每經編輯｜每經記者(zhe) 杜冉樂    

◎每經記者 杜冉樂

當(dang)前全(quan)國商(shang)業地產(chan)已進入存量時(shi)代，一二線核心城市(shi)均有不(bu)少優質(zhi)商(shang)業項目亟需資(zi)(zi)本化，應如何進行資(zi)(zi)本化創新(xin)？近(jin)日，九鼎投(tou)資(zi)(zi)擬將旗(qi)下(xia)PE業務(wu)平(ping)臺昆吾九鼎注(zhu)入中江(jiang)地產(chan)，相當(dang)于一家房(fang)企旗(qi)下(xia)多了一個私募投(tou)資(zi)(zi)平(ping)臺，但這(zhe)與傳(chuan)統房(fang)企旗(qi)下(xia)地產(chan)基(ji)金(jin)并不(bu)相同(tong)。

昆(kun)吾九(jiu)鼎執行(xing)(xing)總裁何強表示(shi)，在房地(di)產(chan)金融上(shang)，整個房地(di)產(chan)行(xing)(xing)業證券化的市場空間非常大，如商(shang)業地(di)產(chan)進行(xing)(xing)資產(chan)證券化（簡稱ABS），足以騰挪出10萬億資金。

本(ben)土地產金融創(chuang)新(xin)擴圍

截至目前，立誓要做(zuo)中國(guo)版“黑(hei)石”的(de)九鼎投資掛牌新三板已達1年(nian)多，這家被(bei)稱之(zhi)為開創國(guo)內(nei)首家登陸新三板的(de)私募(mu)(mu)投資巨擘，市值從百億飆(biao)升(sheng)至近千億，一(yi)度創造了(le)(le)(le)多個(ge)行業第一(yi)。“掛牌新三板之(zhi)后，公(gong)(gong)司(si)業務鏈(lian)條做(zuo)了(le)(le)(le)一(yi)些擴充(chong)，我們收(shou)購(gou)了(le)(le)(le)九州證(zheng)券，發起設立了(le)(le)(le)PE機(ji)構第一(yi)家公(gong)(gong)募(mu)(mu)基金，也(ye)籌建了(le)(le)(le)一(yi)個(ge)保險公(gong)(gong)司(si)，而(er)今年(nian)5月(yue)份又(you)收(shou)購(gou)了(le)(le)(le)中江(jiang)地產(chan)，近期又(you)收(shou)購(gou)了(le)(le)(le)富通國(guo)際香港子(zi)公(gong)(gong)司(si)，也(ye)有一(yi)個(ge)P2P的(de)九信金融。”何強介紹說，九鼎的(de)目標是打(da)造一(yi)個(ge)在(zai)全球有競(jing)爭力的(de)綜(zong)合性(xing)資產(chan)管(guan)理公(gong)(gong)司(si)。

實際上，九(jiu)鼎(ding)投資作為國內PE巨(ju)頭(tou)，在其去(qu)年年報中就明確表示要在固定(ding)收(shou)益板塊設(she)立不動產基金(jin)等(deng)重要事(shi)項，但(dan)這也只是當前資本機構深(shen)入滲透(tou)地產金(jin)融的一(yi)個(ge)縮(suo)影。

僅在私募投(tou)資領域(yu)，在中(zhong)國證券(quan)投(tou)資基金協會(hui)相關數據中(zhong)，截至今(jin)年7月底，基金業協會(hui)已登記私募基金管理人(ren)16604家，已備案私募基金17415只，認繳規模4.11萬(wan)億元(yuan)，實繳規模3.34萬(wan)億元(yuan)。

去年，中信旗下(xia)發(fa)起(qi)了國內(nei)首(shou)(shou)只私募REITs產品，而今年以來，鵬華基金(jin)與萬(wan)科發(fa)起(qi)了首(shou)(shou)只以前(qian)海萬(wan)科公館租金(jin)收益權(quan)為主要投(tou)資標的的公募REITs 。前(qian)不久，萬(wan)達與第三方支付平臺快(kuai)錢(qian)公司也發(fa)起(qi)了首(shou)(shou)個(ge)互聯網(wang)金(jin)融眾(zhong)籌產品“穩賺一號”。

何強表示(shi)，在(zai)融(rong)資(zi)(zi)渠道上(shang)(shang)，很多基金針對(dui)(dui)的(de)還(huan)是一些(xie)大型企(qi)(qi)(qi)業(ye)，但對(dui)(dui)很多中小(xiao)型企(qi)(qi)(qi)業(ye)，這(zhe)些(xie)產品、渠道用不上(shang)(shang)。“我們也(ye)(ye)想怎(zen)樣(yang)幫助(zhu)中小(xiao)型房(fang)企(qi)(qi)(qi)或(huo)商業(ye)地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)能夠解決(jue)上(shang)(shang)市(shi)(shi)難、融(rong)資(zi)(zi)難的(de)問題(ti)。有(you)(you)(you)句(ju)話說得好，有(you)(you)(you)條(tiao)件(jian)(jian)我們要上(shang)(shang)，沒有(you)(you)(you)條(tiao)件(jian)(jian)，我們創造(zao)條(tiao)件(jian)(jian)也(ye)(ye)要上(shang)(shang)。”“去(qu)年(nian)，我們針對(dui)(dui)整個(ge)房(fang)地產行業(ye)上(shang)(shang)市(shi)(shi)、融(rong)資(zi)(zi)問題(ti)，創新(xin)設計了(le)一個(ge)方案，用我們房(fang)地產企(qi)(qi)(qi)業(ye)的(de)股權去(qu)換(huan)上(shang)(shang)市(shi)(shi)公司的(de)股票，很多房(fang)企(qi)(qi)(qi)非(fei)常感興趣，最后達成意向合作(zuo)的(de)有(you)(you)(you)1500億元資(zi)(zi)產，后面(mian)跟證(zheng)監會溝(gou)通，最終(zhong)批了(le)300億元。”

中小企業ABS商機巨大

當前(qian)，整個房(fang)地產業的證券(quan)化(hua)有(you)哪些方式？何強介(jie)紹說，第一類(lei)(lei)是IPO與重組上市，第二類(lei)(lei)是發行債券(quan)，第三類(lei)(lei)是現在(zai)說的比較(jiao)多的REITs。

今年初以來(lai)，隨著《證(zheng)券(quan)(quan)公司及基(ji)金(jin)(jin)子(zi)公司資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化業(ye)務管理(li)規(gui)定（修訂(ding)稿）》出爐，資(zi)產(chan)證(zheng)券(quan)(quan)化開展主體范圍由(you)證(zheng)券(quan)(quan)公司擴展至基(ji)金(jin)(jin)子(zi)公司，SPV由(you)專項(xiang)(xiang)資(zi)產(chan)管理(li)計劃修訂(ding)為資(zi)產(chan)支持專項(xiang)(xiang)計劃，對基(ji)礎資(zi)產(chan)實(shi)行負面清單制，但總體有利(li)于ABS進一步推廣。

日前(qian)(qian)，世茂集團首單地產(chan)物業(ye)(ye)ABS成功在上(shang)(shang)交所發(fa)(fa)行。前(qian)(qian)不久，金科(ke)股紛也拋出了第二(er)單地產(chan)物業(ye)(ye)ABS產(chan)品(pin)。中國證(zheng)券投(tou)資基金業(ye)(ye)協會(hui)數據顯示，截至目前(qian)(qian)，在上(shang)(shang)證(zheng)所發(fa)(fa)行的(de)(de)ABS產(chan)品(pin)總計(ji)37款，深交所發(fa)(fa)行的(de)(de)ABS總計(ji)20款。

在何強看來，全國70萬億(yi)元(yuan)信貸(dai)余額中商業性(xing)房地產(chan)貸(dai)款余額為15萬億(yi)元(yuan)，按60%抵押貸(dai)款比重(zhong)估算，若進行資產(chan)證券化，可(ke)達到10萬億(yi)元(yuan)規模(mo)。

實際上，大(da)型房企(qi)在突(tu)破規模化、網(wang)絡化和證券化上的(de)難度(du)并不大(da)，但關鍵的(de)問(wen)題是更多中(zhong)小企(qi)業，這(zhe)也(ye)是未(wei)來的(de)一大(da)商機。

何(he)強表(biao)示，九鼎現在就有一(yi)個商(shang)(shang)(shang)業項(xiang)目計(ji)(ji)(ji)劃，用商(shang)(shang)(shang)管(guan)公(gong)(gong)(gong)司的股東(dong)成(cheng)為項(xiang)目平(ping)(ping)臺(tai)股東(dong)，由平(ping)(ping)臺(tai)掌管(guan)這些商(shang)(shang)(shang)管(guan)公(gong)(gong)(gong)司的股權，從而打(da)造基(ji)于互聯(lian)網大數(shu)據的商(shang)(shang)(shang)業服務平(ping)(ping)臺(tai)。“我們的計(ji)(ji)(ji)劃是在全國(guo)范圍內聯(lian)合(he)數(shu)百家(jia)線下實體商(shang)(shang)(shang)業中心，整合(he)成(cheng)一(yi)家(jia)基(ji)于大數(shu)據分析的O2O商(shang)(shang)(shang)業服務類上(shang)市公(gong)(gong)(gong)司，預(yu)計(ji)(ji)(ji)整合(he)后的平(ping)(ping)臺(tai)公(gong)(gong)(gong)司利潤達到10億元，市值在兩(liang)三百億元。”何(he)強補充說。