每經(jing)編輯｜王杰(jie)    

每經記者 王杰

寒(han)冬(dong)已至(zhi)，北京(jing)的豪宅市場卻一(yi)片火熱(re)。

近日，位于(yu)北京西三環的懋源·釣(diao)云臺迎來(lai)首次開盤，當(dang)天共實現認購(gou)7億元。據悉(xi)，當(dang)天開盤的房源已售罄(qing)，每平米(mi)成交(jiao)均(jun)價接近8萬(wan)元。

不僅如此，中原(yuan)地產研究(jiu)部提供數(shu)據，截至12月14日前，2015年北京(jing)10萬(wan)+頂豪成交爆發，簽約套數(shu)達(da)到了225套，而(er)在(zai)2014年全年，北京(jing)10萬(wan)+頂豪僅成交24套。照(zhao)此計算，今年北京(jing)10萬(wan)+頂豪成交套數(shu)已是(shi)去(qu)年近10倍。

北京豪宅成交火爆

從北(bei)京10萬(wan)+項(xiang)目的(de)成(cheng)交(jiao)(jiao)總(zong)面積(ji)和成(cheng)交(jiao)(jiao)總(zong)額(e)來看，今年(nian)都接近(jin)去(qu)年(nian)的(de)十(shi)倍。2014年(nian)北(bei)京10萬(wan)+項(xiang)目的(de)總(zong)成(cheng)交(jiao)(jiao)面積(ji)為(wei)1.22萬(wan)平(ping)米，今年(nian)（截至(zhi)12月(yue)14日）北(bei)京10萬(wan)+項(xiang)目的(de)總(zong)成(cheng)交(jiao)(jiao)面積(ji)為(wei)10.81萬(wan)平(ping)米；2014年(nian)北(bei)京10萬(wan)+項(xiang)目的(de)總(zong)成(cheng)交(jiao)(jiao)金(jin)額(e)為(wei)13.96億(yi)元，今年(nian)（截至(zhi)12月(yue)14日）北(bei)京10萬(wan)+項(xiang)目的(de)總(zong)成(cheng)交(jiao)(jiao)金(jin)額(e)為(wei)120.76億(yi)元。

上(shang)述機構統計數據(ju)顯示(shi)，6萬(wan)(wan)+的豪宅(zhai)簽約也達(da)到了1956套(tao)，年內或(huo)將(jiang)歷史首次(ci)超過(guo)2000套(tao)。總價1000萬(wan)(wan)以上(shang)的商品房住宅(zhai)簽約達(da)到了3092套(tao)，同比上(shang)漲也達(da)到了46%。

一位金融(rong)人士認為，因為目前資產荒(huang)，大量(liang)貨(huo)幣(bi)找不到出口。只(zhi)能追求比(bi)較供給(gei)稀缺的金融(rong)資產，而京(jing)滬地產就屬于這一類。

新城控股高(gao)(gao)級副總裁歐陽捷認為，雖然限(xian)購(gou)沒有放(fang)(fang)開，但對房地產來說(shuo)，越來越包容(rong)。北(bei)京高(gao)(gao)端(duan)住(zhu)(zhu)宅的限(xian)價也已經放(fang)(fang)開，這就導致了購(gou)買力的釋放(fang)(fang)。另外，高(gao)(gao)端(duan)人(ren)群的資產比(bi)較豐厚，所以看到了寬松貨(huo)幣(bi)(bi)下的高(gao)(gao)端(duan)住(zhu)(zhu)宅升值潛力。M2的巨(ju)大增量使(shi)得貨(huo)幣(bi)(bi)泛濫，負利率時代又(you)使(shi)得錢不值錢，高(gao)(gao)端(duan)住(zhu)(zhu)宅理(li)所當然的成為保值增值的工具。

中國房地產數據研(yan)究院(yuan)執(zhi)行院(yuan)長陳晟表示，北(bei)京豪(hao)宅市場熱銷(xiao)的原因有兩個：一(yi)是北(bei)京土地市場的多個“地王”出現，推(tui)動房價(jia)進一(yi)步上升的預(yu)期；另外一(yi)個是對(dui)人民幣(bi)可能貶值帶來的擔憂，購買固定資產對(dui)抗(kang)風險。在這(zhe)種背景(jing)下，購買一(yi)些稀缺(que)高端(duan)住宅的想法會更加強烈(lie)。

都是地王惹的禍？

業內多數觀(guan)點認為，北(bei)京頻出(chu)的(de)“地王”，促成(cheng)了房價的(de)看漲預(yu)期。

2015年截至日前，北(bei)京土地(di)市場成交100宗地(di)塊(kuai)，合計成交金(jin)額高達1920.77億，同時也突破了(le)2014年全年創造(zao)的1916.9億的歷史(shi)年度紀錄。

而(er)其土地瘋狂背(bei)后的原因(yin)是，在眾多房企的爭搶下，北(bei)京已經普遍出現(xian)了樓面價(jia)(jia)超過當地房價(jia)(jia)的現(xian)象(xiang)。雖(sui)然高價(jia)(jia)地并不能(neng)完全(quan)代表未來市場售價(jia)(jia)，但如此多地集中(zhong)出現(xian)，未來房價(jia)(jia)很難不受到影響。

上述機(ji)構稱，北(bei)京(jing)年(nian)內(nei)合(he)計(ji)成(cheng)交100宗(zong)地，高(gao)達(da)25宗(zong)樓面價(jia)超(chao)過3萬的地塊，未來都(dou)將是高(gao)端(duan)項目。截至今年(nian)底，北(bei)京(jing)市(shi)還有7宗(zong)土地待字閨中，分別位于通州區(qu)、懷柔(rou)區(qu)、昌平區(qu)、大(da)興區(qu)以及順(shun)義區(qu)，總起價(jia)67.75億(yi)元。即(ji)使(shi)全部底價(jia)成(cheng)交，今年(nian)北(bei)京(jing)市(shi)賣地收入也可高(gao)達(da)1988.52億(yi)元，而(er)只要稍(shao)稍(shao)溢價(jia)，全年(nian)土地金(jin)就可以超(chao)越2000億(yi)元的大(da)關。

但陳晟認(ren)為，頂級(ji)豪宅的市(shi)場熱度在(zai)明(ming)年或會下降(jiang)，特別是在(zai)北(bei)京、上海、深(shen)圳等城市(shi)而(er)言，購(gou)買力的快速(su)上漲，會導(dao)致來年購(gou)買力的透(tou)支(zhi)。另外整個高端市(shi)場的成交不(bu)應該(gai)超(chao)過整個住宅成交的10%，如果超(chao)過了這(zhe)個市(shi)場可(ke)能有不(bu)健康狀態，甚至會引起政府針對(dui)性的相(xiang)應調整。

歐(ou)陽(yang)捷(jie)說(shuo)，地(di)王項目還往往伴隨著(zhu)保障房、拆遷房配(pei)建(jian)，在容(rong)積率、景觀等指標約束下，這樣的產品更加難(nan)于把控。如果做不出(chu)高溢價，拿地(di)王的開發(fa)商未來盈利前景未卜(bu)，剩下的就只(zhi)是為人(ren)作嫁(jia)衣，給周邊樓(lou)盤開發(fa)商和居民業主抬轎子了。