每經(jing)編輯(ji)｜葉檀    

◎每經評論員 葉檀

中(zhong)國(guo)新(xin)(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)、新(xin)(xin)(xin)區(qu)的(de)規(gui)劃總(zong)人口(kou)已經達到34億(yi)？根(gen)據媒體的(de)報道，9月20日在貴陽召開的(de)中(zhong)國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)規(gui)劃學會年會上，中(zhong)國(guo)工程院院士郭(guo)仁(ren)忠先(xian)生(sheng)提出了上述數據。這(zhe)項數據來自國(guo)務院一項關于12個(ge)(ge)省會城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)和144個(ge)(ge)地(di)級市(shi)的(de)調查(cha)，按(an)照省會城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)平均一個(ge)(ge)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)規(gui)劃4.6個(ge)(ge)新(xin)(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)（新(xin)(xin)(xin)區(qu)），地(di)級城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)平均每(mei)個(ge)(ge)規(gui)劃建設(she)約1.5個(ge)(ge)新(xin)(xin)(xin)城(cheng)(cheng)(cheng)（新(xin)(xin)(xin)區(qu)），如果按(an)面積計(ji)算，大致能夠計(ji)算出可(ke)居住的(de)人口(kou)。

房地產投資者對(dui)上述數據(ju)應(ying)該(gai)有(you)所警惕。如果把投資的重要標的放在政府大(da)力(li)進行固定資產投資的城(cheng)市群(qun)之外，或者投資到缺乏市場活力(li)的夕陽產業城(cheng)市，這(zhe)樣的投資很有(you)可(ke)能(neng)會成為錯誤之舉(ju)。

中國(guo)正在重(zhong)建城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)地位因此而震蕩。由于(yu)較大的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)熱(re)衷于(yu)“吞并”周(zhou)邊城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，中國(guo)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)數量(liang)不增(zeng)反減，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)樂(le)意將郊(jiao)區、縣納入城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)范圍，以追求更多(duo)的(de)人口、更大的(de)規(gui)模與更高的(de)行政權力(li)。

當一(yi)個(ge)中(zhong)等城(cheng)市的官員沮(ju)喪地說，本(ben)(ben)市人口(kou)只有300萬，而原(yuan)本(ben)(ben)平級的城(cheng)市已經有了500萬人口(kou)時，這就(jiu)意(yi)味著這個(ge)官員大致承認在競爭中(zhong)處于下風——因為城(cheng)市若(ruo)沒有吸引足夠多的人口(kou)，就(jiu)難以形(xing)成高房(fang)價，投(tou)資、消(xiao)費也就(jiu)無法提升(sheng)，這也意(yi)味著城(cheng)市缺乏集聚效應(ying)。

當然(ran)這(zhe)并(bing)不(bu)代(dai)表(biao)某些(xie)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)的新(xin)區會一直成為鬼城(cheng)(cheng)(cheng)，而是在新(xin)的城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)群崛起的過程中，城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)會重構，一些(xie)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)會相對(dui)沒落(luo)，而另一些(xie)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)會崛起。

以京津(jin)冀為(wei)例，這個地(di)區未來由輕軌網絡連(lian)接，三(san)大城市群成為(wei)一體，未來將容納(na)更多人口。現在，北京周邊的規劃節點與交通節點上，房價(jia)已經大幅(fu)飆升。

最新統計數據顯(xian)示，距離北(bei)京(jing)最近(jin)的(de)燕(yan)郊房價(jia)已飆升(sheng)到了(le)將近(jin)2萬元/平(ping)方米(mi)。為了(le)防(fang)止北(bei)京(jing)周(zhou)邊(bian)地(di)(di)(di)區(qu)炒(chao)作房價(jia)，河北(bei)省印發《關于促進河北(bei)省北(bei)京(jing)周(zhou)邊(bian)地(di)(di)(di)區(qu)房地(di)(di)(di)產市場平(ping)穩健康發展的(de)通知(zhi)》，嚴(yan)厲打(da)擊北(bei)京(jing)周(zhou)邊(bian)房地(di)(di)(di)產企(qi)業“囤地(di)(di)(di)炒(chao)地(di)(di)(di)”，但房價(jia)上漲仍成為大勢所(suo)趨。

市場(chang)總是(shi)反映未(wei)來(lai)預期，炒(chao)作會(hui)提前(qian)。可以預計，燕郊會(hui)成為(wei)工薪族(zu)的(de)聚居之(zhi)地。有(you)調查顯示，燕郊30萬(wan)人每天(tian)赴(fu)京(jing)上班，早晚高峰，上班族(zu)鐘擺式(shi)的(de)大震(zhen)蕩成為(wei)可觀的(de)一(yi)景。這與日本東京(jing)都的(de)情況(kuang)有(you)些類似。

在房(fang)價上漲過程中，城市(shi)群里的(de)中小城市(shi)情況也(ye)各有不(bu)同，首先是(shi)核心城市(shi)區(qu)(qu)域上漲，如北京、上海的(de)核心城區(qu)(qu)，而后拓展到核心城市(shi)的(de)新(xin)區(qu)(qu)，如上海浦東某些區(qu)(qu)域房(fang)價已媲美原核心城區(qu)(qu)。

這與封(feng)閉(bi)的、有利于汽車(che)出行的道路構造(zao)相關。在對全國288個地級市調查中發現，有164個城市建有環(huan)路，這些環(huan)路方便私(si)家車(che)出行，也是城市封(feng)閉(bi)心(xin)態的反應。

環路滿(man)足不了需求，人口與(yu)(yu)居住溢(yi)出核心區域，十(shi)字形(xing)與(yu)(yu)米字形(xing)的(de)(de)輕軌公交應運而(er)(er)生(sheng)，人口隨(sui)之分布到(dao)相應的(de)(de)輕軌交通(tong)節(jie)點上。而(er)(er)連(lian)接(jie)京津冀的(de)(de)三角狀輕軌交通(tong)使廊坊、香河等地(di)(di)的(de)(de)高(gao)房價(jia)應運而(er)(er)生(sheng)。從環狀購買、到(dao)線狀購買再到(dao)立體(ti)購買，投資隨(sui)著城市(shi)群與(yu)(yu)公共交通(tong)而(er)(er)動，房價(jia)可以敏(min)感地(di)(di)反(fan)映(ying)這一趨勢。

但未來的(de)(de)(de)現實是，是否(fou)有那么多(duo)有消費能(neng)力、有技(ji)能(neng)的(de)(de)(de)人(ren)口能(neng)填滿全國的(de)(de)(de)城(cheng)市(shi)，城(cheng)市(shi)之(zhi)間的(de)(de)(de)競爭異常激(ji)烈。筆者(zhe)到(dao)過某些小鎮(zhen)，常常見(jian)到(dao)幾個老人(ren)守(shou)著小店曬太陽，街上塑料垃圾(ji)亂飛，這些小鎮(zhen)被周邊(bian)縣城(cheng)吞并。而另(ling)一些城(cheng)市(shi)新區(qu)眾(zhong)多(duo)卻(que)暮氣沉沉，依(yi)靠自身力量很難(nan)有辦法走出(chu)下(xia)行循環。

越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多(duo)的開(kai)(kai)發商正在放慢開(kai)(kai)發步伐，這從房(fang)地產投資數據中可見(jian)一斑。對于投資者而(er)(er)言，目前中國的城市重新布局、城市群的崛起是資產重新配置的契機，沒有(you)人(ren)會因為一個錯誤堅守而(er)(er)獲得投資成就。