每經編(bian)輯｜每經記(ji)者 胡(hu)健 李智    

去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)！12月(yue)14日的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)央政治(zhi)局(ju)(ju)會(hui)(hui)議，再(zai)次(ci)將(jiang)樓(lou)市去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)作(zuo)為重點內(nei)容來討論。按時下的(de)(de)(de)流行語來說：重要(yao)的(de)(de)(de)事情說三遍，而自11月(yue)以來，高層關于(yu)樓(lou)市去(qu)庫(ku)存(cun)(cun)的(de)(de)(de)表態已經(jing)不止三遍了，可(ke)見其重要(yao)性(xing)。通常而言，這(zhe)個時點的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)央政治(zhi)局(ju)(ju)會(hui)(hui)議都是為即將(jiang)召開(kai)的(de)(de)(de)中(zhong)(zhong)央經(jing)濟工作(zuo)會(hui)(hui)議定調，因(yin)此房(fang)地產行業的(de)(de)(de)問題或(huo)將(jiang)是明年(nian)經(jing)濟工作(zuo)的(de)(de)(de)重要(yao)內(nei)容。

會議明確提(ti)到，要化解(jie)房地(di)(di)產庫(ku)存，通過加快農民(min)工市(shi)(shi)民(min)化，推進以滿足(zu)新市(shi)(shi)民(min)為出發點的(de)(de)(de)住房制度(du)改革，擴(kuo)大(da)(da)有(you)效(xiao)需求，穩定房地(di)(di)產市(shi)(shi)場。所(suo)謂(wei)新市(shi)(shi)民(min)，是(shi)農村進城務工人(ren)員、城市(shi)(shi)下崗人(ren)員和兼職的(de)(de)(de)異(yi)地(di)(di)在校大(da)(da)學(xue)生等(deng)群(qun)體的(de)(de)(de)集合。

社科院財經(jing)(jing)院所(suo)(suo)長(chang)(chang)助理倪鵬飛(fei)告(gao)訴(su)《每日(ri)經(jing)(jing)濟新(xin)聞》記者，因為(wei)單(dan)靠固有的(de)存量需求(qiu)，無法化解巨大的(de)庫存，同時保(bao)持投資持續增長(chang)(chang)，所(suo)(suo)以，必須迅速打開需求(qiu)的(de)新(xin)空間，農民(min)工為(wei)主的(de)新(xin)市民(min)群(qun)體購房是去庫存、穩投資的(de)最(zui)大新(xin)需求(qiu)。

政治局會議點題去庫存

11月，中(zhong)央多次提出(chu)(chu)“去庫存促消費”。中(zhong)指院報告分析，雖然(ran)今年以(yi)來中(zhong)央及(ji)地方出(chu)(chu)臺(tai)一系列措施，但由于(yu)其(qi)市(shi)場后續(xu)需求(qiu)乏(fa)力，提振作用有限(xian)。

此時，中央政(zheng)治局會議再次提到(dao)化解(jie)房地(di)產(chan)(chan)庫存，可見(jian)樓市庫存對經濟運行的(de)(de)影(ying)(ying)響(xiang)。瑞銀首席經濟學家汪(wang)濤告(gao)訴《每日經濟新聞》記者，經濟下行承受(shou)的(de)(de)最主(zhu)要(yao)壓力(li)來自(zi)于(yu)房地(di)產(chan)(chan)建設的(de)(de)調整及(ji)其對工業(ye)、礦業(ye)投資的(de)(de)負面影(ying)(ying)響(xiang)。

根據國家統計局數據，截(jie)至11月末，全國商品(pin)房(fang)(fang)(fang)待售面(mian)(mian)積69637萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，比10月末增加1004萬平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，處于歷史高位。而中(zhong)(zhong)國社會(hui)科(ke)學院(yuan)財經戰(zhan)略研究(jiu)院(yuan)、中(zhong)(zhong)國社會(hui)科(ke)學院(yuan)城市(shi)與(yu)競爭力研究(jiu)中(zhong)(zhong)心(xin)日(ri)前發(fa)布的《中(zhong)(zhong)國住(zhu)房(fang)(fang)(fang)發(fa)展報告2015-2016》稱，自2009年以來，房(fang)(fang)(fang)地產市(shi)場高漲(zhang)帶動住(zhu)房(fang)(fang)(fang)開(kai)工、施工面(mian)(mian)積大(da)幅攀升(sheng)，導致(zhi)供給出現階段性(xing)(xing)和(he)結(jie)構性(xing)(xing)嚴重過剩(sheng)。預計2015年商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)總庫存(cun)達(da)39.96億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。倪(ni)鵬飛(fei)測(ce)算的數據和(he)結(jie)論為：2015年商品(pin)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)過剩(sheng)庫存(cun)高達(da)21億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，其中(zhong)(zhong)現房(fang)(fang)(fang)過剩(sheng)1億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，期房(fang)(fang)(fang)過剩(sheng)19.923億(yi)平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)。

汪濤(tao)認為(wei)，由于三、四(si)、五線城市庫存(cun)非常(chang)高，開(kai)發(fa)商仍(reng)然非常(chang)謹慎(shen)，要到明(ming)年(nian)年(nian)中，才(cai)能出(chu)現(xian)(xian)新開(kai)工的持續好轉。她說，明(ming)年(nian)房地產(chan)新開(kai)工將(jiang)出(chu)現(xian)(xian)零增長(chang)，較去年(nian)和(he)(he)今年(nian)的大幅負增長(chang)明(ming)顯(xian)(xian)改(gai)善。但即(ji)使明(ming)年(nian)新開(kai)工明(ming)顯(xian)(xian)好轉，對宏觀層(ceng)面(mian)更重(zhong)要的在建面(mian)積(ji)和(he)(he)房地產(chan)投資(zi)仍(reng)將(jiang)下行，“整(zheng)體建設(she)規模和(he)(he)房地產(chan)開(kai)發(fa)投資(zi)要出(chu)現(xian)(xian)探底反彈，還(huan)要一兩年(nian)的時間”。

針對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市(shi)場，此前(qian)國土(tu)部(bu)、住(zhu)(zhu)建部(bu)曾(ceng)發文提出優化(hua)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)及用地(di)規模、結構，未開發房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產用地(di)轉(zhuan)型(xing)利用，已(yi)有庫存轉(zhuan)化(hua)為(wei)保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)源等(deng)。將商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和保障(zhang)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)打(da)通，實行貨(huo)(huo)(huo)幣化(hua)安置成為(wei)最主要(yao)的辦法。有機構測(ce)算，在執行貨(huo)(huo)(huo)幣化(hua)安置政策的情況下，貨(huo)(huo)(huo)幣補貼釋(shi)放了棚戶(hu)區居民對(dui)現有商(shang)品(pin)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)的大(da)量需求。保守(shou)估(gu)計，截至2017年末，棚改(gai)貨(huo)(huo)(huo)幣化(hua)安置至少(shao)可以(yi)吸收(shou)50%以(yi)上的商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)宅(zhai)(zhai)待售面(mian)積。

農民工將成購房主力

此次中(zhong)央政(zheng)治局(ju)會(hui)議明確(que)要求推進以(yi)滿足新市(shi)民為出(chu)發點的住房制度改革，該如何(he)理解(jie)？

住房(fang)問題便是城鎮(zhen)(zhen)化質(zhi)量(liang)不高的原因之一(yi)。今年11月，習近(jin)(jin)平(ping)總書記在就“‘十三五’規劃”起草情(qing)況說明時表(biao)示，按(an)照(zhao)常住人(ren)口(kou)(kou)計算，我國城鎮(zhen)(zhen)化率(lv)已經(jing)接近(jin)(jin)55%，城鎮(zhen)(zhen)常住人(ren)口(kou)(kou)達到7.5億。但城鎮(zhen)(zhen)化質(zhi)量(liang)并(bing)不高，這(zhe)7.5億人(ren)口(kou)(kou)中(zhong)包括2.5億以農民工為(wei)主體的外來常住人(ren)口(kou)(kou)。

從就業(ye)看，目(mu)前1.7億外(wai)(wai)出農民工69.1%在地(di)級(ji)及以(yi)下(xia)城(cheng)鎮就業(ye)，但根據(ju)國家統計(ji)局對農民工調查報告的(de)(de)數據(ju)，2014年外(wai)(wai)出農民工購(gou)房(fang)(fang)人(ren)口占總體(ti)人(ren)口的(de)(de)1%，中央財(cai)經(jing)領(ling)導小組辦公室(shi)副主任楊偉民分析說，上(shang)一輪(lun)住(zhu)房(fang)(fang)制度(du)改革在1998年，主要是以(yi)城(cheng)鎮戶(hu)(hu)籍(ji)(ji)人(ren)口的(de)(de)公有(you)住(zhu)房(fang)(fang)產權化為(wei)主要方向(xiang)。如今城(cheng)鎮戶(hu)(hu)籍(ji)(ji)家庭的(de)(de)人(ren)均(jun)住(zhu)房(fang)(fang)面積為(wei)34平方米，住(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求基本(ben)得到(dao)滿足(zu)，但外(wai)(wai)地(di)非戶(hu)(hu)籍(ji)(ji)人(ren)口擁有(you)的(de)(de)房(fang)(fang)子很(hen)少，所(suo)以(yi)戶(hu)(hu)改還會引發龐大的(de)(de)住(zhu)房(fang)(fang)需(xu)求。

《中國住房(fang)發展報告2015-2016》測算稱，按照(zhao)未(wei)來5年(nian)1億人城鎮化計算，如果(guo)70%的家庭人口(kou)在(zai)城鎮購(gou)房(fang)（人均33.3平方米(mi)），每年(nian)以農民工(gong)為主(zhu)體(ti)的購(gou)房(fang)需求可達4.6億平方米(mi)，未(wei)來5年(nian)總共23.1億平方米(mi)。倪鵬飛認為，應該將“支持農民工(gong)購(gou)房(fang)，開辟新(xin)需求”作(zuo)為主(zhu)攻點(dian)，立即采取果(guo)斷措施予以重(zhong)點(dian)突(tu)破。

倪(ni)鵬飛(fei)說，目前庫存積壓主要集中在(zai)地(di)級及以下城(cheng)(cheng)(cheng)市。從(cong)購(gou)(gou)買力看，根據農民工在(zai)不同行政級別城(cheng)(cheng)(cheng)市購(gou)(gou)房(fang)的房(fang)價收入比(bi)測算：除省會(hui)以上城(cheng)(cheng)(cheng)市外，如有住(zhu)房(fang)抵押貸款(kuan)支持，再(zai)加上相關的配套措施(shi)，多數(shu)農民工家庭(ting)有能力在(zai)地(di)級及以下城(cheng)(cheng)(cheng)市購(gou)(gou)房(fang)落(luo)戶(hu)。他建議：探索實(shi)(shi)施(shi)商品房(fang)共(gong)有產權制度(du)，實(shi)(shi)施(shi)住(zhu)房(fang)產權分割出售(shou)；全(quan)面(mian)推進并完善居住(zhu)證制度(du)，凡是購(gou)(gou)房(fang)者不再(zai)考(kao)慮(lv)就業或者交(jiao)納社保(bao)的年限，享受和(he)戶(hu)籍(ji)居民平(ping)等的公共(gong)服務和(he)基礎設施(shi)以及建立普惠住(zhu)房(fang)金(jin)融(rong)制度(du)，實(shi)(shi)現政策性和(he)商業性覆蓋農民工等。

一位(wei)接近(jin)決策(ce)層的人(ren)士還告訴《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記者(zhe)，還應當研究擴大公積金(jin)繳存基本面，將農民(min)工納入公積金(jin)繳存范圍，加(jia)大公積金(jin)對購房的支(zhi)持力度，方(fang)便農民(min)貸(dai)款，以及對新(xin)市(shi)民(min)購房予以貼息(xi)、免(mian)稅等政策(ce)。

這還(huan)需要(yao)一系(xi)列配套改革(ge)跟(gen)進。中國房(fang)(fang)地(di)產業協會原副(fu)會長(chang)朱(zhu)中一說，要(yao)通過戶籍(ji)制度改革(ge)、計劃生育(yu)政策調(diao)整、開展農(nong)村(cun)承(cheng)包(bao)土地(di)的經營(ying)權和農(nong)民住(zhu)房(fang)(fang)財產權依法有償轉讓和抵(di)押貸款的試點等，讓更多符合條件的農(nong)業轉移人口和城鎮居民在(zai)城鎮購(gou)房(fang)(fang)和租(zu)房(fang)(fang)，釋(shi)放改革(ge)政策紅利。

地產股預期明顯提升

而在資本市場，地(di)產(chan)股(gu)似乎(hu)長(chang)期處于一種尷(gan)尬的(de)(de)地(di)位。在過去數年(nian)時間，即(ji)使業績向好(hao)，地(di)產(chan)股(gu)也(ye)難以獲得資金的(de)(de)追(zhui)捧。然而近期以來，伴隨著(zhu)萬科A遭遇連(lian)續舉牌，地(di)產(chan)股(gu)受到了(le)越來越多的(de)(de)關注(zhu)。

對于高層關于樓市(shi)(shi)問題多次(ci)發聲，華融證券(quan)就(jiu)表(biao)示，2016年政策重點在(zai)于去庫(ku)存(cun)。高層多次(ci)提及房(fang)地(di)(di)產庫(ku)存(cun)問題，房(fang)地(di)(di)產去庫(ku)存(cun)政策將陸續出臺。未來(lai)房(fang)地(di)(di)產政策空間較大，可以采取多種手段刺激房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)需求(qiu)，控制房(fang)地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)供應，庫(ku)存(cun)狀況改(gai)善(shan)有助于降低我國房(fang)地(di)(di)產行業整體風(feng)險。

華融證券還指出，當前(qian)政策對去庫(ku)存的(de)(de)支(zhi)持力度越來(lai)越大，隨著(zhu)新開工(gong)的(de)(de)收縮，未來(lai)庫(ku)存消化的(de)(de)速度將(jiang)加快，市場供過于求的(de)(de)狀況(kuang)將(jiang)有(you)所(suo)緩解，預(yu)計2016年下半年開始，投資增速將(jiang)逐步回升。

“高(gao)層的頻(pin)頻(pin)發聲(sheng)，有(you)望(wang)讓市場對地產(chan)股(gu)的預期(qi)得(de)到明顯提升(sheng)”。一(yi)位(wei)私募人士對記者表示，地產(chan)股(gu)已經從曾經的調控陰霾(mai)，走向了政(zheng)策“蜜月期(qi)”。從短(duan)期(qi)來(lai)，向好的市場預期(qi)有(you)望(wang)吸(xi)引更(geng)多的資金關注地產(chan)股(gu)，但是從中長期(qi)來(lai)看，一(yi)方面是未(wei)來(lai)能否出(chu)臺具體的政(zheng)策利好，帶動(dong)房(fang)地產(chan)行業的持續(xu)回暖。此外，上市房(fang)企的轉型，也是未(wei)來(lai)板塊的一(yi)大看點。

華融(rong)證(zheng)券指出，庫存狀況改善降低行業(ye)(ye)風險(xian)，房(fang)地產(chan)量價(jia)平穩(wen)回(hui)升有助(zhu)于上市公(gong)司業(ye)(ye)績穩(wen)步增長。區域成長仍(reng)將(jiang)是房(fang)地產(chan)板(ban)塊重要的主題(ti)投(tou)資機會，房(fang)地產(chan)服(fu)務作為成長性子板(ban)塊，未來(lai)仍(reng)將(jiang)給(gei)予上市公(gong)司業(ye)(ye)務快速擴(kuo)張的空間，保利地產(chan)、華夏幸福和世聯(lian)行就(jiu)值得關注(zhu)。