)分銀行仍然(ran)延續了此(ci)前(qian)的優惠(hui)政(zheng)策(ce)，基(ji)準利(li)率的八(ba)八(ba)折(zhe)為主流房貸(dai)利(li)率，少部(bu)分銀行則(ze)提供八(ba)五(wu)折(zhe)或八(ba)二折(zhe)的利(li)率。

不過《證券日報》記(ji)者也發現，有兩家股份(fen)(fen)制銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)北(bei)京(jing)(jing)地區分行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)目前暫(zan)無房(fang)貸(dai)額度，這表明(ming)兩家銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)在北(bei)京(jing)(jing)暫(zan)停了(le)房(fang)貸(dai)業務。本報記(ji)者致(zhi)電這兩家銀(yin)行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)北(bei)京(jing)(jing)地區的(de)(de)相關支行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)，也得到了(le)暫(zan)時不能辦理房(fang)貸(dai)業務的(de)(de)答復，客服(fu)人員表示，“明(ming)年1月份(fen)(fen)開始，可以再致(zhi)電進行(xing)(xing)(xing)(xing)(xing)業務咨詢”。

鏈家地(di)產(chan)一名經紀人則對本報記(ji)者表示，近期大部分(fen)銀行仍(reng)然正常辦(ban)理業務，也沒有(you)出現(xian)審批(pi)時間拉長、暫緩放(fang)款的現(xian)象，農(nong)行、北京農(nong)商(shang)行等審批(pi)較快，如果通過房產(chan)中(zhong)介的合作通道，放(fang)款期限是(shi)可以保證的。