每經編(bian)輯(ji)｜每經記者 楊羚強    

◎每經記者 楊羚強

9月(yue)24日，在(zai)第五屆中國(guo)價值地產(chan)年會(hui)上(shang)，全聯房地產(chan)商會(hui)秘書長(chang)鐘(zhong)彬認為，多數銀行(xing)越(yue)來越(yue)傾向于投貸(dai)結(jie)合(he)，不僅做開(kai)發項(xiang)目(mu)的債(zhai)(zhai)主，還想當(dang)股(gu)東。在(zai)此之前，萬科等房企取得的公(gong)司債(zhai)(zhai)貸(dai)款利(li)(li)率已越(yue)來越(yue)接近5年期基(ji)準利(li)(li)率。在(zai)此背景(jing)下(xia)，傳(chuan)統以借款為主營(ying)業務的地產(chan)私募(mu)基(ji)金面臨轉型(xing)，五牛(niu)基(ji)金高級投資副總裁陳國(guo)華(hua)認為，未來地產(chan)私募(mu)將從債(zhai)(zhai)權(quan)轉向股(gu)權(quan)投資。

債(zhai)權類(lei)基金(jin)轉型(xing)迫在(zai)眉(mei)睫

在企業公司債利(li)(li)率(lv)不(bu)斷下(xia)滑(hua)時(shi)，銀行開(kai)發貸利(li)(li)率(lv)也開(kai)始下(xia)滑(hua)。很(hen)多(duo)銀行的開(kai)發貸利(li)(li)率(lv)已和基(ji)準利(li)(li)率(lv)接(jie)近。信托的借款(kuan)利(li)(li)率(lv)則(ze)從之(zhi)前的10%~13%，一路下(xia)探至8%~10%，受(shou)此(ci)影(ying)響，目(mu)前房地產(chan)私募(mu)的固定收(shou)益類借款(kuan)，收(shou)益率(lv)也從最高(gao)峰時(shi)的15%~20%，最低(di)下(xia)跌至9%以內。

陳國華認(ren)為，純債(zhai)權(quan)的(de)房(fang)地產(chan)借款(kuan)投資收益下滑，已是(shi)大趨勢。甚至在這一(yi)(yi)背景下，銀行也存在轉型壓力。先前單一(yi)(yi)的(de)借款(kuan)業(ye)務，將(jiang)逐漸(jian)向多元化業(ye)務過渡。在這個(ge)過程中(zhong)，房(fang)地產(chan)股(gu)權(quan)私(si)募基(ji)金會獲得非常多的(de)機會。從(cong)(cong)去年開(kai)(kai)始(shi)，五(wu)牛旗下的(de)房(fang)地產(chan)基(ji)金慢慢從(cong)(cong)債(zhai)權(quan)為核心，轉變為發(fa)(fa)展(zhan)針(zhen)對(dui)(dui)成熟物業(ye)的(de)并(bing)購投資，拓展(zhan)具備(bei)股(gu)權(quan)合作的(de)房(fang)地產(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)業(ye)務，并(bing)針(zhen)對(dui)(dui)房(fang)地產(chan)資產(chan)證(zheng)券(quan)化開(kai)(kai)展(zhan)基(ji)金業(ye)務。

陳國華以五牛(niu)基(ji)金舉例，房(fang)地產股權私(si)募基(ji)金會在(zai)多個層面，展現出更多優勢(shi)。相(xiang)比銀行，私(si)募股權基(ji)金對(dui)房(fang)地產市場更熟悉，對(dui)房(fang)地產開(kai)發業務(wu)也更為(wei)精(jing)通(tong)，在(zai)和企業溝通(tong)時能夠精(jing)確了解企業需要什么。

據(ju)陳(chen)(chen)國(guo)華介紹，目前五牛基金(jin)不僅(jin)僅(jin)和開(kai)發(fa)(fa)商(shang)合(he)(he)作，也和銀行合(he)(he)作。銀行選(xuan)擇五牛基金(jin)的原因，是后者融(rong)資渠道更(geng)廣泛(fan)，速度也更(geng)為快捷。“很多大開(kai)發(fa)(fa)商(shang)缺乏(fa)對金(jin)融(rong)產品、金(jin)融(rong)機(ji)構深度了解；銀行則對整(zheng)個(ge)地產未來缺乏(fa)一個(ge)專業判(pan)斷(duan)。這是一個(ge)空(kong)白(bai)點。”陳(chen)(chen)國(guo)華表示，有(you)能(neng)力(li)同時把握銀行和開(kai)發(fa)(fa)商(shang)的需求，提供專業化(hua)房地產金(jin)融(rong)服務(wu)正是地產私募的優勢。他們選(xuan)擇和大的開(kai)發(fa)(fa)商(shang)合(he)(he)作開(kai)發(fa)(fa)，協助中型開(kai)發(fa)(fa)商(shang)資金(jin)運作和資金(jin)監(jian)管(guan)、修復其產品業態，使(shi)之(zhi)更(geng)為適應市場。

股權(quan)私募收(shou)益有望(wang)提高(gao)

然而涉(she)及房地產開發的(de)股權(quan)投資(zi)，以及成熟(shu)、優質(zhi)物業的(de)開發，投資(zi)地產基金(jin)產品的(de)投資(zi)人的(de)風險(xian)也有所擴大。

為此，五(wu)牛(niu)基金在很早之前(qian)就引入(ru)了專業人(ren)才，建立了龐(pang)大的(de)數據庫，對不同類型企業和不同產品建立數據模(mo)型，借助這些模(mo)型和數據，投資(zi)者能非常(chang)清楚地了解這些投資(zi)項目的(de)投資(zi)周期和可(ke)能存在的(de)風(feng)險(xian)。

在(zai)債(zhai)權私募(mu)的收(shou)益(yi)轉向固定(ding)(ding)收(shou)益(yi)下滑(hua)，或者改為(wei)純固定(ding)(ding)收(shou)益(yi)轉為(wei)固定(ding)(ding)＋浮動(dong)收(shou)益(yi)時，房地產股權類私募(mu)的收(shou)益(yi)卻(que)有望上升。

陳國華解釋稱，未來，房(fang)地產(chan)股權私募提供的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)，將從簡單的(de)(de)股權投資，轉向增值服(fu)務(wu)(wu)、深化服(fu)務(wu)(wu)，在每(mei)一個(ge)房(fang)地產(chan)投融資開發環節(jie)所需要的(de)(de)服(fu)務(wu)(wu)上深挖盈(ying)利(li)點。

不過(guo)，想通過(guo)綜合服務，擴(kuo)大股(gu)權收(shou)益(yi)的，并不只有地產私募。大型開發商(shang)也(ye)在通過(guo)擴(kuo)增服務提(ti)高收(shou)益(yi)。此前，萬科(ke)就期(qi)望效仿美國鐵獅門，借助小股(gu)操(cao)盤的方式，擴(kuo)大股(gu)權收(shou)益(yi)水平。綠地也(ye)已成立了綠地金(jin)服，向部分中(zhong)小房(fang)企提(ti)供金(jin)融服務。

對此(ci)，陳國華的判斷(duan)是(shi)開(kai)發商向業(ye)界(jie)提(ti)供(gong)的金(jin)融服務，目前來看更(geng)(geng)多還(huan)是(shi)側重于服務企業(ye)自(zi)身，部(bu)分則存在投資類型單一的局(ju)限。相(xiang)比之下，傳統股權(quan)私募(mu)提(ti)供(gong)的平臺更(geng)(geng)大，類型也(ye)更(geng)(geng)為豐富(fu)，在競爭上也(ye)會更(geng)(geng)有優勢。