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每經記者 杜冉樂

當前全國(guo)商業地產已進入存(cun)量時代，一二線核心(xin)城市均有不少優質商業項目亟需資本化，應如何(he)資本化創新？PE資本已在其中扮(ban)演著(zhu)重要角(jiao)色。

之前，中(zhong)(zhong)信發起了(le)國內首只(zhi)私募REITs。近日，九(jiu)鼎投資擬將旗(qi)下(xia)PE業務(wu)平臺(tai)--昆吾九(jiu)鼎注(zhu)入中(zhong)(zhong)江地(di)產，相(xiang)當于(yu)一(yi)家房企旗(qi)下(xia)多了(le)一(yi)個私募投資平臺(tai)，但與傳統房企旗(qi)下(xia)的地(di)產基金并(bing)不相(xiang)同。

9月24日上(shang)午，由《每(mei)日經濟新聞》報(bao)社(she)于(yu)南京舉辦(ban)的第五屆中國(guo)價(jia)值地(di)(di)產(chan)年會暨2015年中國(guo)價(jia)值地(di)(di)產(chan)總評(ping)榜論壇上(shang)，昆吾九鼎執行總裁何強表示，在房(fang)地(di)(di)產(chan)金融上(shang)，我(wo)們認(ren)為(wei)整個房(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)證(zheng)券化(hua)的市場(chang)空間非常(chang)大，如果商業(ye)地(di)(di)產(chan)進(jin)行資產(chan)證(zheng)券化(hua)（簡稱(cheng)ABS），足(zu)以騰挪出10萬億資金。

本土地產金融創新擴圍

截(jie)至(zhi)目前，立誓要做(zuo)“中國版黑石”的九鼎投資(zi)(zi)掛(gua)牌新三板已一年多(duo)(duo)，這家被(bei)稱為(wei)開創(chuang)(chuang)國內(nei)首家登陸新三板先(xian)河的私募(mu)投資(zi)(zi)巨擘，市值從(cong)百億(yi)飆升至(zhi)近千(qian)億(yi)，一度創(chuang)(chuang)造了(le)多(duo)(duo)個行(xing)業第一。

“掛牌新三板之后，公(gong)司業務(wu)鏈(lian)條做了(le)(le)一(yi)些擴充，我們(men)收購了(le)(le)九(jiu)州證券(quan)，發起設立了(le)(le)PE機構(gou)第一(yi)家公(gong)募基金(jin)，也籌建了(le)(le)一(yi)個(ge)保險公(gong)司，今年(nian)5月份(fen)又(you)收購了(le)(le)中江地產，近期又(you)收購了(le)(le)富通(tong)國際香港子(zi)公(gong)司，也有(you)一(yi)個(ge)P2P的九(jiu)信金(jin)融。”何強介紹說，九(jiu)鼎的目標是打造一(yi)個(ge)在全球有(you)競爭力的綜合性資產管理公(gong)司。

實際上，九鼎投資作為(wei)國內PE巨頭(tou)，在其去年年報中就明(ming)確表示，要(yao)在固(gu)定(ding)收益板塊設立不動產基金(jin)等重要(yao)事項。

這只是當前資本機構深(shen)入滲(shen)透地產金(jin)融的(de)一(yi)個縮影。僅在私(si)募投資領域，在中國證券投資基(ji)(ji)金(jin)協會相關數據中，截至(zhi)今年7月底，基(ji)(ji)金(jin)業協會已登記私(si)募基(ji)(ji)金(jin)管理人16604家，已備案私(si)募基(ji)(ji)金(jin)17415只，認繳規(gui)模4.11萬億元，實繳規(gui)模3.34萬億元。

去年(nian)，中(zhong)信旗下發起(qi)(qi)了(le)國(guo)內首(shou)(shou)只私募(mu)REITs產品(pin)，而(er)今(jin)年(nian)以來，鵬華基金與萬(wan)科發起(qi)(qi)了(le)首(shou)(shou)只以前海萬(wan)科公(gong)館租金收(shou)益權為(wei)主要投(tou)資(zi)標(biao)的的公(gong)募(mu)REITs。前不久，萬(wan)達與第(di)三方支付平臺快錢公(gong)司也(ye)發起(qi)(qi)了(le)首(shou)(shou)個互聯網金融眾籌(chou)產品(pin)“穩賺一號”。

何強表(biao)示，在融(rong)資渠道上，很(hen)多(duo)針對(dui)的還是一些大型企業，對(dui)很(hen)多(duo)中小型企業，這些產品、渠道用不上。“我(wo)們(men)也想幫助中小型房企或(huo)商業地(di)產企業能(neng)夠(gou)解決上市(shi)難(nan)(nan)、融(rong)資難(nan)(nan)的問題。有(you)句話(hua)說(shuo)的好，有(you)條件(jian)(jian)我(wo)們(men)要上，沒有(you)條件(jian)(jian)，我(wo)們(men)創造條件(jian)(jian)也要上。”

“去年，我(wo)們就針對(dui)整個房(fang)地產(chan)行業上市、融資這些問題，創新設計了一個方(fang)案(an)，就是用我(wo)們房(fang)地產(chan)企業的股權去換上市公司的股票，使(shi)得很(hen)多(duo)房(fang)地產(chan)企業非(fei)常感興趣(qu)，最后達(da)成意向合(he)作有1500億(yi)的資產(chan)，后面跟證監(jian)會(hui)溝通，最終批(pi)了300億(yi)。”

商業地產ABS盤活10萬億資金

當前，整個房地產業的證券化(hua)有哪些方式？何(he)強介紹(shao)說，第(di)一個是IPO與(yu)重組上市(shi)，第(di)二(er)類(lei)是發行債券，第(di)三(san)類(lei)是現在說的比較多的REITs。

值得(de)一提的是(shi)，ABS越來越成為房地(di)產資(zi)產證券(quan)化(hua)的熱點。何強認為，在國外很多(duo)是(shi)用(yong)商業抵(di)押、擔保債(zhai)券(quan)，實際上，這種債(zhai)券(quan)占了美國房地(di)產融資(zi)市場的三分(fen)之一，國內直(zhi)接發行(xing)債(zhai)券(quan)比較少，多(duo)是(shi)類似房地(di)產信托產品(pin)，但受到(dao)發行(xing)人數的限制。

早在2013年，中國證監會曾發(fa)布了《證券公司資(zi)產(chan)證券化業務管理規定(ding)》（〔2013〕16號(hao)），對(dui)證券公司通(tong)過設立特殊目的(de)載(zai)體(ti)（簡稱(cheng)SPV）開展資(zi)產(chan)證券化業務，也對(dui)基礎資(zi)產(chan)的(de)范疇(chou)做(zuo)了界(jie)定(ding)。

今年初以(yi)來，隨著《證券(quan)公司(si)(si)(si)(si)及基(ji)(ji)金子公司(si)(si)(si)(si)資(zi)(zi)產(chan)證券(quan)化業(ye)務管(guan)(guan)理(li)規定（修訂(ding)(ding)稿）》出爐(lu)，資(zi)(zi)產(chan)證券(quan)化開展(zhan)主體范(fan)圍由證券(quan)公司(si)(si)(si)(si)擴展(zhan)至基(ji)(ji)金子公司(si)(si)(si)(si)，SPV由專項資(zi)(zi)產(chan)管(guan)(guan)理(li)計劃(hua)修訂(ding)(ding)為資(zi)(zi)產(chan)支持專項計劃(hua)，對基(ji)(ji)礎資(zi)(zi)產(chan)實行負(fu)面清單(dan)制，但總(zong)體有利(li)于(yu)ABS進一(yi)步推廣。

日(ri)前，世茂集(ji)團首單(dan)地(di)產物業ABS成功在上交(jiao)所(suo)上市。前不久，金科股紛也(ye)拋出了第二(er)單(dan)地(di)產物業ABS產品(pin)。中國證券(quan)投資基金業協會(hui)數(shu)據顯示，截至目前，在上交(jiao)所(suo)發(fa)行的ABS產品(pin)總計(ji)37款(kuan)，深(shen)交(jiao)所(suo)發(fa)行的ABS總計(ji)20款(kuan)。

在何強看(kan)來，全國70萬億(yi)信貸余額(e)中(zhong)，商業(ye)性房地產貸款余額(e)為(wei)15萬億(yi)，按60%抵押(ya)貸款比重估(gu)算，若進(jin)行資(zi)產證券化，可達到10萬億(yi)規模。

實際上，大(da)型房企(qi)(qi)在突(tu)破(po)規模化、網絡化和(he)證(zheng)券化上的(de)難度并不(bu)大(da)，但關(guan)鍵問(wen)題是更多中小企(qi)(qi)業，這也是未來的(de)一大(da)商機。

何強表示，九鼎現在就有一個商(shang)業項(xiang)目計(ji)劃，讓商(shang)管(guan)公司的股東成(cheng)為(wei)項(xiang)目平(ping)(ping)臺股東，由平(ping)(ping)臺掌管(guan)這些商(shang)管(guan)公司的股權，從而打造基(ji)于(yu)互(hu)聯網大數據(ju)的商(shang)業服務平(ping)(ping)臺。

“我們的(de)計(ji)(ji)劃是在(zai)全國范圍內(nei)聯合數百家(jia)線下(xia)實體商(shang)業中心，整(zheng)合成(cheng)一家(jia)基于大數據分(fen)析的(de)O2O商(shang)業服務類(lei)上市公司(si)，預計(ji)(ji)整(zheng)合后的(de)平臺公司(si)利潤達到(dao)10億元，市值(zhi)在(zai)兩三百億。”何(he)強(qiang)說。