每(mei)經(jing)編輯｜每(mei)經(jing)記者 區家彥    

◎每經記者 區家彥

進入(ru)2015年，房(fang)地產(chan)與(yu)金融的結合出(chu)現提(ti)速(su)跡象(xiang)。一(yi)方(fang)面(mian)，承接(jie)上半(ban)年A股的大牛市(shi)，上市(shi)房(fang)企紛紛抓住機會再融資(zi)，以充實財(cai)力完成擴張；另一(yi)方(fang)面(mian)，在(zai)金融資(zi)本助力下，中(zhong)小型(xing)房(fang)企出(chu)現一(yi)波(bo)并購潮(chao)，行業集(ji)中(zhong)度加速(su)提(ti)升。

對已(yi)擁有資本平臺(tai)的上市(shi)房企而言，如何扭轉低估值(zhi)的被動局面？對于尚未上市(shi)的中小(xiao)型房企而言，還有沒有通過嫁接資本做強的機會？9月24日(ri)，在由《每日(ri)經(jing)濟(ji)新聞(wen)》主辦的“第五屆中國價值(zhi)地(di)產年會”上，和(he)君(jun)集團資深(shen)合伙(huo)人(ren)矯培(pei)民、昆吾九鼎執行總裁何強等金融資本界人(ren)士(shi)就此進行了一場精彩(cai)紛呈(cheng)的探討(tao)。

三前提(ti)助(zhu)房企做(zuo)大市值

今(jin)年以來，萬達商業(ye)與(yu)富力地產籌劃回歸A股，萬科、中海、碧桂園(yuan)的物業(ye)服務尋求分拆(chai)上市，碧桂園(yuan)的教育業(ye)務、恒大的礦(kuang)泉水等非地產業(ye)務也試圖通過(guo)分拆(chai)實(shi)現在A股上市。一時間，資本運作成為地產大佬(lao)最熱(re)衷的事情(qing)。

在(zai)(zai)房地(di)(di)產金融(rong)化年代，地(di)(di)產大(da)佬除考慮(lv)怎樣(yang)才能更好地(di)(di)賣房子(zi)外(wai)，還得思考如何通過資(zi)本運作把公司市(shi)(shi)值(zhi)做大(da)。在(zai)(zai)中信(xin)證券房地(di)(di)產分析師陳聰看來,由于此前A股一度暫(zan)停房企在(zai)(zai)資(zi)本市(shi)(shi)場融(rong)資(zi)，上市(shi)(shi)房企市(shi)(shi)值(zhi)管(guan)理動力(li)并(bing)(bing)不是(shi)很強，但隨著房地(di)(di)產行業再融(rong)資(zi)環境好轉，加(jia)上地(di)(di)產股估(gu)值(zhi)相(xiang)對較低(di)，對房企而言，與其在(zai)(zai)短期內(nei)改善(shan)盈利水平，不如提升(sheng)公司的估(gu)值(zhi)水平，畢竟提升(sheng)盈利水平并(bing)(bing)非易事,因此房企的市(shi)(shi)值(zhi)管(guan)理意愿更為(wei)強烈。

新城控股高(gao)級副總裁歐陽捷向(xiang)《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者表示,目前，房(fang)(fang)地產企業都面臨轉型(xing)難題,無論是轉向(xiang)哪個方(fang)向(xiang)，充(chong)裕的資(zi)金(jin)是重要因素，如果(guo)房(fang)(fang)企能通(tong)過(guo)市值管理提(ti)升估值，有助于(yu)展開后續股權融(rong)資(zi)，為(wei)轉型(xing)成(cheng)功帶來更(geng)大(da)的資(zi)金(jin)保障。

盡管(guan)A股(gu)市場一(yi)度對房(fang)企(qi)轉型(xing)概念極(ji)為追捧，但(dan)至(zhi)今(jin)有實質性效(xiao)果的(de)企(qi)業寥(liao)寥(liao)可(ke)數(shu)。在三六五網副總裁(cai)李(li)智看(kan)來，盡管(guan)不少上市房(fang)企(qi)都把轉型(xing)當作市值管(guan)理的(de)工具，但(dan)尋(xun)求轉型(xing)并非一(yi)定(ding)奏效(xiao)。

房地產(chan)企業想吸引投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)關注，甚至給(gei)予更高估值，有(you)三個重(zhong)要(yao)前提(ti)：首(shou)先是(shi)明確定位，清晰(xi)到底是(shi)選擇深耕市場還是(shi)轉(zhuan)型，不是(shi)每(mei)家房企都(dou)具備轉(zhuan)型的(de)(de)(de)條件。其次就(jiu)(jiu)是(shi)找準(zhun)基因(yin)，清楚哪些新(xin)行業是(shi)適合(he)的(de)(de)(de)，不要(yao)盲目進(jin)入新(xin)的(de)(de)(de)市場。最后就(jiu)(jiu)是(shi)要(yao)懂得向投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)“說故(gu)事(shi)”，讓(rang)投(tou)資(zi)(zi)(zi)者(zhe)了解轉(zhuan)型的(de)(de)(de)市場空間有(you)多大，從(cong)而堅定資(zi)(zi)(zi)本市場的(de)(de)(de)信(xin)心，推動市值增(zeng)長。

相(xiang)對(dui)于已上(shang)市(shi)(shi)的(de)房企(qi)，由(you)于A股已暫停IPO，就那些徘(pai)徊(huai)在資(zi)本(ben)市(shi)(shi)場大門外的(de)房企(qi)而言，到(dao)H股上(shang)市(shi)(shi)幾乎是唯一(yi)選(xuan)擇。何強(qiang)認為，盡(jin)管到(dao)H股IPO的(de)估(gu)值遠低于內地，但(dan)房地產作為資(zi)金(jin)密集型行業，上(shang)市(shi)(shi)有助于企(qi)業打通融(rong)資(zi)渠道并降低融(rong)資(zi)成本(ben)，因此即(ji)便是估(gu)值比較低，有條件的(de)房企(qi)還是盡(jin)量爭取(qu)上(shang)市(shi)(shi)。

中小房企聯合可突圍

相對(dui)于已(yi)擁有上市資(zi)格(ge)(ge)的(de)房地產企(qi)業而言(yan)，大量(liang)非(fei)上市中小(xiao)型房企(qi)由(you)于不具備暢通的(de)融資(zi)渠道，在(zai)行業加(jia)速(su)整(zheng)合的(de)大格(ge)(ge)局(ju)下，如何(he)在(zai)強(qiang)者恒強(qiang)的(de)格(ge)(ge)局(ju)下生存并非(fei)易事。

在(zai)何(he)強(qiang)看(kan)來(lai)，房地(di)產(chan)行(xing)(xing)業(ye)(ye)將(jiang)呈(cheng)現出(chu)兩大(da)趨勢(shi)：一(yi)(yi)(yi)是(shi)(shi)產(chan)業(ye)(ye)集中(zhong)化(hua)趨勢(shi)，即20%的(de)企(qi)業(ye)(ye)掌(zhang)握著80%的(de)市(shi)場，類似現在(zai)的(de)家電行(xing)(xing)業(ye)(ye)，對(dui)于剩(sheng)余80%企(qi)業(ye)(ye)而言(yan)，他們只占有20%市(shi)場空間(jian)；第(di)二是(shi)(shi)產(chan)業(ye)(ye)資產(chan)證券化(hua)的(de)趨勢(shi)，過去十(shi)年是(shi)(shi)房地(di)產(chan)發展的(de)黃(huang)金十(shi)年，行(xing)(xing)業(ye)(ye)也沒(mei)有分(fen)享的(de)意(yi)愿，但(dan)未(wei)來(lai)十(shi)年將(jiang)是(shi)(shi)分(fen)享的(de)時代，無論是(shi)(shi)上(shang)市(shi)還(huan)是(shi)(shi)如今火爆(bao)的(de)眾籌概念，它的(de)本質都是(shi)(shi)分(fen)享經濟，通過分(fen)享利(li)潤(run)與(yu)共擔風險實現輕(qing)資產(chan)運(yun)營。“大(da)型房企(qi)在(zai)突破規模(mo)化(hua)、網絡(luo)化(hua)和證券化(hua)上(shang)難(nan)度并不(bu)大(da)，問題更多(duo)出(chu)在(zai)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)(ye)身上(shang)。”何(he)強(qiang)表示，以往中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)(ye)面(mian)臨的(de)出(chu)路，要么是(shi)(shi)轉(zhuan)型，要么就是(shi)(shi)賣掉，現在(zai)有一(yi)(yi)(yi)條新的(de)路徑(jing)，叫(jiao)做“聯合”。目前(qian)九(jiu)鼎有一(yi)(yi)(yi)個商(shang)(shang)業(ye)(ye)項目計劃，旨在(zai)幫(bang)助中(zhong)小(xiao)型商(shang)(shang)業(ye)(ye)地(di)產(chan)公(gong)(gong)司(si)，聯合起來(lai)打造一(yi)(yi)(yi)個比較大(da)的(de)平(ping)臺(tai)，其(qi)做法是(shi)(shi)讓商(shang)(shang)管公(gong)(gong)司(si)的(de)股東成為項目平(ping)臺(tai)股東，由(you)平(ping)臺(tai)掌(zhang)管這些商(shang)(shang)管公(gong)(gong)司(si)的(de)股權，從(cong)而打造基(ji)于互聯網大(da)數據的(de)商(shang)(shang)業(ye)(ye)服務平(ping)臺(tai)。

根據何強(qiang)的設想，這個商業項目計劃在(zai)全國范圍(wei)內聯合數百家線(xian)下實體商業中心，整(zheng)合成一家基于(yu)大數據分析的O2O商業服務類上市(shi)公(gong)司，預計整(zheng)合后的平臺公(gong)司利潤達到10億元，市(shi)值在(zai)兩三(san)百億元，并最終實現(xian)在(zai)資(zi)本市(shi)場的突(tu)破。